Анализ рынка коммерческой недвижимости города Омска
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА
Общие положения
Рынок недвижимости – это экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней [50].
Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.
Основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.
С точки зрения права собственности, рынок недвижимости можно рассматривать как набор механизмов для осуществления передачи прав, как на саму собственность, так и на возможность её эксплуатации; а также для определения цены этой передачи.
Результатом деятельности рынка недвижимости является разделение пространства между участниками рынка с использованием определённой формы землепользования.
Отличительная черта сделок с недвижимостью, передача не только удовлетворения собственных потребностей покупателя, но и, заключённой в недвижимости, возможности её эксплуатации для получения дохода. Кроме этого, стоимость недвижимости может изменяться со временем. Таким образом, недвижимость характеризуется как капитал.
Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, то есть в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.
Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и т. д.
Задача экономической экспертизы состоит в определении стоимости объекта недвижимости с помощью методов оценки.
Оценка – это процесс установления стоимости объекта оценки для специфических целей, результатом которого является научно-обоснованное мнение о стоимости оцениваемого объекта на дату оценки в денежном выражении.
Одним из основных видов стоимости, определяемых при оценке, является рыночная стоимость.
В соответствии с ФСО [13], для оценки применяются следующие термины и определения:
1. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
2. Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
3. Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
4. Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки, до даты совершения сделки с ним.
Существует три основных подхода проведения оценки: затратный, сравнительный, доходный.
Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из возможных методов оценки и окончательно установить тот метод оценки, который будет наиболее надежным и приемлемым.
Анализ рынка коммерческой недвижимости города Омска
Существенную долю предложения в Омске занимают офисы, встроенные в жилой фонд. Уровень цен на встроенные офисные помещения колеблется в зависимости от места расположения, уровня отделки, наличия коммуникаций, инженерной оснащенности.
Другую часть предложения офисных площадей в городе составляют бывшие или действующие административные здания заводов и НИИ постройки советского периода, выведенных на рынок офисной недвижимости без надлежащего перепрофилирования и какой-либо реконструкции. Многие здания требуют капитального ремонта и замены инженерных коммуникаций, в некоторых сделан косметический ремонт мест общего пользования, а офисные помещения арендаторы иногда ремонтирую за свой счет.
Более высокий уровень предложения – перепрофилированные административные здания, владельцы которых приспособили объекты под офисную функцию с небольшими инвестициями, а также организовали оказание некоторых сопутствующих услуги для арендаторов уровень отделки офисных помещений в данной группе выше, чем в предыдущей.
Есть также примеры и более глубокой реконструкции, существенно повышающей класс объекта. Это, например, офисный центр в здании бывшей табачной фабрики по ул. Красный Путь, 101.
В секторе продаж офисных площадей в 4-ом квартале 2013 г. зафиксировано увеличение “количества экспонируемых объектов” (+9,2%) на фоне незначительного снижения “суммарного метража” (-2,1%). Как следствие, показатель “средняя площадь экспонируемого объекта” демонстрирует уменьшение (-10,4%). Положительной коррекции подверглась средняя цена предложения квадратного метра (рост в пределах 2,1%).
Рис. 1. Динамика средней цены одного квадратного метра офисных помещений в г. Омске.
В секторе аренды офисных помещений в 4-ом квартале 2013 г. мы фиксируем заметный рост показателя “количество экспонируемых объектов” (+8,6%) и “суммарного метража” (+10,8%). В результате величина показателя “средняя площадь экспонируемого объекта” выросла (+2%). Средняя арендная ставка по сравнению с соответствующим показателем предыдущего периода подверглась положительной коррекции (+3,8%). Прогнозируемый нами тренд динамики средней арендной ставки квадратного метра в сегменте офисной недвижимости г. Омска на 1 квартал 2014 года рост (в пределах 0,4% по отношению к показателю предыдущего периода).
Рис. 2. Динамика средней арендной ставки на офисные помещения в г. Омске.
В секторе продаж торговых помещений в 4-ом квартале 2013 г. отмечено небольшое уменьшение “количества экспонируемых объектов” (-1,4%) и “суммарного метража экспонируемых объектов” (-1%). Как следствие, едва заметное увеличение значения “средняя площадь экспонируемых объектов” (+0,4%). Средняя цена предложения, прибавила 712,1 р., достигнув рекордных за 2010-2013 гг. показателя 45668,97 р./кв.м. (+1,6%).
Рис. 3. Динамика цены продажи одного метра торговых помещений в г. Омске.
В секторе аренды торговых помещений в 4-ом квартале 2013 г. вновь отмечено сохранение величины “количества экспонируемых объектов” (=%) и рост “суммарного метража” (+2,8%). В результате показатель “средняя площадь экспонируемых объектов” увеличился (+2,8%). Средняя арендная ставка в сегменте торговой недвижимости прибавляет 12,24 р. (+2,1%), обновляя максимумы четырехлетних наблюдений. [54]
Рис. 4. Динамика средней арендной ставки на торговые помещения в г. Омске.
