Значення, правові основи оцінки нерухомого майна при іпотечному кредитуванні

Без оцінки немає інвестицій,

без інвестицій неможливий економічний ріст,

без економічного росту неможлива економічна стабільність.

Зрештою, вищенаведений вислів (взятий із зарубіжної літератури з оцінки) мало зворушує серця звичайних громадян. Спробуємо пояснити на побутовому рівні для чого все-таки потрібна оцінка.

Необхідність оцінки виникає при найбільш різноманітних життєвих і економічних ситуаціях, таких як:

- купівля-продаж майна;

- оренда;

- кредит під заставу;

- страхування майна;

- інвестування і розробка інвестиційних проектів;

- злиття і поділ підприємств;

- внесення в статутний фонд;

- розв’язання майнових спорів;

- приватизація;

- багато інших випадків.

За роки роботи на ринку нерухомості була напрацьована велика база даних по багатьох типах будівель і споруд, створені відповідні методики і накопичено значний досвід роботи в даному напрямку. Під ринком нерухомості слід розуміти визначений набір механізмів, за допомогою яких передаються права на власність і пов’язані з нею інтереси, установлюються ціни і розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землекористувачів.

Оцінка майна, майнових прав – це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними у статті 9 Закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” і є результатом практичної діяльності суб’єкта оціночної діяльності.

Оцінка нерухомості – особлива сфера професійної діяльності на ринку нерухомого майна і в той же час необхідний момент при здійсненні практично будь-якої операції з нерухомістю, починаючи від купівлі-продажу, здачі в оренду і кінчаючи прийняттям рішень про реалізацію проектів будівництва або реконструкції об’єктів нерухомості і т.д.

Оцінка – складний процес, який вимагає високої кваліфікації оцінювача, розуміння принципів і методів оцінки, вільної орієнтації на ринку нерухомості, знання стану і тенденцій попиту і пропозицій на різних сегментах ринку, обумовлений наявністю великої кількості індивідуальних характеристик оцінюваного об’єкта, а також численних факторів, що впливають на оцінку нерухомості. Процес оцінки можна визначити як послідовність процедур, що використовуються для одержання оцінки. Процес звичайно завершується складанням звіту про оцінку, який і надає доказову силу оцінці вартості.

В першу чергу, оцінка часто виконується для таких об’єктів, як квартири, кімнати, офісні приміщення і будівлі під офіси, приміські житлові будинки з земельними ділянками. Об’єкти нерухомості можуть входити в цілісні майнові комплекси підприємств та організацій, що суттєво відображається на їхній вартості.

Сьогодні можна визначити різні види вартості. Але в ринкових умовах господарювання найбільш поширеним видом вартості є ринкова вартість.

Згідно зі статтею 3 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” оцінка майна, майнових прав (далі – оцінка майна) – це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, і є результатом практичної діяльності суб’єкта оціночної діяльності.

Методичне регулювання оцінки майна забезпечується відповідними нормативно-правовими актами та здійснюється відповідно до них. До таких актів відносять:

1) положення (національні стандарти) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України;

2) методики та інші нормативно-правові акти, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України.

Коли розробляються нормативно-правові акти з оцінки майна враховують:

- засади міжнародних стандартів оцінки;

- думки представників Фонду держмайна України;

- досвід саморегулівних організацій оцінювачів, найбільш авторитетних оцінювачів, наукових та інших установ.

Існують інші вимоги до методичного регулювання оцінки майна:

1) нормативно-правові стандарти, які регулюють питання вартості (ціни) майна, не повинні суперечити положенням (національним стандартам оцінки майна);

2) положення (національні стандарти оцінки майна) повинні містити поняття, які чітко визначають, в першу чергу, ринкову вартість, принципи оцінки, методичні підходи до оцінки, особливості проведення оцінки відповідного майна, вимоги до змісту звіту про оцінку майна і т.д.;

3) положення (національні стандарти) оцінки майна є обов’язковими до виконання суб’єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення.

Відповідно до статті 5 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” суб’єкти оціночної діяльності:

1) суб’єкти господарювання – зареєстровані у встановленому законодавством порядку:

- фізичні особи – суб’єкти підприємницької діяльності;

- юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач та які отримали сертифікат суб’єкта оціночної діяльності;

2) органи державної влади та органи місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності в процесі виконання функцій з управління та розпорядження державним майном та/або майном, що є у комунальній власності та у складі яких працюють оцінювачі.

Оцінювач як суб’єкт оціночної діяльності – це громадяни України, іноземці, особи без громадянства, які склали кваліфікаційний іспит та одержали кваліфікаційне свідоцтво оцінювача.

