Определение договорной и рыночной цены строительного комплекса

Деловое резюме проекта

Для реализации программы «Ветхое жилье» администрация г. Перми выделяет 60% средств, а остальные 40% планируется возместить за счет инвесторов. Учитывая, что новая архитектурно-строительная система (АСС) «Аркос» обеспечит наименьшую стоимость квадратного метра общей площади зданий, инвесторы уже через 22 месяца должны вернуть свои затраты с доходом не ниже 17%. Таких выгодных условий гарантированного возврата средств нет у конкурентов. Планируется построить жилой микрорайон, состоящий из двух шестидесятиквартирных домов, детского сада на 190 мест и универсама площадью 900 квадратных метров в экологически благоприятном районе «Липовая гора» г. Перми. Удачное расположение микрорайона на расстоянии 7 километров от центра города, развитая инфраструктура позволяет сделать его привлекательным и для реализации квартир, построенных на средства инвесторов.

Строительство осуществляет ОАО «Стройпанелькомплект», имеющий пятидесятилетний опыт застройки жилых районов, как в г. Перми, так и в других городах Пермского края.

Основные параметры проекта:

· Площадь застройки – 3,1 га.

· Общая площадь жилых домов – 6000 м².

· Площадь торговых помещений универсама, сдаваемых в аренду – 900 м².

· Общая площадь детского сада – 1750 м².

· Период строительства – 22 месяца.

· Общие расходы по проекту – 183,5 млн. рублей.

· Доходы от реализации проекта – 221,5 млн. рублей.

· Ожидаемая валовая прибыль – 38,0 млн. рублей.

· Ожидаемая рентабельность – более 17, %.

Анализ положения в отрасли

ОАО «СПК» в 2008 году перешло на новую, более перспективную технологию возведения каркасных домов АСС «Аркос». Достоинство этой архитектурно-строительной системы в том, что несущую нагрузку от веса здания воспринимает каркас здания, а стены выполнены облегченные. В связи с этим снизилась стоимость 1 м²общей площади зданий. Учитывая, что потребность расселения жильцов из ветхого жилья очень велика, возможность получения новых заказов на строительство по АСС «Аркос» у СПК реальна. Кроме того, каркас здания дает возможность использовать свободную планировку помещений и она не ограничена размерами панелей, как у конкурента. Конкурентом у ОАО «СПК» является Пермский завод силикатных панелей (ПЗСП). Технология возведения зданий осуществляется в панельном варианте. Ей присущи те недостатки, которые были у старой технологии ОАО «СПК». Следовательно, стоимость 1 м²общей площади жилых и общественных зданий у ПЗСП на 10-15% дороже, чем у ОАО «СПК».

АСС «Аркос» (серия Б.1.020.1-7) является энергоэффективной и отличается минимальными затратами на возведение жилых и общественных зданий. Эта технология защищена семью патентами Российской Федерации и двумя патентами Республики Беларусь. Она позволяет на 30-40% сократить расход стали на возведение каркаса зданий, а так же использовать уже освоенные СПК многопустотные железобетонные плиты. Наружные стены выполняются из облегченных материалов, что повышает технико-экономические и эксплуатационные показатели зданий. Эти данные подтверждены многолетними исследованиями института БелНИИС.

Анализ рынка

По данным городской администрации потребность расселения из ветхого жилья составляет 1,5 млн. м². Кроме того, необходимо выделить жилье инвалидам, участникам войн, военнослужащим, уволенным в запас, вынужденным переселенцам. Единственный выход решить проблему – предложить дешевое социальное жилье с сохранением высокого уровня комфортности. СПК успешно продвигает новую продукцию недорогого и удобного жилья, предлагает также строить на верхних этажах двухуровневые квартиры с зимним садом. Это позволит реализовать квартиры людям со средним и высоким достатком. Учитывая кризисные условия в строительной отрасли, СПК предлагает сервисное обслуживание построенных зданий.

После успешной реализации настоящего бизнес-плана появляется благоприятная возможность расширения объемов строительства в направлении д. Соболи, которая находится на расстоянии 500 м от места возведения планируемого микрорайона. Рядом находится липовая роща и недалеко – массив загородного леса. Привлекательность района строительства обеспечивается оригинальным природным ландшафтом.

Определение договорной и рыночной цены строительного комплекса

При заключении договора с заказчиком подрядной строительной организации необходимо определить договорную и рыночную цену строительство комплекса.

