Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати
( Відомості Верховної Ради (ВВР), 2004, N 1, ст. 1 ) ( Із змінами, внесеними згідно із Законами N 2378-IV від 20.01.2005, ВВР, 2005, N 10, ст.196 N 3201-IV від 15.12.2005, ВВР, 2006, N 13, ст.110 ) ( У тексті Закону слово "угода" в усіх відмінках і числах замінено словом "договір" у відповідному відмінку і числі згідно із Законом N 3201-IV від 15.12.2005 )
Цей Закон встановлює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном.
( Преамбула із змінами, внесеними згідно із Законом N 3201-IV від 15.12.2005 )
Стаття 1. Визначення термінів
У цьому Законі терміни вживаються в такому значенні:
управління іпотечними активами (далі - управління активами) - цивільно-правові відносини при здійсненні юридичних і фактичних дій щодо розпорядження платежами за іпотечними активами від свого імені, за рахунок та в інтересах установників управління майном;
іпотечний сертифікат (далі - сертифікат) - іпотечний цінний папір, забезпечений іпотечними активами або іпотеками; ( Абзац третій частини першої статті 1 із змінами, внесеними згідно із Законом N 3201-IV від 15.12.2005 )
договір про іпотечний борг - цивільно-правова угода, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків, які виникають у кредитодавця та боржника з приводу іпотечного боргу; ( Абзац четвертий частини першої статті 1 в редакції Закону N 3201-IV від 15.12.2005 )
іпотечний борг - основне зобов'язання за будь-яким правочином, виконання якого забезпечене іпотекою; ( Частину першу статті 1 доповнено абзацом згідно із Законом N 3201-IV від 15.12.2005 )
іпотечне кредитування - правовідносини, що виникають з приводу набуття права вимоги іпотечного боргу за правочинами та іншими документами; ( Частину першу статті 1 доповнено абзацом згідно із Законом N 3201-IV від 15.12.2005 )
іпотечний пул - об'єднання іпотек за іпотечними договорами, що забезпечує виконання основних зобов'язань, реформованих у консолідований іпотечний борг;
іпотечні активи - реформовані в консолідований іпотечний борг зобов'язання за договорами про іпотечний кредит здійснювати платежі в рахунок погашення основного зобов'язання протягом строку обігу сертифікатів. Іпотечні активи мають вартість, ціну придбання (ціну зобов'язання) та строк існування; ( Абзац восьмий частини першої статті 1 із змінами, внесеними згідно із Законом N 3201-IV від 15.12.2005 )
керуючий іпотекою - банк, який здійснює обслуговування іпотечних активів;
консолідований іпотечний борг - зобов'язання за договорами про іпотечний кредит, реформовані кредитодавцем;
управитель - фінансова установа, яка діє від свого імені, здійснюючи управління іпотечними активами в інтересах установника управління іпотечними активами, та має відповідний дозвіл/ліцензію; ( Абзац одинадцятий частини першої статті 1 із змінами, внесеними згідно із Законом N 3201-IV від 15.12.2005 )
установник - власник іпотечних активів, які він передає в управління управителю;
частки іпотечних активів - зобов'язання за окремими договорами про іпотечний кредит, які входять до консолідованого іпотечного боргу.
Розділ I
ІПОТЕЧНИЙ БОРГ
( Назва розділу I в редакції Закону N 3201-IV від 15.12.2005 ) ( У тексті розділу I слова "іпотечний кредит" замінено словами "іпотечний борг" згідно із Законом N 3201-IV від 15.12.2005 )
Стаття 2. Договір про іпотечний борг
( Назва статті 2 в редакції Закону N 3201-IV від 15.12.2005 )
Іпотечний борг виникає з цивільно-правових відносин між сторонами договору про іпотечний борг за умови дотримання встановлених цим Законом вимог. Основні економічні та правові вимоги виникнення іпотечного боргу мають бути розкриті до укладання договору про іпотечний борг. Ця інформація має бути оприлюднена кредитодавцем у письмовій формі і містити: ( Абзац перший частини першої статті 2 із змінами, внесеними згідно із Законом N 3201-IV від 15.12.2005 )
опис усіх грошових зборів і витрат, пов'язаних з установленням іпотеки;
принципи визначення плати за договором про іпотечний борг;
положення про інфляційне застереження;
порядок дострокового виконання основного зобов'язання у разі неплатоспроможності боржника або невиконання боржником своїх зобов'язань за договором про іпотечний борг та юридичні наслідки цього невиконання;
право боржника попереджати кредитодавця про можливе невиконання основного зобов'язання;
реквізити ліцензії та/або свідоцтва про внесення кредитодавця до Державного реєстру фінансових установ чи Державного реєстру банків; ( Частину першу статті 2 доповнено абзацом згідно із Законом N 3201-IV від 15.12.2005 )
інші умови за рішенням кредитодавця.
Умови договору про іпотечний борг та іпотечного договору розробляє кредитодавець.
