Аналітичні аспекти функціонування іпотечного ринку в Україні

Незважаючи на кризову ситуацію, що склалася на внутрішньому та зовнішніх фінансових ринках, іпотечним ринок у перспективі є одним із найдинамічніших сегментів кредитного ринку України. Іпотечне кредитування, з одного боку, стимулює приплив фінансових інвестицій в економіку, сприяє вирішенню житлового питання, а з другого – формуванню кредитних активів на принципах забезпеченості, стабільної прогнозованої дохідності і довгострокового характеру. Це стимулює розвиток даного напряму фінансового ринку як на рівні держави в контексті виконання нею соціальної функції, так і на рівні окремих банківських та небанківських фінансових структур, які є учасниками іпотечних відносин.

Темпи зростання іпотечного портфеля українських банків у І кварталі 2008 р. склали 13,9%. За станом на 1 квітня 2008 р. загальний обсяг іпотечного портфеля банків України становив 65,1 млрд. грн.

Частка іпотеки в загальному кредитному портфелі банків за звітний період зросла з 13,4 до 13,6% за рахунок того, що темпи зростання обсягів іпотечних кредитів (13,9%) перевищували темпи зростання обсягів загального банківського кредитування (12,6%). При цьому спостерігалося зрос­тання гривневого сегмента ринку іпотечного кредитування з 16,4 до 17,7%.

Варто зауважити, що у І кварталі 2008 р. лише 37,5% іпотечних кредитів було надано на цілі купівлі житла на вторинному ринку. Більше половини кредитів (57,1 %) становили споживчі позики під заставу нерухомості, 2,3% - кре­дити на будівництво котеджів під заставу незавершеного будівництва, 1,7% - кредити на купівлю земельних ділянок, 1,5% - позики населенню на комерційну діяльність під заставу житла.

У січні-березні 2008 р. спостерігалося змен­шення рівня концентрації іпотечного ринку України. Зокрема, сукупна частка п'яти банків-лідерів становила 58,7% іпотечного ринку. Слід також зазначити, що найкраща динаміка іпотечного кредитування спостерігалася у Києві та Київській області, у Дніпропетровську, Донецьку, Одесі та Харкові.

У І кварталі процентні ставки за житловими іпотечними кредитами у гривнях зросли на 0,5%, у доларах - на 0,3%, у євро - на 0,5%. За станом на 1 квітня 2008 р. медіанні про­центні ставки за іпотеками в національній валюті становили 15,25%, у доларах - 13%, у євро - 12,45%.

У свою чергу, ситуація на іпотечному ринку України у II кварталі поточного року стала дзеркальним відображенням несприятливих тенденцій в економіці, валютно-фінансовій сфері та на ринку нерухомості. Вперше в історії розвитку, вітчизняного іпотечного кредитування спостерігалося уповільнення темпів його зростання. Крім того, зростання рівня інфляції призвело до підвищення процентних ставок. Однак таку ситуацію на ринку іпотеки не варто сприймати як іпотечну кризу. У квітні-червні 2008 р. рівень дефолтів за іпотечними портфелями десяти банків-лідерів залишився прийнятним - 0,4-0,5%, а на ринку в цілому не перевищив 1%. На поточному етапі на іпотечному ринку спостерігається: тимчасова стагнація та переорієнтація векторів його розвитку, що зумовлено внутрішньою і зовнішньою кон'юнктурою.

За станом на 1 липня 2008 р. в Україні загальний обсяг іпотечного портфеля банків становив 69,4 млрд. грн. Темпи зростання іпотечного портфеля (6,6%) відставали від дина­міки зростання загального кредитного портфеля банків у цілому (7,7%) та портфеля кредитування фізичних осіб (8,2%). У зв'язку із цим спостерігалося зменшення частки іпотеки в загальному кредитному портфелі банків із 13,6 до 13,4%, а в кредитуванні індивідуальних клієнтів - із 36,7 до 36,1%. При цьому відбулося зростання гривневого сегмента ринку іпо­течного кредитування із 17,7 до 18,5%. Слід зазначити, що у ІІ кварталі 2008 р. частка клієнтів, які вирішили придбати житло у кредит, зменшилася. Tак, у структурі нових виданих іпотечних кредитів на житлову іпотеку припадало лише 31%. Водночас 63,9% складали споживчі позики під заставу нерухомості. У свою чергу, кредити на приватне житлове будівництво становили 2,7%, а на купівлю земельних ділянок - 1,9%.

У квітні-червні поточного року склад лідерів іпотечного ринку залишився незмінним. Перше місце посів "Укрсиббанк" (ринкова частка 17,7%), друге - "Райффайзен Банк Аваль" (12,2%), третє - "Укрсоцбанк" (12,1%), четверте - "ОТП Банк"(8,0%), п'яте - "Приватбанк" (6,6%).

В цьому періоді спостерігалося зменшення рівня концен­трації іпотечного ринку України. Зокрема сукупна частка п'яти банків-лідерів становила 56,6% іпотечного ринку. Лідером за обсягами та темпами приросту іпотечного портфеля у II кварталі 2008 р. став "Сведбанк", який за три місяці видав іпотечні кредити на загальну суму близько 576 млн. грн., перевищивши середні ринкові темпи зростання обсягів іпотечного кредитування у п'ять разів. У квітні-червні поточного року 11% нових іпотечних кредитів було видано в Києві та Київській області, 10% - у Дніпропетровську, 8% - у Донецьку, 7% - у Хар­кові, 5% - в АР Крим, 3% - в Одесі.