Договорная цена (Ц_д) определяется на основании проектно-сметной документации на строительство комплекса в ценах 1984 года:

Ц_д = С + С_пр + С_пнр + Д_з,

где С – сметная стоимость комплекса;

С_пр– стоимость проектных работ (условно 3 % от С_смр);

С_пнр– стоимость пуско-наладочных работ (1 % С_смр);

Д_з – дополнительные затраты на временные здания и сооружения, (сверх предусмотренных сметой 3,5 %).

С учетом коэффициента индексации (К_инд) договорная цена приводится к ценам настоящего времени. Цена (Ц_р) на строительную продукцию определяется:

1) для жилищно-гражданского строительства – по рыночной стоимости 1 м² общей площади основных объектов комплекса в заданном районе строительства на определенный момент времени.;

2) для промышленного и сельскохозяйственного строительства – по сроку окупаемости капвложений:

Ц_р = П × Т_н,

где П – планируемая прибыль предприятия (по расчету);

Т_н – нормативный срок окупаемости капвложений.

Меры по снижению договорной цены

1. Внедрение новых технологий («ноу-хау») и применение эффективных конструктивных решений – 15 %.

2. Использование местных материалов и отходов – 5 %.

3. Сокращение сроков строительства – 2 %.

Снижение договорной цены в процентах принято условно с целью использования в деловой игре «ПОС».

Пример разработки
проекта организации строительства (ПОС)

Исходные данные

Обеспечение питанием – во временной столовой. Характеристика условий строительства г. Пермь, район «Липовая гора».

Характеристика участка – площадка свободна от застройки, рельеф ровный.

Характеристика грунтов – растительный слой, суглинки.

Уровень подземных вод – 5-6 м.

Климатические условия – IВ строительно-климатический район.

Способ строительства – подрядный.

Генподрядная организация – ОАО «СПК».

Годовая выработка на одного работающего – 12600 руб. (в ценах 1984 г.), 1 млн. рублей за 2008 г. с к=74,33 (Федеральный центр ценообразования 08.07.2008 № 03-07-08/ПФК).

Временное водоснабжение – от проектируемого водопровода.

Временное электроснабжение – от существующих электросетей.

Обеспечение транспортом – база подрядной организации

Таблица 1

Характеристика строительных объектов жилого комплекса

№	Наименование объектов	Сметная стоимость, тыс. руб. (в ценах 2008г.), К=74,33	Сметная стоимость, тыс. руб. (в ценах 1984 г.)	Габариты B × l × h, м	Максимальный вес монтажного элемента, т
	Универсам, общая площадь 900 м²	24157,25	325,0	30×30×5,5	1,0
	Детсад на 190 мест	20440,75	275,0	20×45×7,5	1,0
	5-этажный 60-квартирный жилой дом общей площадью 3000 м²	44598,00	600,0	12×60×15	3,0
	Тепловой пункт	2229,9	30,0	6×12×4	3,0
	Трансформаторная подстанция	1486,6	20,0	6×6×4	3,0

Таблица 2

Определение сметной стоимости и стоимости СМР объектов жилого комплекса

№	Наименование Объектов	С = Сметная стоимость, тыс. руб. (в ценах 1984 г.)	Стоимость в т.ч. СМР Ссмр = 0,8С	СМР, в млн. руб. с к=74,33 в ценах 2008г.
II	Основные объекты:
1.	5-этажный 60-квартирный жилой дом №1			35,7
2.	Универсам			19,3
3.	5-этажный 60-квартирный жилой дом №2			35,7
4.	Детсад на 190 мест			16,4
III	Вспомогательные объекты:
5.	Тепловой пункт			1,8
6.	Трансформаторная подстанция			1,2
Итого:
IV	Наружные инженерные сети:
- теплосети	5%	92,50		12,1
- водопровод и канализация	4%	74,00	59,2
- электросети	2%	37,00	29,6
V	Дороги и благоустройство	6%	111,00	88,8	6,6
VI	Времен. здания и сооружения	3,5%	64,8	51,8	3,9
VII	Прочие работы и затраты	2,5%	46,2	37,0	2,8
I	Подготовка территории строительства	2%	37,00	29,6	2,2
Стоимость всего комплекса:	2312,50	1850,0	137,7

Общая организация строительства

Основные объекты комплекса:

Жилые дома, универсам, детсад.

Вспомогательные объекты комплекса:

Трансформаторная подстанция тепловой пункт.

Очередность и последовательность строительства:

I-я очередь: 5-этажный 60-квартирный жилой дом №1, универсам;

II-я очередь: 5-этажный 60-квартирный жилой дом № 2, детсад.

(Смотри главу 2, п. 2.10. Стройгенплан).

