Комплексная оценка качества жилого фонда при реконструкции жилых территорий

В зависимости от технического состояния, капитальности здания и остаточного срока их службы существующий фонд подразделяется на:

- опорный фонд;

- условно-опорный фонд;

- временный фонд;

- фонд, подлежащий немедленному сносу.

К опорному фонду, который сохраняется, относятся каменные капитальные здания с физическим износом до 45%, с уровнем планировки и инженерного оборудования в допустимых пределах комфорта. Возможна надстройка этажей в отдельных капитальных зданиях с соблюдением градостроительных условий и технико-экономических обоснований. Допускается выполнение комплексного капитального ремонта с перепланировкой квартир. Застройка соответствует эффективному использованию территории, соответственно данному району города. Эти здания будут функционировать за пределами расчетного срока. К этой категории относятся здания, имеющие историческую и архитектурную ценность – памятники истории и архитектуры, а также здания с ценными примерами старого городского жилья и которые играют важную роль в застройке.

К условно-опорному фондуотносятся здания, пригодные для ремонта (каменные, изношенные на 46-60% и со смешанной конструкцией здания с износом 26-43%). Требуют капитального ремонта и благоустройства. Застройка в целом отвечает эффективному использованию территории соответственно данного района города. Выбывает из эксплуатации в течение проектного периода (через 15-20 лет).

К временному фонду относятся здания, сохранение или снос которых определяются расчетами экономической эффективности. Такой фонд составляют здания с повышенным уровнем изношенности: каменные здания с физическим износом 60-75%, деревянной и смешанной конструкции с износом 46-65%, а также неблагоустроенные здания. Выполнение капремонта нецелесообразно.

К этой категории относится также весь жилой фонд, который не соответствует эффективному использованию территории. При необходимости предусматривается поддерживающий ремонт. Такой фонд выбывает из эксплуатации в течение расчетного периода независимо от реконструкции застройки.

К фонду, подлежащему безусловному сносу, относится малоценный, не пригодный для проживания фонд: барачный, ветхий, аварийный с физическим износом более 75% для каменных и более 65% для деревянных и других недолговечных зданий; малоценный не капитальный и не упорядоченный фонд, непригодный для дальнейшей эксплуатации, а также жилые здания, расположенные с нарушением санитарно-гигиенических норм (в неблагоприятных горно-геологических условиях, в зонах с высокими санитарными вредностями от промпредприятий, опасные зоны терриконов шахт, во взрывоопасных зонах, на просадочных территориях). Здания, снос которых обусловлен необходимостью строительства новых и расширения существующих дорог и магистралей; непригодные для проживания здания. Эти здания подлежат сносу в ближайшее время.

На основе тщательного обследования каждого квартала района реконструкции рекомендуется составить картограммы жилого фонда, на которых условными обозначениями показывают рекомендации по дальнейшему использованию зданий: ветхие и аварийные здания, подлежащие сносу в проектный период; здания, которые намечаются к сносу при уплотнении застройки; опорные здания, подлежащие капремонту с полной или частичной перепланировкой; здания архитектурно-исторически ценные.

При разработке проектов реконструкции застройки соответствие эффективности использования территории определяется с учетом особенностей города, характера размещения жилой застройки (в центре города или на периферии), этажности, плотности жилого фонда и других условий.

Так, малоэтажная застройка (1-3 этажа) на обеспеченных инженерной инфраструктурой и транспортом территориях, не эффективная для крупнейших городов, может быть рациональна в небольших и периферийных зонах этих городов. Поэтому, для правильного отнесения жилых зданий к той или иной категории, необходимо тщательное его обследование, более детальное установление его изношенности и пригодности к эксплуатации.

Рекомендуется классификация, благоприятствующая установлению реальных сроков выбытия фонда из эксплуатации, очередности и объема капремонта в зависимости от изношенности зданий; назначение направления, характера и последовательности реконструктивных предложений, определяющих более рациональное использование селитебных территорий города.

Предварительный анализ жилого фонда рекомендуется разрабатывать для ДПТ реконструкции жилых районов однотипной застройки.

Для жилой застройки крупных и наикрупнейших городов такого анализа недостаточно.

Для районов капитальной многоэтажной или смешанной застройки необходимо более детальное обследование каждого здания или групп однотипных зданий с определением конкретных решений.

Важно установить характер и объем капитального ремонта или снос зданий в течение проектного периода. В таких случаях рекомендуется составить картограммы застройки жилого района.

Таким образом, на основе анализа существующей застройки выявляется пригодность жилого фонда для дальнейшей эксплуатации, необходимость его масштабного обновления, условия и характер реконструкции.