Краткая характеристика района местоположения

Объекта оценки

Рис. 4 Карта района Беговой

Район Беговой является составной частью Северного административного округа города Москвы. Граница района проходит по оси Беговой ул., далее по осям ул. Поликарпова, проектир. пр-дам № 1087 и № 5509, северо-западной границе владения № 37 (строение 11) по Ленинградскому пр-ту, по осям: Ленинградского пр-та, ул. Новая Башиловка, ул. Н. Масловка, северо-западной границе полосы отвода Алексеевской соединительной ж/д ветки МЖД и северной и северо-западной границам полосы отвода Смоленского направления МЖД до улицы Беговой.

Общая площадь района составляет 418 га

Общая длина дорог: 250,9 т.кв.м/км

Площадь зеленых насаждений: 361,9 т.кв.м

Строений жилых: 155

Общая площадь жилого фонда: 759,2 т.кв.м

Поликлиники всего: 7

Центр Социального обслуживания: 1

Общеобразовательные школы: 6

Учебно-воспитательные комплексы -

Колледжи: 1

Детские дошкольные учреждения: 8

Кинотеатры: 2

Библиотеки: 3

Выставочные залы: 1

Спортивные залы: 2

Плоскостные спортивные сооружения : 5

Вывод: анализ района месторасположения объектов оценки позволяет сделать вывод о достаточно высокой инвестиционной привлекательности САО г. Москвы в целом и объекта оценки в частности, при условии использования их в качестве офисных помещений.

АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

В основе определения рыночной стоимости объекта оценки лежит анализ наиболее эффективного использования, необходимость проведения которого устанавливается п. 10 ФСО 1.

Проведение анализа наиболее эффективного использования объекта оценки основывалось на следующем:

1. Согласно п. 10 ФСО № 1, при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

2. Согласно теории оценки, анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится в соответствии с определенным алгоритмом по критериям соответствия законодательной разрешенности, физической возможности, финансовой целесообразности, с соблюдением определенных требований к каждому из этапов алгоритма анализа наиболее эффективного использования объекта оценки.

Общую схему/алгоритм построения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования иллюстрирует рис. 4.

Зона наиболее эффективного решения на основании анализа по 4-м направлениям

Рис. 1

Алгоритм проведения анализа наиболее эффективного

Использования

Для проведения анализа наиболее эффективного использования объекта оценки необходимо последовательно реализовать следующие этапы:

1. Отбор законодательно разрешенных вариантов использования объекта оценки.

2. Проверка на физическую возможность реализации вариантов использования объекта оценки.

3. Проверка финансовой целесообразности вариантов использования объекта оценки.

4. Выявление варианта использования объекта оценки с максимальной стоимостью.

5. Вывод о варианте наиболее эффективного использования объекта оценки.

Отбор законодательно разрешенных вариантов использования объекта оценки

Рассматриваются те способы использования объекта оценки, которые не противоречат действующим государственным и муниципальным законодательным актам, а также другим нормативным документам, регулирующим эксплуатацию объектов недвижимости.

Должны быть проанализированы требования строительных нормативов, требования нормативов охраны памятников истории и культуры и иные нормативные акты.

Характер использования может быть ограничен долгосрочным договором аренды, что может противоречить наиболее эффективному использованию.

Проверка на физическую возможность реализации вариантов использования объекта оценки

Наиболее эффективное использование имущества зависит от его физических характеристик. При анализе вариантов использования необходимо учитывать объемно-планировочные характеристики здания, наличие инженерных систем в здании, его транспортную доступность.

Объемно-планировочные характеристики здания могут привести к невозможности его использования по тому или иному назначению.

Наличие инженерных систем является значимым фактором при выборе варианта использования.

Транспортная доступность может оказать значительное влияние на выбор варианта использования. Например, отсутствие возможности подъезда к объекту недвижимости большегрузного автотранспорта накладывает ограничения в части использования объекта недвижимости по складскому назначению.

Все изменения физических характеристик, что позволяют развивать вариант наиболее эффективного использования, должны быть проанализированы с точки зрения возврата капитала, инвестируемого в изменение физических характеристик.

Проверка финансовой целесообразности вариантов