Номінальні процентні ставки за житловими іпотечними кредитами у гривнях зросли на 4,1 %, у доларах - на 0,7%, у євро - на 0,95%. За станом на 1 липня 2008 р. медіанні процентні ставки за іпотечними кредитами в національній валюті становили 22,5%; у доларах - 13,7%, у євро - 13,4%.

Дослідження вітчизняного рин­ку іпотечного кредитування допомогло визначили його специфічні особли­вості. Однією з них є динамічність і ста­більні темпи зростання кредитування під заставу нерухомості. Так, починаючи з 2001 року банки впевнено нарощують іпотечні портфелі, пропонуючи широ­кий спектр відповідних програм. А темпи приросту заборгованості за іпотечни­ми кредитами банків коливаються в ме­жах 3-5% за місяць. За останні шість років загальний обсяг іпотечного ринку зріс із 317 млн. грн. до 69 млрд. грн., тоб­то у 217 разів. Одним із міжнародних еко­номічних показників рівня його розвит­ку є співвідношення обсягу іпотечних кредитів із ВВП, яке для України стано­вить 9%.

Рис. 8.1. Обсяги заборгованості за іпотечними кредитами в Україні у 2001-2008 роках

Хоча український іпотечний ринок є відносно молодим, йому притаманний ряд специфічних рис, які визначають його характер і поточні тенденції роз­витку. У процесі аналізу динаміки житло­вого іпотечного кредитування нами бу­ло встановлено таку особливість ринку іпотеки України, як високий ступінь ко­реляції з ціновою ситуацією на місцево­му ринку нерухомості. Зі стабільним, по­чинаючи з 2004 року, зростанням вар­тості житла в Україні відповідно збіль­шувалися обсяги й іпотечних кредитів. Рекордним для ринку іпотеки був 2005 рік, коли темпи приросту заборгованості за іпотечними кредитами банків сягнули 232%; при цьому середня вартість житла на ринку також зросла - на 56%. У 2006 році зростання іпотечного ринку становило 155% за відповідного зростання ціни житла на 66% [4, 62].

Про існування тісного взаємозв'язку між ринком іпотеки та ринком нерухо­мості свідчить той факт, що у 2007 році цінова ситуація на ринках нерухомості стала причиною сповільнення темпів зростання іпотеки - середня вартість житла досягла рівня близько 3000 до­ларів за квадратний метр, тобто вийшла за межі платоспроможності потенційних одержувачів житлових кредитів. Від­повідно зросли темпи приросту забор­гованості за іпотекою: у 2007 році вони становили 110%.

2008 рік виявився переломним у розвитку національного іпотечного ринку. Економічна нестабільність у країні, що супроводжується високи­ми темпами інфляції, затяжні кризові явища на світових фінансових ринках та коливання курсу долара, зміни до банківського законодавства, спрямо­вані на подолання зростаючих кредит­них ризиків та розривів ліквідності, негативно вплинули на іпотечний бізнес банків. Проте враховуючи пев­ний часовий лаг впливу різних еко­номічних факторів, у І кварталі 2008 року динаміка іпотечного ринку Ук­раїни не зазнала різких змін. І якщо не враховувати впровадження жорст­кіших умов кредитування, він інер­ційно продовжував розвиватися за ми­нулорічними правилами, тобто зрос­тав. Темпи приросту заборгованості за іпотечними позиками у першому півріччі 2008 року становили 21,4%, тобто приріст нових іпотечних позик сягнув близько 12,2 млрд. грн. (за пер­ше півріччя 2007 року — відповідно 43,6% та 11,8 млрд. гривень) [4, 63].

За станом на 1 липня 2008 року за­гальний іпотечний портфель банків становив 69 млрд. грн.; загалом було вида­но 444386 іпотечних кредитів. Частка іпотеки в загальному кредитному пор­тфелі банків дорівнювала 13,4%, а в кредитуванні фізичних осіб на іпотечні кре­дити припадало 36,1%.

У ході аналізу територіальної струк­тури іпотечного ринку України нами було виділено таку його характерну особливість, як значний рівень географічної концентрації. На 1 липня 2008 року в рейтингу міст за обсягами нада­них іпотечних кредитів лідирували Київ та область – 28,2%, Одеса – 12,6%, Дніпропетровськ — 9,2%, Донецьк — 6,1 %, Харків – 5,2%. У цілому на ТОР-5 регіонів припадало 61,3% обсягів іпо­течних кредитів, а в ТОР-10 областях сконцентровано 77% від загального іпо­течного портфеля банків. Тобто спостерігається значна концентрація іпо­течного капіталу в регіонах із високим рівнем ділової активності і промисло­вого потенціалу [4, 63].

З іншого боку, розподіл іпотечного портфеля за кількісними параметрами характеризується більшою збалансо­ваністю і меншим рівнем концентрації. ТОР-5 областей видали 43,3% від за­гальної кількості іпотек, ТОР-10 – 63,4%. У другому кварталі 2008 року 11% нових іпотечних кредитів (за кількістю одиниць) видано в Києві та Київській області, 10% — у Дніпропет­ровську, 8% - у Донецьку, 3% - в Одесі, 7% - у Харкові.

Важливим показником розвитку іпо­течного ринку є ступінь його валютизації, що відображає співвідношен­ня між іпотечними кредитами, наданими в національній та іноземній валютах. Ха­рактерною особливістю українського іпо­течного ринку є значний рівень його валютизації. Це насамперед свідчить про те, що сегмент іпотечного кредитування в нашій країні перебуває в стадії форму­вання. 81,5% таких кредитів видано в іно­земній валюті, й лише 18,5% - у гривнях (рис. 8.2).