По информации аналитического проекта AREALL группы компаний «Омекс», в первом квартале текущего года рынок недвижимости еще недостаточно активен, однако колебания, связанные с «настройкой» цен, все же отслеживаются. Преимущественно это касается сегмента торгово-офисной недвижимости. В секторе продаж торговых и офисных объектов динамика отрицательная, в то время как ставки аренды потянулись вверх. Стабильностью отмечен производственный сегмент, незначительный рост здесь совсем не гарантирует дальнейшее повышение цен.
Около 62% рынка торговых площадей г. Омска представлено объектами до 100 кв. м. В размере 24% наполняют рынок торговые объекты от 100 до 250 кв. м. Не более 14% представлено совокупностью крупных торговых площадей, которые имеют более низкий спрос. Соотношение предложений объектов торговой недвижимости различных площадей в городе Омске представлено на рисунке 5.
Рис. 5. Соотношение предложений объектов торговой недвижимости различных площадей г. Омска, I квартал 2014г., %.
В 1Q 2014 года цены на рынке торговой недвижимости показали незначительное снижение. Если динамика средних цен по городу колеблется незначительно, то в Центральном АО цены упали до 46 954 руб./кв. м (-4%). Тем не менее, показатель Центрального АО по-прежнему является максимальным. Относительно соответствующего периода предыдущего года средневзвешенная цена 1 кв. м по г. Омску осталась без изменений, и составила 40 053 руб./кв. м. Динамика средневзвешенной цены предложения приведена на рисунке 6.
Рис. 6. Динамика удельного показателя стоимости торговой недвижимости по округам г. Омска, I квартал 2014 г.
Рынок аренды торговой недвижимости развивается с положительной динамикой. С началом года возросла потребительская активность в данном секторе, и ставки стали подниматься. Лидерство в части арендных ставок, как и в предыдущем периоде, принадлежит предложениям Ленинского АО. Здесь средневзвешенная арендная ставка составила 533 руб./кв. м (+0,04). Догоняют его Центральный и Кировский АО со средневзвешенными арендными ставками 513 руб./кв. м и 493 руб./кв. м соответственно. Как и в сегменте торговой недвижимости, наибольшее количество площадей, представленных к продаже, отмечено в Центральном и Кировском АО – 37% и 27% от общего объема соответственно.
Рис. 7. Динамика удельного показателя стоимости офисной недвижимости по округам г. Омска, I квартал 2014 г.
В динамике офисной недвижимости прослеживается легкое снижение цен, как в отдельных округах, так и по городу в целом. В Омске отмечено снижение на 1% относительно предыдущего периода и прирост в размере 5% относительно аналогичного периода предыдущего года.
Так же, как и в сегменте торговли и офисов, наиболее востребованными среди производственной недвижимости являются небольшие площади. Около 41% рынка составляют производственные и складские объекты площадью до 500 кв. м, которые предлагаются по средневзвешенной цене 18 833 руб./кв. м. Также весьма высока доля предложений крупных производственных площадей: в 1Q 2014 года площади от 1 000 до 10 000 кв. м составляют 40% в общем объеме. Средневзвешенная цена предложения 1 кв. м такого помещения в среднем по городу составляет 11 988 руб./кв. м. Помещения площадью от 500 до 1000 кв. м можно приобрести по средневзвешенной цене 13 516 руб./кв. м.
Вследствие переполненности рынка торгово-офисными объектами, падение на этом рынке было ожидаемым. Однако в секторе аренды показатели продолжают расти, что связано с неугасающим спросом на помещения, предназначенные для ведения предпринимательской деятельности.
Начало 2014 года принесло общее нарастание тревоги инвесторов на всех рынках, в том числе и в недвижимости. Как правило, начало года является сезоном перезаключения большинства договоров аренды, именно в этот момент происходит изменение условий сотрудничества, и, соответственно, изменение фактических цен. В этом году данный период совпал с очень стабильной ценовой ситуацией, поэтому фактические последствия от таких сделок можно будет увидеть лишь в следующем периоде. В целом рынок достаточно стабилен, однако при этом он не демонстрирует появления привлекательных факторов для привлечения инвестиционных средств в регион [63].
Затратный подход
В ФСО дается следующее определение затратного подхода: «Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. [14]
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки в текущих ценах с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта в текущих ценах, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта, но построенного из новых материалов, с современной планировкой и дизайном, т.е. с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки»[14].
Под накопленным износом понимается общая потеря стоимости объектом на момент оценки в процентном выражении, под действием физических, функциональных и внешних факторов.
Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.