Порядок разработки, согласования и утверждения ТЭО инвестиций.

Основные понятия.

ТЭО (проект) строительства — далее ТЭО, является основным проектным документом на строительство объектов. На основании утвержденного в установленном порядке ТЭО подготавливается тендерная документация, и проводятся торги подряда, заключается договор (контракт) подряда, открывается финансирование строительства и разрабатывается рабочая документация.

В ТЭО определяются основные решения — технологические, объемно-планировочные, конструктивные, природоохранные; достоверно оценивается экологическая, санитарно- эпидемиологическая и эксплуатационная безопасность проекта, а также его экономическая эффективность и социальные последствия.

В качестве возможных источников финансирования капитальных вложений в объекты могут рассматриваться: 1)ассигнования из государственных бюджетов РФ, республик в составе РФ, местных бюджетов и соответствующие внебюджетные фонды; 2)собственные финансовые ресурсы и внутрихозяйственные резервы инвестора; 3)заемные и привлеченные финансовые средства заказчиков; 4)денежные средства, централизуемые объединениями (союзами) предприятий; 5)иностранные инвестиции.

ТЭО состоит из следующих разделов:1)общая пояснительная записка; 2)генеральный план и транспорт;3) технологические решения;4) управление производством, предприятием и организация условий и охраны труда рабочих ислужащих;5)архитектурно-строительные решения;6) инженерное оборудование, сети и системы;7)организация строительства;8) охрана окружающей среды;9)инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению

чрезвычайных ситуаций;10) сметная документация;11) эффективность инвестиций.

ТЭО (проект) строительства является обязательным документом в случае, если финансирование капитальных вложений в основные фонды соответствующих предприятий осуществляется полностью или на долевых началах из государственного бюджета Российской Федерации и ее внебюджетных фондов, централизованных фондов министерств и ведомств, а также собственных финансовых ресурсов государственных предприятий.

Решение о необходимости разработки ТЭО для обоснования целесообразности инвестиций за счет других источников финансирования принимается самостоятельно инвестором (заказчиком).

Разработка ТЭО осуществляется юридическими и физическими лицами (проектировщиками),получившими в установленном порядке лицензию на выполнение соответствующих видов проектных работ, и на основании договора (контракта) с заказчиком. Для выбора лучшего предложения со стороны проектировщиков заказчик проводит конкурс (торги)на разработку ТЭО.

Основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие взаимоотношения между заказчиком и проектировщиком, является договор (контракт) подряда на выполнение ТЭО.

Стоимость разработки ТЭО определяется договором между заказчиком (инвестором) и проектной организацией.

Если в результате выполненного в ТЭО инвестиций анализа выявлена нецелесообразность

инвестирования средств в строительство намечаемого объекта, стоимость разработки ТЭО

списывается на убытки заказчика в установленном порядке.

При разработке ТЭО необходимо:

1) предусматривать для сложных и крупных объектов альтернативные варианты достижения цели, поставленной заказчиком (инвестором), в том числе различные варианты (источники)финансирования инвестиций;

2)учитывать налоговую, амортизационную и кредитную политику, проводимую государством и местными органами власти, требования законодательства и нормативных актов Российской Федерации, регулирующих инвестиционную деятельность, условия пользования землей и другими природными ресурсами;

3) обеспечивать защиту интересов инвестора, с одной стороны, и общенациональных интересов(интересов региона)— с другой;

4)установить расчетный период, в пределах которого должны выполняться экономические расчеты. Как правило, расчетный период включает период строительства, освоения проектной мощности и эксплуатации предприятия до первой его реконструкции или окончания срока окупаемости капитальных вложений; - расчеты и анализ основных экономических и финансовых показателей осуществлять в специально разработанных унифицированных таблицах по действующей методике.

В процессе разработки ТЭО в обязательном порядке должна осуществляться оценка воздействия деятельности предприятия (объекта) на окружающую среду (ОВОС). ОВОС проводится с целью предотвращения деградации окружающей среды, обеспечения сбалансированной хозяйственной деятельности, выработки мер, снижающих уровень экологической опасности намечаемой деятельности, выработки согласованных мер по предотвращению или компенсации негативных последствий в социально-экономической сфере района размещения предприятия (объекта). При этом объем и глубина проработки вопросов в процессе проведения ОВОС зависят от специфики воздействия будущего предприятия на окружающую среду и экологических ограничений территории, на которой его предполагается разместить.

Порядок разработки, согласования и утверждения ТЭО инвестиций.

