Наиболее эффективное использование недвижимости как улучшенной
Использование земли как условно-свободной
1.На участке земли, предназначенном, в соответствии с генеральным планом развития города, для индивидуального жилищного строительства в качестве возможных вариантов использования анализируются два типа домов, аналогичных окружающей застройке.
Первый вариант предполагает возведение на участке большого дома, рыночная стоимость которого вместе с участком земли оценивается в 150 000 ден. ед. (издержки на строительство – 110 000 ден. ед.).
Второй вариант предусматривает строительство дома меньшего размера, рыночная стоимость которого оценивается в 120 000 ден. ед. (издержки на строительство – 88 000 ден. ед.). Расчитать рыночную стоимость земли. Какой вариант использования участка является наилучшим и наиболее эффективным и почему?
2.Участок земли, расположен в районе, предназначенном под коммерческое использование. Финансово целесообразными альтернативами будут два варианта использования: - строительство офисного здания; - строительство торгового здания. Потенциальный чистый операционный доход от сдачи в аренду площадей офисного здания 50000 ден. Ед. Коэффициент капитализации для данной недвижимости: 10%. Стоимость застройки: 250000 д.е. Чистый операционный доход от сдачи в аренду торгового центра ожидается на уровне 70000 д.е. Коэффициент капитализации: 12%, стоимость нового строительства: 400 000 д.е. Какова стоимость земли с учетом наиболее эффективного использования?
3.Для участка земли имеются три финансово целесообразных альтернативы использования: - строительство жилого дома (вариант 1); - строительство торгового центра (вариант 2); - строительство офисного здания (вариант 3).
Для застройки по первому варианту использования земли стоимость нового строительства обойдется в 1500000 д.е., по второму – в 1300000, по третьему в 1000000 д.е.
Чистый операционный доход от участка, застроенного жилым домом, прогнозируется на уровне 200000 д.е. При этом доход в 180000 д.е. будет поступать непосредственно от использования здания, и 20000 д.е. – от земли. Чистый доход от здания торгового центра планируется: 150000, от участка земли с торговым центром: 14000 д.е. Офисное здание принесет доход 120000 д.е., а земля на участке с офисным зданием: 10 000 д.е. Рыночно определенный коэффициент капитализации для зданий: 12 %, коэффициент капитализации для земли на участке с застройкой: 10%. Рассчитать наиболее эффективное использование земли с применением техники остатка для земли.
4.Участок 50 х 50 м2 в торговом районе оценен в 160 тыс. долл. по методу сравнительного анализа продаж. Тенденции развития района показывают, что наиболее перспективное использование – это либо магазин розничной торговли, либо офисное здание.
Потенциальный ЧОД магазина - 55 000 $, коэффициент капитализации для магазина % 11, ЧОД от офисного здания - 60 000$, коэффициент капитализации – 10%. Стоимость строительства магазина (-)300 000$, офисного здания (-)450 000$. Определить НЭИ участка и обосновать.
5.Участок 30 х 70 м2 зонирован под жилую или торговую застройку. Рыночный коэффициент капитализации на постройки – 12%, на землю – 10%.
Другие данные (в $): Стоимость строительства 1 200 000 ЧОД 162 000 Доход на сооружения (12%) 144 000, доход на землю (10%) 18 000. Жилой дом: Стоимость строительства950 000 ЧОД 135000 Доход на сооружения (12%) 114 000, доход на землю (10%) 21 000. Офисное здание: Стоимость строительства 800000 ЧОД 110000 Доход на сооружения (12%) 96 000, доход на землю (10%): 14 000. НЭИ - ?
Наиболее эффективное использование недвижимости как улучшенной
6.Определить наиболее эффективное использование жилого двухэтажного дома. Исходя из традиций местного рынка, возможно использование дома в двух вариантах: - сдача в аренду для проживания одной семьи; - сдача в аренду первого этажа одной семье, сдача комнат второго этажа по отдельности.
При использовании недвижимости в качестве односемейного дома на условиях оплаты арендаторами всех расходов по эксплуатации, чистая арендная плата составит 600 ден. ед. в месяц. В случае сдачи в аренду первого этажа и комнат второго этажа, арендная плата за первый этаж составит 500 ден. ед. в месяц, а арендная плата за каждую из трех комнат второго этажа – по 100 ден. ед. в месяц. При этом владелец несет расходы по эксплуатации в сумме 2 000 ден. ед. в год. Пусть общий коэффициент капитализации, определенный из анализа рынка для данного типа недвижимости, – 12%. Последовательность расчета стоимости собственности с предполагаемыми вариантами использования имеет следующий вид:
Необходимые Показатели (ден. ед.): Потенциальный валовой доход 7 200 (Вариант 1) 9 600 (Вариант 2). Расходы по эксплуатацию предусмотрены лишь во 2-м варианте использования: 2 000. Предполагается, что какие-либо расходы на дополнительные улучшения, реконструкцию или ремонт не требуются. Чистый операционный доход 7 200 (вариант 2) 7 600 (вариант 2) Общий коэффициент капитализации 0,12.
7.Определить наиболее эффективное использование многопролетного каркасного промышленного здания с полностью демонтированным производственным оборудованием и находящегося в районе торгового порта. Анализ рынка показывает, что финансово целесообразно использовать данное сооружение в виде: - таможенного склада; - таможенного склада с оборудованием на части площади встроенных офисных помещений. Присутствие офисных помещений позволит поднять арендную плату за складскую площадь. При использовании по первому варианту (только склад) чистый доход составит 90 000 ден. ед. Текущая рыночная стоимость склада с такими же характеристиками оценивается в 700 000 ден. ед. Следовательно, рыночная величина коэффициента капитализации 0,129.
При использовании по второму варианту для оборудования офисных помещений необходимо инвестировать 150 000 ден. Ед в реконструкцию. При этом чистый арендный доход может быть увеличен до 105 000 ден. ед.
Текущая стоимость будущих доходов 700 000 (вариант 1), 800 000 (вариант 2). Определить наиболее эффективное использование.
8.Склад может быть сдан по цене, обеспечивающей владельцам $75 000 чистого дохода в год. Владельцы задумали часть складских помещений превратить в офисные и соответственно поднять арендные платежи. Переделка будет стоить им приблизительно $125 000 и, вероятно, повысит рыночную стоимость объекта, которая ныне составляет $600 000. Оценщик рассчитал, что с офисными помещениями годовая арендная плата может быть повышена до $85 000, хотя площадь складских помещений и уменьшится. Определить НЭИ объекта.
9.Следует оценить объект, расположенный в центре города, который в настоящий момент используется под квартиры среднего уровня. Проведенный анализ рынка показал, что у многих объектов микрорайона был изменен вариант использования: жилые объекты стали использоваться как офисы. Однако спрос на офисы в данном районе по-прежнему не удовлетворен.
Проанализируйте нижеприведенные данные и установите, целесообразно ли изменять вариант использования оцениваемого здания: доход от использования объекта под квартиры – $ 300 000; ожидаемый доход после изменения варианта использования – $ 380 000; затраты на реконструкцию и на привлечение арендаторов – $ 100 000; ставка дисконта на рынке – 30%.