Кредитодавець може запроваджувати процедури щодо встановлення платоспроможності та ідентифікації боржника. ( Частина третя статті 2 із змінами, внесеними згідно із Законом N 3201-IV від 15.12.2005 )
У договорі про іпотечний борг можуть бути зазначені:
вартість основного зобов'язання, строки та розміри платежів з урахуванням інфляційного застереження або умови, що дозволять їх визначити; ( Абзац другий частини четвертої статті 2 із змінами, внесеними згідно із Законом N 3201-IV від 15.12.2005 )( Абзац третій частини четвертої статті 2 виключено на підставі Закону N 3201-IV від 15.12.2005 )
згода боржника на приєднання його основного зобов'язання до консолідованого іпотечного боргу та включення іпотеки до іпотечного пулу;
право кредитодавця відчужувати основне зобов'язання або право отримання платежів за договором про іпотечний борг;
інфляційне застереження;
умови страхування фінансових ризиків щодо:
- невиконання основного зобов'язання;
- неотримання платежів за цим договором;
- несвоєчасної реалізації предмета іпотеки;
- несвоєчасного отримання суми, вирученої від реалізації предмета іпотеки, або недостатнього її розміру для задоволення вимог кредитора.
Умови договору про іпотечний борг, включений до консолідованого іпотечного боргу, змінам не підлягають.
Стаття 3. Вартість основного зобов'язання
У разі визначення в договорі про іпотечний борг вартості основного зобов'язання таке зобов'язання має включати ціну зобов'язання та дохід кредитодавця. Ціною зобов'язання у цьому разі є сума коштів, надана кредитодавцем боржнику. ( Частина перша статті 3 із змінами, внесеними згідно із Законом N 2378-IV від 20.01.2005 )
Основне зобов'язання за таким договором про іпотечний борг підлягає поступовому зменшенню його вартості внаслідок внесення платежів за договором про іпотечний борг. Ціна основного зобов'язання зменшується на суму таких платежів, яку кредитодавець зарахував на погашення заборгованості боржника за ціною зобов'язання. ( Частина друга статті 3 із змінами, внесеними згідно із Законом N 3201-IV від 15.12.2005 )
Стаття 4. Інфляційне застереження
Інфляційним застереженням є обумовлений сторонами договору про іпотечний борг спосіб збереження реальної вартості грошових вимог та доходів кредитодавця. Таке застереження має забезпечувати індексацію платежів за договором про іпотечний борг при сплаті основного зобов'язання.
В інфляційному застереженні та для обліку зобов'язань боржників за договорами про іпотечний борг можуть використовуватися індексуючі умовні розрахункові одиниці або інші механізми, застосування яких не заборонено цим Законом.
Стаття 5. Виникнення іпотеки
( Назва статті 5 із змінами, внесеними згідно із Законом N 3201-IV від 15.12.2005 )
Іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України "Про іпотеку" щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено. ( Частина перша статті 5 в редакції Закону N 3201-IV від 15.12.2005 )
Оцінка предмета іпотеки здійснюється за згодою сторін, якщо інше не передбачено іпотечним договором.
Кредитодавець може самостійно виконувати функції іпотекодержателя або доручити виконання цих функцій іншій особі.
Іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений. Нотаріальне посвідчення іпотечного договору проводиться за місцезнаходженням нерухомості, яка є предметом іпотеки, або за місцезнаходженням іпотекодержателя чи іпотекодавця.
Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є нерухомість, що належить третім особам та стане власністю іпотекодавця після укладення такого договору, посвідчується нотаріусом до моменту оформлення права власності іпотекодавця на нерухомість.
Обтяження іпотекою нерухомого майна підлягає державній реєстрації в установленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.
( Частина шоста статті 5 в редакції Закону N 3201-IVвід 15.12.2005 )
Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва. Обтяження майнових прав іпотекодавця на такий предмет іпотеки підлягає реєстрації у встановленому законом порядку.
( Частина сьома статті 5 в редакції Закону N 3201-IVвід 15.12.2005 )
Після закінчення будівництва нерухомості іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість, та ця нерухомість продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору.
( Частина восьма статті 5 в редакції Закону N 3201-IVвід 15.12.2005 )
Зміна або розірвання іпотечного договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
( Частина дев'ята статті 5 в редакції Закону N 3201-IVвід 15.12.2005 )
У разі коли іпотечним договором передбачено накладення заборони відчуження нерухомого майна, яке є предметом іпотеки, нотаріус накладає таку заборону одночасно з посвідченням договору іпотеки. Якщо предметом іпотеки є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, нотаріус за повідомленням іпотекодержателя накладає заборону на відчуження нерухомого майна. ( Статтю 5 доповнено частиною згідно із Законом N 3201-IV від 15.12.2005 )
У разі включення іпотеки до іпотечного пулу умови іпотечного договору змінам не підлягають.