Заказчик (инвестор), исходя из своих целей и анализа ситуации, с учетом решений, принятых в программах и схемах размещения производительных сил, подготавливает Декларацию о намерениях, примерное содержание которой приведено в п.4.4. Декларация направляется в местный орган государственного самоуправления, обладающий правом изъятия и предоставления земельных участков.

После получения положительного решения от органа местного самоуправления по поводу

Ходатайства (Декларации) о намерениях и рассмотрения условий размещения площадки (трассы) для строительства объекта Заказчик (инвестор) принимает решение о разработке ТЭО. Для подготовки исходной информации и материалов, составления задания на разработку ТЭО, организации и проведения конкурса (тендера) на их разработку, заказчиком привлекаются па договорных условиях инжиниринговая, консалтинговая, маркетинговая фирмы или создается тендерный комитет.

Состав исходной информации определяется в зависимости от вида и масштабов планируемой деятельности объекта, количества и видов используемых ресурсов, вовлекаемых в хозяйственный оборот, особенностей экологической ситуации и др.

Согласование намеченных решений по строительству объекта и условий предварительного согласования земельного участка производится заказчиком или, по его поручению, проектировщиком с учетом полученной информации согласно порядку, приведенному в схеме организации предварительного согласования размещения земельного участка строительства.

Затраты, связанные с проведением согласований, подготовкой и передачей документации по предварительному согласованию и отводу земельного участка, оплачиваются инвестором из собственных средств, в порядке и размере, которые определены органами местного самоуправления.

Проекты, независимо от источников финансирования, форм собственности и принадлежности, подлежат государственной экспертизе в соответствии с Порядком, установленным в Российской Федерации.

Утверждение проектов на строительство объектов, в зависимости от источников финансирования, производится:

1) за счет государственных капитальных вложений, финансируемых из республиканского бюджета РФ — в порядке, установленном Минстроем России совместно с заинтересованными министерствами и ведомствами;

2)за счет капитальных вложений, финансируемых из соответствующих бюджетов республик в составе РФ, краев, областей, автономных образований, Москвы и Санкт-Петербурга — соответствующими органами государственного управления или в установленном ими порядке;

3) за счет собственных финансовых ресурсов, заемных и привлеченных средств инвесторов (включая иностранных инвесторов)— непосредственно заказчиками (инвесторами).

В результате разработки ТЭО определяются технико-экономические и финансовые показатели, состав которых приведен ниже.

Основные технико-экономические и финансовые показатели, включенные в

распорядительный документ об утверждении (одобрении) ТЭО инвестиций

1. Мощность предприятия (годовой выпуск продукции, в соотв. ед. пропускная способность) в натуральном выражении (по видам продукции);2. Стоимость товарной продукции (млн. руб.);3. Общая численность работающих, в том числе рабочих (чел.);4. Количество (прирост) рабочих мест, ед.;5. Общая стоимость строительства (млн. руб.), в том числе:

—объектов производственного назначения (млн. руб.);

—объектов жилищно-гражданского назначения (млн. руб.);

—прочих объектов.

6. Стоимость основных производственных фондов (млн. руб.);7.Продолжительность строительства (лет);8.Удельные капитальные вложения (руб./ед.);9. Себестоимость основных видов продукции (руб./ед.);10.Балансовая прибыль (млн./руб.);11.Чистая прибыль (доход) (млн./руб.);12.Срок окупаемости капитальных вложений (лет);13.Внутренняя норма рентабельности (норма прибыли), %.

Для объектов жилищно-гражданского строительства ТЭО состоит из следующих разделов:

1) общая пояснительная записка;2)архитектурно-строительные решения;3)технологические решения;4) решения по инженерному оборудованию;5) охрана окружающей среды;6) инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций;7) сметная документация;8)эффективность инвестиций.

Принятию инвестиционного решения предшествует выбор площадки (земельного участка) для проекта. От этого выбора в значительной степени зависит успех всего проекта, поэтому данная процедура традиционно состоит из ряда этапов:

1)формирование критериев, которым площадка должна соответствовать;2)формирование альтернативных вариантов;3)сравнение вариантов возможных площадок на предмет соответствия выбранным критериям;4) проведение инженерно-геологических изысканий на лучших из альтернативных вариантов;5) дополнительное изучение вариантов, признанных лучшими, на предмет соответствия совокупности критериев;6) окончательный выбор месторасположения площадки.

Для этой цели специалистами разрабатываются специальные карты рейтинга строительных участков.