Випадком проведення оцінки вважається передача майна під заставу. Згідно зі статтею 7 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” можуть бути й інші випадки:

- створення підприємств на базі державного майна;

- переоцінка основних фондів для цілей бухгалтерського обліку;

- визначення збитків;

- приватизація, відчуження майна і т.д.

Відповідно до статті 11 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” підставою проведення оцінки майна є договір між суб’єктом оціночної діяльності та замовником оцінки, який укладається в письмовій формі.

Істотні умови договору:

- зазначення майна, що підлягає оцінці;

- мета, з якою проводиться оцінка;

- вид вартості майна, що підлягає визначення;

- дата оцінки;

- строк виконання робіт з оцінки майна;

- розмір і порядок оплати робіт;

- права, обов’язки сторін договору;

- умови забезпечення конфіденційності результатів;

- відповідальність та інше.

Завершується оцінка майна оформленням такого документу, як Звіт про оцінку майна (Акт оцінки майна). Цей документ містить:

1) висновки про вартість майна;

2) підтвердження про виконані процедури з оцінки майна суб’єктом оціночної діяльності;

3) підпис оцінювача, який безпосередньо проводив оцінку майна;

4) печатку, підпис керівника суб’єкта оціночної діяльності.

Згідно зі статтею 21 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” для:

- колегіального вирішення питань щодо видачі суб’єктам оціночної діяльності – суб’єктам господарювання сертифікатів;

- анулювання сертифікатів;

- забезпечення прозорості в питаннях державного регулювання оціночної діяльності;

- підвищення професійного рівня суб’єктів оціночної діяльності.

Фондом державного майна України створюється Наглядова Рада з питань оціночної діяльності. До неї входять:

1) представники Фонду держмайна України;

2) представники, делеговані іншими органами державної влади, які мають повноваження реалізувати державну політику в питаннях оцінки майна та мають необхідний рівень підготовки з питань оцінки майна;

3) представники саморегулівних організацій оцінювачів.

Державне регулювання оціночної діяльності здійснюється відповідно до статті 23 Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”, у якій розкривається зміст, напрями державного регулювання, а також згідно зі статтею 24 цього ж закону.

Відповідно до статті 23державне регулювання оціночної діяльності полягає в забезпеченні формування та розвитку інфраструктури оцінки майна в
Україні, об'єктивності та законності її проведення, у тому числі відповідності оцінки майна нормативно-правовим актам з оцінки майна, впровадження в практику оціночної діяльності міжнародних норм та правил оцінки майна, забезпеченні суспільних інтересів у питаннях оцінки майна, створення конкурентного середовища серед суб'єктів оціночної діяльності – суб'єктів господарювання та навчальних закладів, що здійснюють професійну підготовку
оцінювачів, проведення оцінки майна органами державної влади та
органами місцевого самоврядування відповідно до законодавства.

Основними напрямами державного регулювання оціночної діяльності є:

1) контроль за дотриманням єдності нормативно-правового та
організаційного забезпечення оцінки майна;

2) забезпечення норм і рівня професійної підготовки оцінювачів
та контроль за їх додержанням;

3) контроль за виконанням оцінювачами та суб'єктами оціночної
діяльності умов здійснення оціночної діяльності;

4) організаційне забезпечення роботи Наглядової ради та
Екзаменаційної комісії;

5) видача кваліфікаційних свідоцтв та сертифікатів;

6) визнання статусу саморегулівних організацій оцінювачів та
контроль за додержанням ними правил громадського регулювання
оцінки майна, визначених цим Законом, забезпечення їх широкого
залучення до регулювання оціночної діяльності;

7) контроль за додержанням законодавства суб'єктами оціночної
діяльності та іншими суб'єктами під час проведення оцінки майна;

8) сприяння встановленню єдиних норм та правил оцінки майна в
Україні, що базуються на міжнародних нормах і правилах;

9) ведення Державного реєстру оцінювачів та Державного реєстру
суб'єктів оціночної діяльності;

10) інші напрями діяльності для реалізації функцій державного
регулювання оціночної діяльності.

Згідно зі статтею 24органом державної влади, який здійснює державне регулювання оціночної діяльності в Україні, є Фонд державного майна України.
Кабінет Міністрів України в питаннях оціночної діяльності здійснює повноваження, визначені Конституцією України, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами. Інші органи державної влади та органи місцевого самоврядування здійснюють свої повноваження в питаннях оцінки
майна відповідно до законодавства.

Фонд державного майна України забезпечує широке інформування
суспільства з питань оціночної діяльності, стану та особливостей
ціноутворення на майно та майнові права в Україні.