Стаття 6. Право іпотекодержателя на продаж майна, що є предметом іпотеки
Іпотекодержатель має організувати продаж предмета іпотеки шляхом укладення договору купівлі-продажу між іпотекодавцем та покупцем або продати від свого імені, якщо це передбачено іпотечним договором або іпотекодержатель та іпотекодавець досягли відповідної згоди шляхом укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню. При цьому кошти за придбану нерухомість покупець сплачує на банківські рахунки іпотекодержателя. ( Частина перша статті 6 із змінами, внесеними згідно із Законом N 3201-IV від 15.12.2005 )
Іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до дня продажу предмета іпотеки відповідно до умов цієї статті письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку обтяження на нерухомість та/або об'єкт незавершеного будівництва, що є предметом іпотеки. Ці особи мають переважне право на придбання предмета іпотеки відповідно до пріоритету їх зареєстрованих прав. Ціна продажу предмета іпотеки має бути встановлена за згодою між іпотекодержателем та іпотекодавцем. ( Частина друга статті 6 із змінами, внесеними згідно із Законом N 3201-IV від 15.12.2005 )
У разі недосягнення згоди між іпотекодержателем, іпотекодавцем щодо ціни продажу предмета іпотеки іпотекодержатель укладає з незалежним оцінювачем договір про оцінку предмета іпотеки і продаж предмета іпотеки здійснюється за ціною, не нижчою за встановлену незалежною оцінкою.
Розподіл виручки від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем, іншими особами, які мають зареєстровані права та вимоги на предмет іпотеки, та іпотекодавцем здійснюється відповідно до порядку, передбаченого у статті 9 цього Закону.
Після продажу предмета іпотеки та розподілу коштів в установленому законом порядку вимоги інших осіб на предмет іпотеки є недійсними. ( Частина п'ята статті 6 в редакції Закону N 3201-IV від 15.12.2005 )
Продаж предмета іпотеки, що є об'єктом права державної чи комунальної власності, здійснюється з урахуванням особливостей, визначених статтею 14 Закону України "Про іпотеку".
( Статтю 6 доповнено частиною шостою згідно із Законом N 3201-IV від 15.12.2005 )
Стаття 7. Примусова реалізація предмета іпотеки за виконавчими документами
Примусове звернення стягнення на предмет іпотеки і його реалізація для задоволення вимог іпотекодержателя здійснюється органом державної виконавчої служби на підставі рішення суду або виконавчого напису нотаріуса відповідно до Закону України "Про виконавче провадження", з урахуванням вимог, установлених Законом України "Про іпотеку".
( Стаття 7 в редакції Закону N 3201-IV від 15.12.2005 )
Стаття 8. Оформлення результатів реалізації предмета іпотеки
( Назва статті 8 із змінами, внесеними згідно із Законом N 3201-IV від 15.12.2005 )
У разі реалізації предмета іпотеки іпотекодержателем відповідно до вимог статті 6 цього Закону правовою підставою для реєстрації у встановленому законом порядку права власності покупця на нерухомість є договір купівлі-продажу.
У разі примусової реалізації предмета іпотеки відповідно до статті 7 цього Закону оформлення результатів реалізації предмета іпотеки здійснюється у порядку, встановленому законодавством.
( Частина друга статті 8 в редакції Закону N 3201-IVвід 15.12.2005 )
Свідоцтво про придбання нерухомого майна є правовою підставою для реєстрації у встановленому законом порядку права власності покупця на придбану нерухомість. У разі реалізації предмета іпотеки, який включає майнові права щодо нерухомості, зокрема права оренди (користування) нерухомості, таке свідоцтво є підставою для переведення на нового власника прав і зобов'язань іпотекодавця за договором, який визначає умови надання і здійснення таких прав.
Стаття 9. Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки
Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки відповідно до статті 6 цього Закону, протягом п'яти робочих днів після надходження коштів від покупця предмета іпотеки або спеціалізована організація, яка забезпечила реалізацію предмета іпотеки відповідно до статті 7 цього Закону, протягом п'яти робочих днів з моменту надходження акта про реалізацію предмета іпотеки розподіляє кошти, що надійшли від покупця предмета іпотеки, у черговості, встановленій Законом України "Про іпотеку".
Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів, що надійшли від продажу предмета іпотеки, а спеціалізована організація, яка забезпечила реалізацію предмета іпотеки, надсилає звіт зазначеним особам і органу державної виконавчої служби.
( Стаття 9 в редакції Закону N 3201-IV від 15.12.2005 )
Стаття 10. Права іпотекодержателя у разі визнання реалізації предмета іпотеки такою, що не відбулася
У разі прийняття судом рішення про визнання реалізації предмета іпотеки такою, що не відбулася, іпотекодержатель має право придбати предмет іпотеки у порядку, встановленому Законом України "Про іпотеку".
( Стаття 10 в редакції Закону N 3201-IV від 15.12.2005 )
Розділ II