Рис. 8.2. Структура загального іпотечного портфеля банків у розрізі валют

Основними причинами валютизації іпотеки є значний розрив між процент­ними ставками за кредитами в націо­нальній та іноземній валютах (якщо став­ки за гривневими позиками становили 18-22%, то за валютними - 13-14%); низький рівень довіри населення до національної валюти і звичка обчислю­вати доходи й витрати у доларах; висока вартість залучених банками гривневих ресурсів, основним джерелом яких є де­позити населення.

Найпопулярнішою валютою креди­тування довгий час залишався долар США. У структурі всіх іпотечних позик доларові становлять 95% від загальних обсягів кредитів, наданих в іноземних валютах. Частка кредитів у євро – 2,7%. Слід зазначити, що наприкінці 2006 ро­ку на українському іпотечному ринку з'явилася нова валюта кредитування - швейцарський франк, частка якого в загальному обсязі кредитів, наданих у іно­земній валюті, дорівнює 2,3%.

Подальші тенденції щодо валютного наповнення іпотечного ринку насампе­ред залежать від ситуації з джерелами фінансування іпотеки та рівнем процен­тних ставок. Враховуючи поточний стан справ на міжнародних фінансових ринках та коливання валютних курсів, ва­лютний ризик у процесі іпотечного кре­дитування потребує особливої уваги в аспекті впровадження інструментів його мінімізації.

Досліджуючи іпотечний ринок, важливо розуміти, які саме типи іпотечних кредитів користуються най­більшим попитом у населення. Оскіль­ки іпотека в Україні покликана вирішу­вати насамперед житлову проблему, впродовж останніх трьох років близько 2/3 від загального обсягу наданих іпотечних кредитів становили позики на купівлю житла на вторинному ринку (рис. 8.3) [4, 63].

Рис. 8.3. Структура іпотечних кредитів за цілями кредитування (% від загального обсягу)

Проаналізувавши тенденції іпотеч­ного кредитування у 2008 році, ми дійшли висновку про переорієнтацію попиту на іпотечні кредити з купівлі житла на фінансування споживчих потреб за рахунок вивільнення коштів з наявної нерухомості.

Так, у другому кварталі 2008 року лише 31 % іпотечних кредитів було надано для купівлі житла на вто­ринному ринку. Переважали споживчі позики під заставу існуючої нерухомості – 63,9%. Решта – кредити на споруд­ження котеджів під заставу незаверше­ного будівництва (2,7%), купівлю зе­мельних ділянок (1,9%) та позики насе­ленню на рефінансування житлових кредитів (0,5%).

На нашу думку, ос­новними причинами зменшення об­сягів кредитування купівлі житла стали загальна криза у банківському секторі України та стагнаційні процеси на рин­ку нерухомості.

Загалом же, враховуючи обсяги но­вих виданих іпотек, структура заборгованості за цими кредитами в розрізі шести іпотечних програмам має такий вигляд: кредити на купівлю житла – 51,2%; кредити на споживчі цілі – 38,5%; кредити на будівництво житла під заставу незавершеного будівництва – 6,0%; рефінансування – 0,4%; кредити на купівлю земельної ділянки – 2,4%; кредити на комерційні цілі під зас­таву житла – 1,5%.

Структура іпотечного портфеля за кількістю наданих кредитів змінювалася відповідно до структури нових на­даних кредитів, що проілюстровано на рис. 8.4, і на 1 липня 2008 року мала такий вигляд:

– кредити на купівлю житла – 46,1 %;

– кредити на споживчі цілі – 48,9%;

– кредити на будівництво житла під заставу незавершеного будівництва – 3,1%;

– рефінансування – 0,3%;

– кредити на купівлю земельної ділянки – 0,9%;

– кредити на комерційні цілі під за­ставу житла – 0,6%.

Рис. 8.4. Структура іпотечних кредитів за цілями кредитування (% від загальної кількості)

Важливим показником для аналізу іпотечного ринку є середній роз­мір кредиту, який визначається двома ключовими факторами:

– поточною вартістю житла, що купується або надається у забезпеченні кредиту;

– політикою кредитора щодо рівня LTV.

Згідно з нашими дослідженнями з 2004 року середній розмір житлового кредиту постійно зростає, адже за цей період житло подорожчало втричі. Слід однак зазначити, що одночасно з кризовими явищами на ринку іпотеки та ринку житла у 2008 році середній розмір кредиту на купівлю житла значно зменшився. Це по­яснюється тим, що позичальники стали купувати в кредит дешевше житло, як і належить до категорії економ-класу, а також жорсткішими вимогами банків щодо розміру першого внеску - тобто змен­шенням частки кредитних коштів у вар­тості житла, що купується. Так, у ІІ квар­талі 2008 року середній розмір кредиту на купівлю житла на вторинному ринку ста­новив 191 тис. грн., тоді як у І кварталі 2009 року – 256 тис. грн. Середня сума пози­ки на споживчі цілі під заставу житлі дорівнювала 101 тис. грн., середній розмір кредитних коштів у розрахунку на пози­чальника за продуктом кредитування індивідуального житлового будівництві коливався у межах від 111 до 913 тис. грн. залежно від етапу будівництва.

Незважаючи на те, що програми іпотечного кредитування пропонують близько 95 банків, характерною ри­сою цього ринку в Україні є значний рівень його ринкової концентрації. На перші п'ять банків припадає 56,6% обсягів наданих іпотечних кредитів, перша десятка банків контролює близько 76,4% ринку, а п'ятнадцятка – 87,2%.

