Государственная регистрация ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.

Согласно ст.1 Закона о регистрации ограничения (обременения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законе порядке условий, запрещений стесняющих правообладателя при осуществлении прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).

Как и право собственности на недвижимость, обременения подлежат государственной регистрации. Каждую запись об ограничении идентифицируют номером регистрации.

Обременение - действие, процесс или событие, направленные на уменьшение свободы действий субъекта или на уменьшение возможностей изменения состояния объекта. Обременённый объект или субъект всегда является в определённом смысле ущербным по отношению к необременённому, поскольку лишён каких - либо качеств, свойств или возможностей к изменению своего состояния или статуса.

Понятие ограничения (обременения) дано в п. 1.ст.1 Закона о регистрации - это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. В качестве примеров приводятся следующие ограничения (обременения) прав: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества.[1]

1.Договором аренды (имущественного найма) признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и (или) во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.2 Залог (ипотека) недвижимого имущества.Наиболее прогрессивной формой залога в условиях активного развития рынка недвижимости в России является ипотека. Правовое регулирование данного вида обременения осуществляется ст. 334-358 ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).В соответствии с п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Законом не установлены иные правила. Залог - это правоотношение, в котором кредитор (залогодержатель) при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного залогом обязательства имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными законом.[2]

Суть залогового обязательства заключается в следующем: кредитор при неисполнении или ненадлежащем исполнении обеспеченного залогом обязательства имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Договор о залоге заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Регистрировать ипотеку нужно как ограничение вещных прав. Это обусловлено, прежде всего ГК РФ, согласно п. 1 ст. 131 которого ограничение вещных прав, в том числе ипотека, подлежит регистрации. Предметом залога могут быть как движимые (в том числе ценные бумаги), так и недвижимые вещи. Недвижимые вещи как предмет залога обладают существенными особенностями, которые отражены в Законе об ипотеке. Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, указанные в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке (п. 1 ст. 5 указанного Закона).3. Арест недвижимого имущества. Арест имущества - это запрет на совершение любых сделок с имуществом, налагаемый судом, судебным исполнителем, органом дознания, предварительного следствия. С арестованным имуществом нельзя совершать никакие сделки, пока арест не будет снят. Владелец арестованного имущества, которому оно вручено на хранение, обязан обеспечить его сохранность.4 Доверительное управлениеВ последнее время все больше собственников предпочитает сдавать имеющуюся у них недвижимость в доверительное управление. В результате они получают прибыль от использования своего имущества - правда, за вычетом расходов на его содержание и вознаграждения доверительного управляющего. Особенности доверительного управления имуществом установлены главой 53 ГК РФ..Сделки регистрируем в ЕГРП в подразделе Ш-4.Источником данных для формирования подраздела III, содержащего записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества, являются подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, служащие основанием возникновения ограничений (обременений).

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. Этот подраздел разбит на специальные части:

подраздел III-1 - для записей об аренде;

подраздел III-2 - для записей об ипотеке;

подраздел III-3 - для записей о сервитуте;

подраздел III-4 - для записей о сделках, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав (о договорах аренды, договорах об ипотеке, договорах участия в долевом строительстве, сделках об уступке прав по договору участия в долевом строительстве и т.п.);

(в ред. Постановлений Правительства РФ от 03.09.2003 N 546, от 22.11.2006 N 710)

подраздел III-5 - для записей об аресте (запрещении заключения сделок с имуществом);

подраздел III-6 - для записей о прочих ограничениях (обременениях);

подраздел III-7 - для записей о безвозмездном пользовании участком лесного фонда (леса).(исключен из Правил ведения ЕГРП с 1.01.2015 г)

(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 23.12.1999 N 1429)

Сервитут (ст. 27 ФЗ-122)Статья 27. Государственная регистрация сервитутов 1. Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута.

Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке не требуется.