Проблемы землепользования и пути их преодоления
Проанализируем существующие проблемы городского землеполь-зования в мире по сравнению с проблемами города Новороссийска.
На формирование Политики городского землепользования в мире значительно влияют проблемы рынка земли, дефицита земли, кризисы в состоянии окружающей среды, экономические кризисы при росте городов и численности населения, в частности, городского населения.
По данным ООН 1985 г., городское население мира предполо-жительно увеличится за период с 1975 г. по 2025 г. на 230 %, с 1.6 млрд до 5.1 млрд человек.
В конце ХХ столетия 2/3 населения проживало в городских районах. А урбанизация не может происходить на голом месте, для нее требуются огромные территории. Города растут, как грибы после дождя, увеличивается площадь застроенных городских районов за счет перевода сельских земель в разряд земель городского пользования.
Такие темпы роста увеличивают спрос на землю для использования ее под жильё, коммерческое и хозяйственное использование.
И опыт последних мировых исследований показывает, что земля для поддержки роста городов становится все большим дефицитом. И проблема дефицита земли в разных станах решается по-разному. Иногда правительства мира намеренно проводят политику “разбавления высокой концентрации земельной собственности”, например, устанавливая предельную норму землевладения, другие сокращают площади сельскохозяйственных земель, но во многих странах размеры пахотных земель ограничены, и подготовка территорий под городское строительство из источников главной фермерской земли грозит нарушением экономической самообеспеченности в производстве продуктов питания; другие страны, имея ограниченные запасы земли для экономического развития, увеличивают плотность застройки и осуществляют перепланировку районов, утративших былую экономическую значимость.
В городах, где создана эффективная модель землепользования, основанная на рынке экономики с ограничениями в землепользовании, рост городов повышает цену на землю. По мере роста цены жители и предприятия осуществляют застройку с большей плотностью в целях экономии использования земли, а правительственные организации, выдавая разрешения для застройки повышенной плотности, стимулируют рациональное развитие города путем создания инженерной инфраструктуры.
Еще одним мероприятием, стимулирующим эффективное и экономически продуктивное развитие города, является осуществление органами самоуправления перепланировки и новой застройки освоенных городских территорий, утративших экономическую продуктивность. В старых городах центральные районы обычно уже готовы к перепланировке и новой застройке, поскольку жилой фонд чаще всего находится в запущенном состоянии, а имеющиеся инфраструктуры изношены.
Потребность в земле для городского землепользования постоянно растет и (в условиях мощного роста городского населения) неэффективные модели землепользования могут быть причиной отрицательных последствий концентрации хозяйственной деятельности. В таких обстоятельствах перегрузка транспорта, загрязнение окружающей среды, ухудшение состояния земли становятся внешними статьями издержек городского землепользования.
Рост населения города. Есть прогнозы, что население города будет расти за счет миграционных процессов, а также нельзя не учитывать приток отдыхающих в летние периоды. Нынешнее население города 300000 человек, прошлым летом город принял 200 000 гостей, а официально названа предельная разумная емкость Новороссийской территории – это 420 000 жителей. Если мы приблизимся к черте полумиллионного города, придется подумать совсем об иной инфраструктуре города, так как в ней всем должно найтись место при неизменности земельных ресурсов города.
Уменьшение пахотных земель города. Рост города за последние 20 лет произошел именно за счет сокращения земель сельскохозяйственного назначения. Конец 50-х годов: застроена окраина города: северо-запад – это район ул. Видова- Молокозавод, Южная окраина – 9-14 микрорайоны отсутствуют; начало 90-х годов – исчезли пригородные сельскохозяйственные земли совхоза “Новороссийский”. Городская застройка подбирается к «Волчьим воротам». В перспективе по новому генплану планируется значительное сокращение виноградников ЗАО “Мысхако”.
Не уменьшающийся спрос на землю для использования под жилье и другие нужды. Земля продолжает оставаться дефицитом, об этом говорит очередь желающих получить земельные участки для строительства домов в государственной квартирно-правовой службе.
Проблемы окружающей среды. Новороссийск расположенна берегу Черного моря, его окружают города-курорты, вместе с тем городу суждено стать мировым морским транспортным узлом. Как совместить в одном городе транспортный узел, жилищный фонд, производственные мощности и бальнеологические возможности? Это тоже задача городского землепользования. Новый генеральный план города предусматривает развитие морского порта на всю акваторию Цемесской бухты; строительство второго железнодорожного ввода и объездной дороги по отрогам юго-западного склона Маркхотского хребта, развитие планировочной структуры города и общегородского центра вдоль берега моря, формирование на склонах Маркхотского хребта эколого-рекреационной зоны.
Малые возможности и изношенность инженерных инфраструктур. Данный факт не позволяет увеличивать плотность застройки территорий и рентабельно использовать землю; строительство и реконструкция основных систем инфраструктуры является наиболее действенным методом стимулирования рационального развития города.
Пути решения:
Основные первоочередные задачи: утвердить генплан города; выполнить проект городской черты; принять концепцию земельно-хозяйственного устройства города.
Намечены следующие мероприятия:
1) “Разбавление высокой концентрации” земельной собственности в нашем городе через установление предельных норм землепользования: для индивидуальных жилищных строительств (И Ж С) – 7 соток, садоводства – 8 соток;
2) регулирование плотности застройки (ее увеличение) в целях экономии в использовании городских земель. Новый генплан города на основе мировой практики и планирования городов–портов предлагает, например, городские улицы расположить террасами, каскадами с многоэтажными в разных уровнях транспортными развязками;
3) при строительстве не забывать об инженерном обеспечении территории города – водой, канализацией, электроснабжением, как это уже получилось при строительстве новых микрорайонов, и выделении новых земельных участков под строительство на окраине станиц Натухаевская, Раевская, п. Верхнебаканский, от которых граждане отказываются, так как данные массивы не обеспечены инженерной инфраструктурой и, кроме того, удалены от центра города, транспортных магистралей и рабочих мест. И, может быть, решение городскими властями жилищной проблемы, а вместе с тем дефицита земли лежит через создание поселка “Прохоровка”, который предложила и осуществляет строительная организация “Апис Строй”;
4) поиск свободных территорий в городе за счет передислокации Воинской части и ее складов; вынос Новороссийской ПТФ и Новороссийского мясокомбината; радиостанций и антенного поля Новороссийского управления рыболовецким флотом, заводов ЖБИ и Экомаш и других за пределы города;
5) перепланировка, новая застройка и модернизация старых кварталов города, например, район Бригантины, строительство высотных домов “Теам абекс”;
6) перевод коммерческих структур на арендные отношения. Эта тенденция связана с тем, что земельные участки должны предоставляться на условиях аренды в целях повышения доходов бюджета от использования земли (одна из статей направления расходования средств от использования земли должна идти на социально-инженерное обустройство города) и стимулирования организаций в целях оптимизации размеров занимаемых ими земельных участков. Земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования должны предоставляться только организациям, финансируемым из бюджета, и гражданам для использования в некоммерческих целях.
Таким образом, в области планирования городского землепользования необходимы надежные механизмы, при которых потребности населения и развивающейся экономики должны быть удовлетворены при минимальных масштабах неблагоприятных воздействий на окружающую среду.