На рис. 8.5 відображено рейтинг банків за розмірами іпотечних портфелів на 1 липня 2008 року. Починаючи з 2006 року, склад п'яти лідерів іпотечного кре­дитування не змінювався. Впродовж ос­танніх 2,5 року першу сходинку незмінно посідає Укрсиббанк. За цей час до першої десятки впевнено ввійшли Ощадний банк України, Кредитпромбанк і "Фінан­си та кредит".

Рис. 8.5. Ринкова частка банків за обсягами загального іпотечного портфеля станом на 01.07.2008 року

В умовах фінансової кризи актуальним є також аналіз динаміки процентних ставок за іпотечними кредитами. Заз­начимо, що для іпотечного ринку України характерним є використання фіксовано­го режиму процентних ставок. Упродовж 2004-2007 років ставки за житловими іпо­течними кредитами в Україні суттєво зни­зилися, про що свідчить їх динаміка. Так, медіанна процентна став­ка за кредитами у гривні зменшилася з 20% до 14%, у доларах США – з 15% до 12.5%, у євро – з 14% до 11,5%.

На нашу думку, основними причи­нами здешевлення вартості іпотеки для кінцевого споживача стали:

– сприятлива на той час макроеко­номічна ситуація, помірні темпи інфляції та стабільність гривні щодо світових валют;

– здешевлення загальної вартості за­лучення банками депозитних ресурсів на внутрішньому ринку;

– ліберальна політика Національного банку та зни­ження ним облікової ставки як голов­ного економічного індикатора фінансо­вих ринків України з 9,5% до 8,0%;

– вихід українських банків на міжна­родні фінансові ринки;

– залучення фі­нансових ресурсів на ринках капіталу за допомогою механізмів єврооблігацій, синдикованого кредитування;

– прихід банків з іноземним капіталом зі значними резервами ліквідності, акумульованими на європейських ринках заощаджень, доступ до кредитних ліній материнських банківських груп;

– загострення конкуренції як на­слідок зростання кількості банків - іпотечних операторів.

Утім, останнім часом спостерігається значне подорожчання іпотечних позик унаслідок дефіциту кредитних ресурсів для цілей іпотечного кредитування та зростання вартості їх залучення. За ста­ном на 1 січня 2009 року медіанні про­центні ставки для кредитів у національній валюті становили 20,5%. Що ж до іпотеч­них позичок в іноземній валюті, то більшість банків нині взагалі призупини­ла їх надання.

Аналіз умов житлового іпотечного кредитування передбачає досліджен­ня термінів надання та користуван­ня такими позиками. В Україні строки іпотечного кредитування коливаються в межах від 5 до 30 років, причому найпопулярнішим є 20-річний термін. Проте на підставі проведеного нами анкетування банківських фахівців часто житлові іпо­течні кредити погашаються достроково, тож фактичний термін користування іпо­течною позикою в Україні не перевищує 6-8 років. Цей висновок є важливим при управлінні ризиками ліквідності бан­ку, пов'язаними з іпотечними опе­раціями, а також при фінансуванні та рефінансуванні іпотечних портфелів за допомогою таких фінансових інстру­ментів, як, скажімо, цінні папери.

Нинішня криза ліквідності у банківсь­кому секторі зумовила дефіцит фінансових ресурсів на ринку іпотечного кредитування. За таких умов важливим питанням є пошук джерел фінансування. Перспективи фінансу­вання таких позик пов'язані з розвит­ком механізмів рефінансування іпотеч­них портфелів за допомогою випуску іпо­течних облігацій.

Останнім часом пошук постійних джерел дешевих довгострокових фінансових ресурсів та нових спо­собів рефінансування став одним із ключових завдань українських бан­ківських установ, а також у цілому вітчизняного фінансового ринку. Від успішного вирішення даної пробле­ми багато в чому залежать подаль­ший розвиток банківської системи України, її спроможність збільшити розміри портфеля довгострокових позик, а саме: наростити обсяги іпо­течного житлового кредитування і таким чином завадити стагнації га­лузі житлового будівництва та спри­яти вирішенню житлової проблеми населення країни.

За таких умов зростає інтерес до таких нетрадиційних для вітчизня­них банків способів залучення ре­сурсів, як сек'юритизація іпотечних активів, необхідність глибокого теоретичного осмислення світового досвіду сек'юритизації іпотечних активів, з'ясу­вання основних організаційних мо­ментів та визначення перспектив її запровадження в Україні [10, 27].

Підсумовуючи вивчену ста­тистику, станом на 01.01.2009 року можемо стверджувати, що головним джерелом фінансування іпо­течних кредитів в Україні є банківські депозити. Комплексний аналіз первинного рин­ку житлового іпотечного кредитування в Україні дав змогу визначити основні параметри, що характеризують його специфіку (табл. 8.1).

Таблиця 8.1

Кількісні та якісні параметри іпотечного ринку України

	Показник	Значення
Кількісні параметри:	Рівень конкуренції	95 іпотечних кредиторів
Ринкова концентрація	ТОП-10 = 76,4% ринку
Географічна концентрація	Київ та область = 28,2%, регіони = 71,8%
Валюта	Гривня (18,5%), долар, євро, швейцарський франк
Процентні ставки: - у гривнях, - у доларах, - у євро	Фіксовані 18-23% 14-16% 13-14%
Середній розмір кредиту на житло	191 тис. грн.
Середній термін кредитування	20 років
Якісні параметри:	Схема погашення кредитів	Ануїтет/класична
Рівень дефолтів	Не перевищує 1,5%
Рівень дострокового погашення	18-20% за рік
LTV	75-85%
PTI (фактичне)	35-40%
OTI (фактичне)	40-60%
OTV (співвідношення заборгованості до вартості застави)	60-70%
Структура фондування	Депозити (50-80% залежно від банку)
Середній фактичний термін користування кредитом	6-8 років
Середній вік позичальника	35-40 років
Страхування	Обов’язкове майнове; життя (за вимогою банку)

Зважаючи на нестабільну ситуацію на фінансовому ринку, ДІУ здійснила відбір резервних банків, з обслуговування платежів за іпотечними кредитами. Такими банками стали ВАТ “Державний ощадний банк України” та ВАТ “Державний експортно-імпортний банк”.