Основные факторы рейтинга участков: 1)инженерно-геологическая приемлемость;

2)возможность получить разрешительные документы; - политическая характеристика региона;3)кадры (наличие, уровень заработной платы, законы по труду);4) налоги (имущественные, на инвестиции, на предпринимательство);5) окружающая среда (законодательство, отношение общественности, качество воды);6) климатические условия (количество осадков, затраты на отопление, влажность);7)инфраструктура (безопасность, дороги, местные ресурсы);8)транспорт (стоимость, наличие подвижного состава).

После утверждения ТЭО и принятия инвестиционного решения заказчик обращается в орган местного самоуправления, обладающий правом изъятия и предоставления земельных участков, с ходатайством об изъятии предварительно согласованного земельного участка и предоставлении его для строительства объекта.

Подготовку материалов по изъятию и предоставлению земельных участков осуществляют районные (городские) комитеты по земельной реформе и земельным ресурсам.

Орган местного самоуправления рассматривает указанные материалы и принимает решение об изъятии (выкупе) земельного участка. Копия решения о предоставлении земельного участка выдается заказчику.

На этом заканчивается начальная (предынвестиционная) фаза проекта. Ее результат:1) объемы работ по проекту;2) смета и бюджет проекта;3) площадка (земельный участок);4)график проекта, в т. ч. график поставок ресурсов;5)нормы и стандарты;6) задание на проектирование.

Подробное изложение теоретических вопросов, затронутых в одиннадцатой лекции, можно найти в литературе [1-5,18-21]. Практические аспекты этих вопросов можно отыскать в работах [6-17].

Знания следует самостоятельно проверить путем ответов на контрольные вопросы.

Список рекомендуемой литературы

1. Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений (СНиП 11-01-95), Москва, 1995.

2. CП 11-101-95 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений», Москва, 1995.

3. Временная инструкция по экологическому обоснованию хозяйственной деятельности в предпроектных и проектных материалах. М., Минприроды, 1993.

4. Свод правил по определению стоимости строительства в составе пред-проектной и проектно-сметной документации (СП 8101-94).

5. Порядок определения стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночных отношений, введен в действие 01.04.94.

6. Методические рекомендации по определению величины сметной прибыли при формировании свободных цен на строительную продукцию, введены в действие 30.10.92.

7. Методические рекомендации по расчету величины накладных расходов при определении стоимости строительной продукции, введены в действие 30.10.92.

8. Методические рекомендации по определению затрат на строительство временных зданий и сооружений, дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время, затрат на содержание заказчика-застройщика и технического надзора, прочих работ и затрат при определении стоимости строительной продукции, введены в действие 03.11.92.

9. Методические рекомендации по составлению сметных расчетов (смет) на строительные и монтажные работы ресурсным методом, введены в действие 10.11.92.

10. Методические рекомендации по использованию текущих и прогнозных индексов стоимости при составлении сметной документации, определении свободных (договорных) цен на строительную продукцию и расчетах за выполненные работы, введены в действие 01.07.93.

11. Методические рекомендации по определению сметной стоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ (ПВР), введены в действие 01.06.93.

12. Методические рекомендации о порядке применения нормативов накладных расходов в строительстве, введены в действие 18.10.93.

13. Основные положения (концепция) ценообразования и сметного нормирования в строительстве в условиях развития рыночных отношений, введены в действие 22.10.93.

14. Методические рекомендации по формированию укрупненных показателей базовой стоимости на виды работ и порядку их применения длясоставления инвесторских смет и предложений подрядчика (УПБС ВР), введены в

действие 01.12.93.

15. Методические рекомендации по формированию и использованию укрупненных показателей базисной стоимости (УПБС) для объектов жилищно-гражданского назначения, введены в действие 01.02.94.

16. Методические рекомендации по формированию и использованию укрупненных показателей базисной стоимости (УПБС) строительства зданий и сооружений производственного назначения, введены в действие 01.02.94.

17. Грибалев Н.П., Игнатьева И.Г. Бизнес-план. Практическое руководство по составлению. СПб.: «Белл», 1994.

18. Зигель Э.С., Шульц Л.А. и др. Составление бизнес-плана / Пер. с англ. — М.: «Джон Уайли энд Санз», 1994.

19. Шапиро В.Д. и др. Управление проектами. — Спб: «ДваТрИ», 1996.

20. Мазур И.И., Шапиро В.Д. Управление проектами: Справочное пособие.— М.: «Высшая школа», 2001

21.Дополнительная литература: http://www.running-projeckt.com/biznessPlan.html