Строительство вспомогательных зданий и сооружений, инженерных коммуникаций – параллельно основным объектам. Тепловой пункт и трансформаторная подстанция возводятся во II квартале так, чтобы к вводу 1-го объекта они были построены.

Строительство комплекса производится в два периода: подготовительный и основной. В подготовительный период выполняются все временные здания и сооружения, а также подготовка территории. Действует правило – основные объекты можно начинать только после подготовительного периода.

Определение сроков строительства комплекса

Продолжительность строительства комплекса:

Т_общ=Т+КSТ_i = 8+0,7× (7+7+6) = 22 мес.

где Т=8 мес. – нормативная продолжительность строительства универсама;

К = 0,7 – коэффициент совмещения строительства объектов, так как все здания выполняются по одной каркасной технологии «Аркос»;

Т_i– нормативная продолжительность строительства основных объектов (табл. 3).

В том числе продолжительность подготовительного периода:

Т_п.п = 0,15×Т_общ= 3,3мес. ≈3мес. Принимаем Т_п.п= 3,0 мес.

Нормативная продолжительность возведения основных объектов

Таблица 3

№

Наименование зданий

Т_i (в мес.)

Нормы задела в %, по кварталам

СНиП 1.04.03 85*

III

5-этажный 60-квартирный жилой дом, общей площадью 3000 м²

П.6 стр. 95

Универсам, торговая площадь 400 м²

П.1 стр. 110

Детсад на 190 мест

П.1 стр. 106

Тепловой пункт

Трансформаторная подстанция

ПРИМЕЧАНИЕ. Данные СНиПа 1.04.03-85* см. приложение 3.

Таблица 4

Календарный план строительства

НАИМЕНОВАНИЕ	СМЕТНАЯ СТОИМОСТЬ в тыс.руб.	РАСПРЕДЕЛЕНИЕ КАПИТАЛОВЛОЖЕНИЙ И СТОИМОСТИ СМР ПО ПЕРИОДАМ СРОИТЕЛЬСТВА
1-й год	2-й год
ВСЕГО	в т.ч. СМР	I квартал	II квартал	III квартал	VI квартал

I ПОДГОТОВКА ТЕРРИТОРИИ СТРОИТЕЛЬСТВА	37,0	29,6	12,0	12,5	12,5
9,6	10,0	10,0
II ОСНОВНЫЕ ОБЪЕКТЫ СТРОИТЕЛЬСТВА

1.пятиэтажный 60-квартирный жилой дом №1	600,0	480,0				48,0	78,0	96,0	126,0	108,0	114,0	30,0
			38,4	62,4	76,8	100,8	86,4	91,2	24,0
2. универсам	325,0	260,0						26,0	26,0	29,3	42,3	65,0	65,0	22,8	48,6
					20,8	20,8	23,4	33,8	52,0	52,0	18,2	39,0
3. пятиэтажный 60-квартирный жилой дом №2	600,0	480,0											48,0	78,0	474,0
										38,4	62,4	379,2
4. детский сад	275,0	220,0													275,0
												220,0
III ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ОБЪЕКТЫ

5. тепловой пункт	30,0	24,0				10,0	10,0	10,0
			8,0	8,0	8,0
6. трансформаторная подстанция	20,0	16,0					20,0
				16,0
IV НАРУЖНЫЕ СЕТИ

7. теплотрасса	92,5	74,0			12,5	12,5						6,3			61,2
		10,0	10,0						5,0			49,0
8. водопровод и канализация	74,0	59,2		12,5	12,5							6,3			42,7
	10,0	10,0							5,0			34,2
9. электросети	37,0	29,6		12,5								4,5			20,0
	10,0								3,6			16,0
V ДОРОГИ И БЛАГОУСТРОЙСТВО	111,0	88,8			12,5	12,5							12,5		73,5
		10,0	10,0							10,0		58,8
VI ВРЕМЕННЫЕ ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ	64,8	51,8	19,8	22,5	22,5
15,8	18,0	18,0
VII ПРОЧИЕ РАБОТЫ	46,2	37,0						8,0		14,8	3,5			7,5	12,4
					6,4		11,8	2,8			6,0	10,0
ИТОГО	2312,5	1850,0	31,8	60,0	72,5	83,0	108,0	140,0	152,0	152,1	159,8	112,1	125,5	108,3	1007,4
25,4	48,0	58,0	66,4	86,4	112,0	121,6	121,6	127,8	89,6	100,4	86,6	806,2
Rmax=	122 чел.													1305,1
Rср=	83 чел.													1043,8
К =	1,470