І хоча, 2008 рік виявися непростим для банківської системи та відбулося уповільнення темпів розвитку іпотечного ринку та здорожчання кредитів, що призвело до зменшення, зокрема в 3 кварталі 2008 року, темпів приросту загального банківського іпотечного портфелю у 1,5 рази у порівнянні з аналогічним періодом 2007 року, кредити видані за Стандартами ДІУ є найбільш доступними для населення, оскільки відсоткова ставка за ним у гривні складає 15,96%, в той час як за аналогічними банківськими кредитами – 23,22%.

30 грудня 2008 року Державна іпотечна установа отримала Державну гарантію видану відповідно до статті 13 Закону України „Про Державний бюджет України на 2008 рік” та підписала з Міністерством фінансів України 30 грудня 2008 р. Договір про порядок відшкодування витрат державного бюджету, які можуть виникнути у разі виконання Кабінетом Міністрів України гарантійних зобов'язань.

Державна іпотечна установа планує використати зазначену Державну гарантію в якості забезпечення виконання зобов'язань за облігаціями, випуск яких планується здійснити у поточному році. Номінальна вартість випуску складе як і раніше 1 млрд. грн., а строк обігу облігацій буде 5 та 7 років. Зазначені випуски та серії облігацій мають додаткове забезпечення у формі безвідкличної державної гарантії, що надана згідно зі статтею 13 Закону України „Про Державний бюджет України на 2008 рік”. Проспект емісії облігацій підприємства зазначених серій опубліковано в бюлетені “Цінні папери України” 10 лютого поточного року. Загальна номінальна вартість випуску складає 1 млрд. грн., а номінальна вартість однієї облігації кожної серії кожного випуску – 100 тис. грн.

На нашу думку, розвиток сек'ю­ритизації іпотечних активів за про­грамою ДІУ, що передбачає відбір до пулу активів лише кваліфікованих за чітко встановленими критеріями іпо­течних позик, сприятиме появі на фінансовому ринку України надій­них інструментів інвестування.

Торік значний вплив на розвиток українського ринку іпотечного кредитування мала світова фінансова криза. Це призвело до упо­вільнення темпів його розвитку. Разом із тим у 2008 р. розшири­лась система рефінансування ДІУ, яка на початок поточного року нараховувала 80 банків.

Наприкінці минулого року у вітчизняній економіці різко знизився попит на продукцію та послуги, внаслідок чого зросла кількість банкрутств, скорочень і звільнень. Негативний вплив на економічний розви­ток також мали заборона Національним банком дострокової видачі депозитів і замороження надання іпотечних кредитів. На ринку нерухомості спостерігалося різке падіння цін за досить короткий термін. Попри це, на ньому переважають песимістичні настрої, оскільки ціни знижуються під впли­вом потужної світової фінансової кризи.

Основними чинниками, які впливають на розвиток іпо­течного ринку, є банкрутства компаній, масові скорочення персоналу, підвищення банками процентних ставок за кре­дитами, а також різке падіння курсу гривні відносно світо­вих валют.

Слід зазначити, що ситуація на іпотечному ринку Украї­ни у IV кварталі 2008 р. стала логічним продовженням тих тенденцій, що спостерігалися у попередньому кварталі.

Згідно з даними УНІА, темпи зростання загального іпо­течного портфеля українських банків у IV кварталі 2008 р. склали 34,3% або 21 465 млн. грн. У порівнянні з попереднім кварталом темпи зростання іпотечного кредитування збільшилися на 19%, а у порівнянні з IV кварталом 2007 р. – на 11,9%. Проте, останні тенденції щодо зміни макроеконо­мічної ситуації в Україні та валютного курсу (гривня впала відносно долара майже на 60%) свідчать, що зростання іпотечного ринку України майже повністю зупинилося та скла­ло близько 3,7%.

За станом на 1 січня 2009 р. загальний обсяг іпотечного портфеля банків в Україні становив 107,6 млрд. грн. Темпи зростання іпотечного портфеля (34,3%) випередили темпи зростання загального кредитного портфеля банків (29,7%) та портфеля кредитування фізичних осіб (31,7%). У результаті, частка іпотеки в загальному кредитному портфелі банків за звітний період збільшилася з 14,2% до 14,7%, а в портфелі кредитування індивідуальних клієнтів – з 38,6% до 39,3%.

Зростання загального кредитного портфеля українських банків і портфеля кредитування фізичних осіб викликано лише зміною валютного курсу і не відображає реальної си­туації на ринку.

Торік спостерігалося зменшення рівня валютизації на іпотечному ринку України, що було пов'язано з переходом ринку на розрахунки в національній валюті у зв'язку з падін­ням курсу долара. Однак, у IV кварталі 2008 р. дефіцит грив­невих ресурсів та різке підвищення курсу іноземних валют відносно гривні призвели до зменшення частки гривневого сегмента. Як наслідок, частка кредитів, виданих у націо­нальній валюті, зменшилася з 28,2% до 22%.

