Вопрос 71. Кадастровая стоимость земельного участка. Порядок проведе­ния кадастровой оценки земель. Случаи применения нормативной цены земли

Кадастровую оценку земель проводят органы Росреестра.

Оценка земель основана на классификации земель по це­левому назначению и виду функционального использования.

Кадастровая оценка земель городских и сельских посе­лений, садоводческих, огороднических и дачных объедине­ний проводится на основании статистического анализа ры­ночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляет­ся на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений выполняется на основе капитализации расчетного рентного дохода или с учетом затрат, необходи­мых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель производится оценочное зонирование территории. Оценоч­ной зоной является часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

Результаты оценочного зонирования переносятся на кар­ту (схему) оценочных зон. По этим результатам устанавли­вается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Государственная кадастровая оценка земель осуществля­ется с учетом данных земельного, градостроительного, лес­ного, водного и других кадастров. Результаты государствен­ной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Кадастровая оценка земель, как и другие виды оценоч­ных работ (определение рыночной или инвестиционной стоимости, страховой стоимости, выкупной цены, стоимости ипотеки и т.д.), призвана установить денежное выражение ценности земельного участка. Основное отличие кадастро­вой оценки от других видов оценки заключается в преиму­щественном использовании ее результатов для целей нало­гообложения и применении особой технологии оценочных работ — методов массовой оценки. Результатом кадастровой оценки является оценочное зонирование территории, уста­новление показателей базовой или зональной стоимости земли по каждой из выделенных зон и кадастровая стои­мость земельного участка с учетом его индивидуальных ха­рактеристик. Органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по му­ниципальному району (городскому округу).

Порядок проведения государственной кадастровой оцен­ки земель определен Правительством РФ. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения ка­дастровой стоимости земельных участков различного целе­вого назначения не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года.

Кадастровая стоимость земельного участка — это про­цент от рыночной стоимости земельного участка, определенный на основе характеристик земельного участка с при­менением методов и правил статистической обработки информации. С определенной кадастровой стоимостью зе­мельного участка ЗК РФ часто связывает и иные (кроме ставки налога) последствия. Например, п. 4 ст. 79 ЗК РФ устанавливает, что изъятие особо ценных продуктивных Сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость ко­торых существенно превышает среднерайонный уровень, может быть исключено законодательством субъекта РФ.

Согласно п. 13 ст. 3 Вводного закона в случаях если кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная цена земли. Нормативная цена земли — пока­затель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохо­да за расчетный срок окупаемости. Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на зем­лю, передаче по наследству, дарении и получении банков­ского кредита под залог земельного участка.