Глава 4. анализ наиболее эффективного использования

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта – это использование объекта, обеспечивающее его максимальную стоимость из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования. Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

Наилучшее использование не является истиной в последней инстанции. Оно отражает мнение Оценщика о наиболее эффективном использовании собственности, исходя из анализа основных рыночных условий.

На практике анализ оптимального использования объектов собственности выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем критериям:

· быть физически возможным;

· быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений;

· быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

· быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

Вывод:

При анализе оптимального использования Оценщик пришел к выводу, что рекомендуемое использование совпадает с прямым назначением, учитывая удовлетворительное техническое состояние объекта оценки и его месторасположение.

Для предполагаемых вариантов использования применялись все четыре критерия.

ГЛАВА 5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости использованы три подхода определения рыночной стоимости объектов: затратный, сравнительный и доходный.

Затратный подход

Затратный метод является одним из стандартных методов оценки рыночной стоимости недвижимости. Метод основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительской свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус, накопленный износ.

РСо = Снс - О + Сзу

Где: РСо-рыночнаястоимость объекта;

Снс- стоимость нового строительства;

О – обесценение;

Сзу – стоимость земельного участка.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

В данном случае стоимость нового строительства равна стоимости воспроизводства.

Снс = СВ

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве и прибыли предпринимателя (инвестора).

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.