Варто наголосити, що з жовтня минулого року банки Ук­раїни майже припинили кредитування, внаслідок чого спос­терігалася тенденція щодо зменшення попиту на іпотечні продукти. Така ситуація є цілком логічною, оскільки грома­дяни, не маючи змоги отримати нові кредити, намагалися повернути ті кредити, які вони мали. Тому у кількісному ви­разі приріст іпотечних кредитів є негативним. З іншого боку, попит на кредити в Україні існує, але відсутні передумови реалізації цього попиту, адже через постанову НБУ „Про додаткові заходи щодо діяльності банків” банки майже при­пинили кредитування будь-яких галузей.

У IV кварталі 2008 р. у структурі виданих іпотечних кре­дитів частка споживчих позик зросла з 50,6% до 52,1%. Водночас, частка кредитів на житло зменшилася з 43,7% до 42,9%, а частка кредитів на приватне житлове будівництво – з 1,5% до 1,3%. Частка кредитів на купівлю зе­мельних ділянок залишилася незмінною – 1,3%. У цілому за жовтень-грудень минулого року було видано лише 10% від тієї кількості кредитів, що за­звичай видавалися банками за один квартал.

За станом на 1 січня 2009 р, середні розміри заборгованості за іпотечними кредитами на балансах українських банків були такими: кредити на купівлю житла – 250,2 тис. грн.; кредити на спо­живчі цілі – 168,7 тис. грн.; кредити на будівництво житла під заставу незавершеного будівництва – 325,1 тис. грн.; рефінансування – 321,7 тис. грн.; кредити на купівлю зе­мельної ділянки – 628,3 тис. грн.; кредити на комерційні цілі під заставу житла – 636 тис. грн.

У жовтні-грудні 2008 р. лідером іпотечного ринку був “Укрсиббанк” (ринкова частка 18,04%). Друге місце посів – Укрсоцбанк (12,92%), третє – “ОТП Банк” (11,86%), чет­верте – “Райффайзен Банк Аваль” (10,69%), п'яте – “Надра Банк” (7,44%).

У звітному періоді спостерігалося певне збільшення рівня концентрації іпотечного ринку України. Зокрема, су­купна частка п'яти банків-лідерів становила 60,95% іпотеч­ного ринку (в IV кварталі 2007 р. цей показник дорівнював 60%). Водночас, частка десяти банків-лідерів становила 80,1% (в IV кварталі 2007 р. – 78,1%).

Лідером за обсягами та темпами приросту іпотечного портфеля в IV кварталі 2008 р. став “Ерсте Банк”, який збільшив свій іпотечний портфель на 1107 млн. грн., пере­вищивши середні ринкові темпи зростання обсягів іпотечного кредитування у 1,7 разу. При цьому на п'ятірку регіонів-лідерів ринку іпотечного кредитування України припа­дало 61,3% обсягів іпотечних кредитів. У свою чергу, роз­поділ іпотечного портфеля за кількісними параметрами ха­рактеризувався більшою збалансованістю та меншим рівнем концентрації. Так, за станом на 1 січня 2009 р. п'ять областей-лідерів видали 41,3% від загальної кількості іпотечних кредитів.

За станом на початок поточного року медіанні процентні ставки за іпотечними кредитами в національній валюті ста­новили 22,8%, у доларах США – 16,4%, у євро – 15,7%.

Згідно з даними Державної іпо­течної установи, у минулому році відбулося розширення си­стеми рефінансування ДІУ. На початок 2009 р. до неї входи­ли вже 80 банків-партнерів. У цілому, до системи рефінансування ДІУ, згідно з кла­сифікацією НБУ за обсягами активів, входять – 17 банків першої групи (із 18 банків групи), 11 банків другої групи (із 20 банків групи), 7 банків третьої групи (із 24 банків групи) та 45 банків четвертої групи (із 120 банків групи). В 2008 р. ДІУ здійснила рефінансування банків-партнерів на загальну суму близько 2280 млн. грн., що в два рази більше за аналогічний показник 2007 р.

За станом на початок 2009 р. найактивнішими банками, які здійснювали кредитування фізичних осіб за програмою ДІУ, були такі: “Приватбанк”, “Родовідбанк”, “Укрпромбанк”, “Фінанси та Кредит”, “Актив-банк”, “Кредитпромбанк”, “Терра-Банк”, “Енергобанк”, “Меркурій”, “Трансбанк”.

Таблиця 8.2

Обсяги банківського іпотечного кредитування в Україні

Показники	01.01.2006 р.	01.01.2007 р.	01.01.2008 р.
Обсяг загального кредитного портфеля, млн. грн.
Обсяг іпотечного кредитного портфеля, млн. грн.
у тому числі: суб'єктам господарювання, млн. грн. фізичним особам, млн. грн.
Частка іпотечних кредитів, виданих суб'єктам господарювання. %	33,6	25.6
Частка іпотечних кредитів, виданих фізичним особам,%	66,4	74,4
Темпи зростання обсягів кредитного портфеля до відповідного періоду минулого року, %
Валовий внутрішній продукт, млн. грн.
Питома вага іпотечних кредитів у загальному обсязі кредитного портфеля,%	7,3	11,0	12,2
Питома вага іпотечних кредитів у ВВП, %	2,4	4,4	7,3

Якщо провести аналіз динаміки та структури обсягів отриманих іпотечних кредитів домашніми господарствами від комерційних банків за строками погашення можна зробити певні висновки та сформулювати певні твердження (табл.8.3).

Таблиця 8.3

Обсяг іпотечних кредитів наданих депозитними корпораціями (крім Національного банку України) домашнім господарствам за строками погашення

млн.грн.

