Система технической инвентаризации в наше время
21 мая 2016 года организациям технического учета и технической инвентаризации исполнится 89 лет. За этот период произошли существенные изменения в системе технической инвентаризации и порядке ведения работ по техническому учету.
В настоящее время система БТИ приобрела государственный статус учетно-оценочного фундамента национального богатства страны, заняла ключевое место в системе государственной экономики, обеспечивая государство и общество данными о составе недвижимости и ее реальном стоимостном выражении. На основании данных государственной службы технической инвентаризации принимаются управленческие решения на всех уровнях государственной власти: федеральных, субъектов РФ и органов местного самоуправления.
В современной системе государственного регулирования использования земельных ресурсов и объектов недвижимого имущества особое место занимает Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Основным назначением которого является организация оборота прав, зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Ведение ГКН позволило создать современную систему налогообложения, но без технической инвентаризации и технического учета объектов недвижимого имущества невозможно вести Единый государственный реестр объектов капитального строительства и зарегистрировать объекты недвижимого имущества в ЕГРП. Именно поэтому одним из основных направлений в системе управления недвижимым имуществом является технический учет зданий и сооружений на территории всей страны. Существенной частью работ по технической инвентаризации является работа по регистрации строений в соответствии с признаками правовой принадлежности, что позволяет упорядочить правовые взаимоотношения владельцев строений с соответствующими учреждениями, регулирующими застройку городов.
В настоящее время техническая инвентаризация сформировалась как единая структура организаций, производящих инвентаризацию объектов. Это определило задачи и цели ее проведения, взаимосвязь с другими отраслями народного хозяйства, материальную базу и другие факторы, обеспечивающие нормальное осуществление работ по технической инвентаризации и паспортизацию основных фондов жилищно-коммунального хозяйства.
Технический учет объектов недвижимости позволяет наиболее полно и правильно определять объекты обследования, выполнять инвентаризационно-технические работы, в соответствии с современными требованиями и основными подходами к учету и техническому описанию, осуществлять приемы инвентаризационной съемки и паспортизации объектов градостроительной деятельности.
Федеральный закон о государственном кадастре недвижимости ввел понятие «ранее учтенные объекты недвижимости». Ранее учтенными объектами недвижимости являются объекты капитального строительства, в отношении которых организациями технической инвентаризации осуществлен государственный технический учет, а также объекты недвижимости, в отношении которых органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним была осуществлена государственная регистрация.
Государственный технический учет объектов капитального строительства и государственная регистрация прав на недвижимое имущество приравниваются к государственному кадастровому учету, поэтому указанные объекты и будут считаться ранее учтенными объектами недвижимости, и в отношении них не потребуется осуществление дополнительных мероприятий для государственного кадастрового учета. Сведения о ранее учтенных объектах недвижимости в срок до 1 января 2013 года были переданы организациями технической инвентаризации органу кадастрового учета.
Таким образом, сведения об объектах капитального строительства, которые будут поставлены на государственный технический учет, а также об объектах, в отношении которых была осуществлена государственная регистрация прав, будут перенесены в государственный кадастр недвижимости.
С 1 января 2013 года государственный кадастровый учет осуществляется только в отношении тех объектов, которые не являются ранее учтенными объектами недвижимости. Сюда можно отнести объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию после 1 января 2013 года, а также объекты недвижимости, в отношении которых по каким-либо причинам не был осуществлен государственный технический учет или государственная регистрация прав.
Существенным нововведением является отражение в техническом плане здания, сооружения или объекта незавершенного строительства местоположения указанных объектов недвижимости, которое устанавливается посредством определения координат характерных точек контура объектов недвижимости.
На сегодняшний момент государственный учет жилищного фонда и государственный технический учет объектов капитального строительства взаимосвязаны. Являющиеся объектами государственного технического учета объекты капитального строительства – здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства одновременно могут являться и объектами жилищного фонда – многоквартирными домами, объектами индивидуального жилищного строительства, жилыми помещениями, подлежащими государственному учету в соответствии с положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением правительства РФ от 13.10.1997 года № 1301.
Таким образом, пока у организаций технической инвентаризации существует информационный ресурс об объектах капитального строительства, возможно формирование сведений, подготовка статистических данных и об объектах жилищного фонда, а также осуществление контроля за его техническим состоянием. С прекращением осуществления государственного технического учета объектов капитального строительства исчезнет и возможность получения сведений об объектах жилищного фонда.
Сегодня отсутствуют нормативные правовые акты, обязывающие или стимулирующие собственника к осуществлению технического учета принадлежащих ему объектов жилого назначения. Раньше обращение в организации технической инвентаризации было обусловлено необходимостью получения документа для государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним – технического паспорта, который был действителен в течение пяти лет. По истечении указанного срока заинтересованные лица вновь обращались за его изготовлением в организацию технической инвентаризации с целью представление для государственной регистрации актуального паспорта. Такой порядок обеспечивал формирование более менее актуальной информации об объектах капитального строительства, в том числе об объектах жилищного фонда, что позволяло уполномоченным органам контролировать техническое состояние жилищного фонда.
Поскольку законодательство изменилось, и вместо технического паспорта документом, необходимым для государственной регистрации, стал кадастровый паспорт, необходимость в проведении технического учета объектов, за исключением случаев первичного государственного технического учета объектов, отпала сама собой. Однако собственники объектов жилого назначения обязаны самостоятельно контролировать техническое состояние жилищного фонда и своевременно производить учет изменений технических характеристик объектов, в том числе в связи с его физическим износом, реконструкцией, перепланировкой или переустройством, так как, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, на собственнике лежит бремя содержания принадлежащего ему имущества.