Строки погашення	Роки	Відхилення
	%		%		%	+;-	%
До 1 року		1,54		1,15		1,69	+1199	+0,15
Від 1 до 5 років		98,46		9,8		6,27	-14545	-92,19
Більше 5 років	-	-		89,05		92,04	+82483	+100
Усього іпотечних кредитів							+69092	-

Як видно з даної таблиці за 2006-2008 рр. [59] спостерігається зростання обсягів іпотечних кредитів виданих комерційними банками зі строком погашення до 1 року на 1 199 млн.грн. в динаміці та в структурі на 0,15%, що підводить до твердження формування пакету споживчих іпотечних кредитів, які мають 100% забезпечення та 100% впевненість у поверненні. Звісно зростання обсягів іпотечного кредитування строком погашення до 1 року позитивно відбивається на розвитку домашніх господарств, але на жаль більшість цих немалих коштів не використовувались на створення бізнес-проектів, а лише на покращення та розширення діяльності самих домашніх господарств.

Звісно домогосподарства часто за допомогою іпотечного кредитування вирішують житлові питання та його реконструкції чи будівництва. Більшість потенційних позичальників при оформленні іпотечного кредиту беруть участь у так званому первинному ринку нерухомості, коли отримуючи іпотечний кредит на придбання квартири чи побудову будинку виставляють його у вигляді застави за кредитом.

Обсяги такого кредитування домогосподарств займають левову частку в загальному іпотечному кредитуванні домогосподарств (табл.8.4).

Таблиця 8.4

Обсяг іпотечних кредитів наданих депозитними корпораціями (крім Національного банку України) домашнім господарствам за строками погашення на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості

млн.грн.

Строки погашення	Роки	Відхилення
	%		%		%	+;-	%
До 1 року		1,54		1,23		1,58	+1082	+0,04
Від 1 до 5 років		98,46		9,38		6,06	-14732	-92,4
Від 5 до 10 років	-	-		19,29		17,23	+15256	+17,23
Більше 10 років	-	-		70,1		75,13	+66519	+75,13
Усього							+68124	-

Як бачимо в загальних обсягах іпотечного кредитування домогосподарств за строками погашення на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості за період 2006-2008 рр. найбільше спостерігалася тенденція зростання обсягів кредитів строком погашення від 5 до 10 років на 15 256 млн.грн. (17,23%), та в термін погашення більше 10 років – 66 519 млн.грн. (75,13%). В цьому напрямку іпотечного кредитування ідентична ситуація спостерігається по зниженню обсягів кредитування строком погашення від 1 до 5 років, що викликано вище переліченими причинами [18].

Іпотечне кредитування в розрізі валют Національного банку України демонструє табл. 8.5.

Таблиця 8.5

Обсяги іпотечних кредитів наданих домашнім господарствам в розрізі валют

млн.грн.

Назва валют	Роки	Відхилення
	%		%		%	(+;-)	(%)
Гривня		12,08		14,88		10,31	+6764	-1,77
Долар США		83,5		80,74		85,76	+59714	+2,26
Євро		2,32		1,68		1,5	+867	-0,82
Російський рубль	-	-	-	-	-	-	-	-
Інші валюти		2,1		2,7		2,43	+1747	+0,33
Усього							+69092	-

Дані табл. 8.5 показують позитивні тенденції зростання обсягів наданих іпотечних кредитів домашнім господарствам в розрізі валют. Але варто зазначити зміну структури кредитування в бік долара США на 2,26% та інших валют на 0,33%. Така ситуація була викликана підвищенням довіри до долара США , його стабільним курсом, щодо гривні та нижчими відсотковими ставками за кредитами. Ще один фактор, що зіграв на користь долара США – це потужні закордонні фінансові потоки направлені саме в цю сферу, що викликані формуванням цілеспрямованого капіталу збоку закордонних українських інвесторів [18].

З огляду на те, що система іпотечного кредитування в Україні направлена на забезпечення та вирішення житлової проблеми в Україні необхідним елементом аналізу виступає динамічні зміни в наданих кредитах домогосподарствам на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості в розрізі валют (табл. 8.6).

Таблиця 8.6

Обсяги іпотечних кредитів наданих домашнім господарствам на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості в розрізі валют

млн.грн.

Назва валют	Роки	Відхилення
	%		%		%	+;-	%
Гривня		11,84		14,93		10,02	+6453	-1,82
Долар США		83,81		80,3		86,05	+59081	+2,24
Євро		2,27		1,7		1,47	+873	-0,8
Російський рубль	-	-	-	-	-	-	-	-
Інші валюти		2,08		3,07		2,46	+1753	+0,38
Усього							+68124	-

Дані таблиці показують підвищення попиту домогосподарств на іпотечні кредити за період 2006-2008рр. в доларах США, які були використані на придбання, побудову та реконструкцію нерухомості на 59 081 млн.грн. (2,24%), а динамічні зміни спостерігалися по всіх валютах, а саме зростання кредитів в гривнях в період 2006-2008рр. на 6 453 млн.грн., євро – 873 млн.грн., інші валюти – 1 753 млн.грн. [6, 18]

Більшість підприємств для формування виробничої бази залучає кредитні ресурси і в більшості випадків такі ресурси залучаються на максимально великий термін. Серед таких кредитних ресурсів значну частку займають іпотечні кредити, що були направлені на поточну діяльність підприємств. Обсяги іпотечних кредитів, що отримали не фінансові корпорації відображені в табл. 8.7.

Таблиця 8.7

Обсяг іпотечних кредитів наданих депозитними корпораціями (крім Національного банку України) нефінансовим корпораціям за строками погашення

млн.грн.

Строки погашення	Роки	Відхилення
	%		%		%	+;-	%
До 1 року		8,11		12,12		14,2	+3377	+6,09
Від 1 до 5 років		91,89		55,39		48,45	+4777	-43,44
Більше 5 років	-	-		32,4		37,35	+11124	+37,35
Усього іпотечних кредитів							+19278	-

Проаналізувавши дані таблиці 8.6. можна зазначити значне зростання обсягів іпотечних кредитів з терміном надання більше 5 років на 11124 млн.грн. або на 37,35% в структурі серед всіх типів. Значно скоротилися в структурі обсяги іпотечного кредитування з терміном кредитування від 1 до 5 років на 43,44%, але в абсолютному зростанні відбувся значний ріст, що склав 4 777 млн.грн.. Також спостерігалося зростання кредитування до 1 року на 3377 млн.грн. (6,09).

Це свідчить про необхідність підприємствам довготермінових ресурсів, які б використовувалися на довготермінові проекти з терміном окупності від 5 і більше років. До таких проектів відносять капітальне будівництво для розширення потужностей підприємства, а також купівлю вже готових виробничих основних фондів вартість яких є значно високою.

Саме тенденції таких даних про іпотечне кредитування капітального будівництва та реконструкції нерухомості не фінансовими корпораціями відображено в табл. 8.8.

Таблиця 8.8

Обсяг іпотечних кредитів наданих депозитними корпораціями (крім Національного банку України) нефінансовим корпораціям за строками погашення на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості

млн.грн.

Строки погашення	Роки	Відхилення
	%		%		%	+;-	%
До 1 року		10,54				15,2	+2101	+4,66
Від 1 до 5 років		89,46		55,2		45,65	+2607	-43,81
Більше 5 років	-	-		31,8		39,15	+7150	+39,15
Усього							+11857	-

ВУкраїні система іпотечного кредитування в загальному плані направлена саме на будівництво, купівлю нерухомості та її реконструкцію. Звісно найбільшими суб’єктами ринку виробничої нерухомості виступають підприємства України, які при залученні додаткових ресурсів намагаються розширити свої виробничі можливості тим самим збільшити свої прибутки.

Виходячи з даних табл. 8.8 за період 2006-2008рр. спостерігалося зростання в абсолютному вираженні обсягів іпотечних кредитів, що надавалися на реконструкцію та придбання нерухомості нефінансовим корпораціям, а саме кредитів, що надавалися зі строками погашення до 1 року на 2101 млн.грн., від 1 до 5 років – на 2607 млн.грн., більше 5 років – на 7150 млн.грн. та в загальному обсязі відбулося зростання на 11857 млн.грн.

Збоку підприємств перевага надавалася перевага доларовим кредитам за рахунок порівняно низьких відсотків за користування кредитом та стабільністю валютного курсу.

Таблиця 8.9

Обсяги іпотечних кредитів наданих депозитними корпораціями (крім Національного банку України) нефінансовим корпораціям в розрізі валют

млн.грн.

Назва валют	Роки	Відхилення
	%		%		%	+;-	%

Продовження табл. 8.9

Гривня		38,84		45,94		33,6	+5927	-5,24
Долар США				47,6		60,1	+12543	+9,1
Євро		9,2		5,64		5,48	+666	-3,72
Російський рубль		0,32		0,01		0,003	-33	-0,317
Інші валюти		0,64		0,81		0,82	+176	+0,18
Усього							+19278	-

Динамічні зміни процентних ставок по іпотечних кредитах для домашніх господарств відображає рис. 8.1.

Рис. 8.1. Процентні ставки за іпотечними кредитами, наданими домашнім господарствам у розрізі валют (середньозважені ставки в річному обчисленні, %)

Як бачимо з рис. 8.1 вартість іпотечних кредитів для домашніх господарств зростала з кожним роком, що показує збільшення вартості гривневих кредитів на 0,7 %, в доларах США на 1,4 %, євро – 1,7% та інших валют на 1,1% [19, 126].

На такі тенденції вплинули різноманітні види ризиків та інфляційні процеси в країні, а також попит та пропозиція на довгостроковий капітал.

Станом на початок (лютий місяць) поточного 2009 року медіанні процентні ставки за іпотечними кредитами в національній валюті становили 22,8%, у доларах США – 16,4%, у євро – 15,7%.

Звісно при кредитуванні нефінансових корпорацій ситуація дещо інша але загальна тенденція зберігається.

Динамічні тенденції вартості іпотечних кредитів для нефінансових корпорацій за 2006-2008 рр. [19, 127] відображає рис. 8.2.

Рис. 8.2. Процентні ставки за іпотечними кредитами, наданими нефінансовим корпорація у розрізі валют (середньозважені ставки в річному обчисленні, %)

В загальному рівень впливовості функціонування системи іпотечного кредитування на розширене відтворення економіки України можна відобразити змінами обсягів іпотечного кредитування та відповідними змінами в обсягах валового внутрішнього продукту, що вироблено в країні. Дані зміни відображає рис. 8.3 [12].

Рис. 8.3. Динаміка обсягів ВВП та обсягів іпотечного кредитного портфеля за період 2006-2008рр.

Ринок іпотечного кредитування в Україні перебуває сьогодні у стадії розвитку. Його подальшому розвитку перешкоджає ряд проблем, що стосуються законодавства та соціально-економічного потенціалу країни в цілому.

Ринок іпотечного кредитування в нашій державі, хоча й був визначений як один з пріоритетних напрямків діяльності Кабінету Міністрів України, адже завдяки ньому можна вирішити низку проблем, що стосуються різних сфер національної економіки, попри все й далі залишається малорозвиненим.