Классификация ремонтов и периодичность их проведения

Система ремонта жилых зданий предусматривает проведение через определённые промежутки времени регламентированных ремонтов. Межремонтные сроки и объёмы ремонтов устанавливают с учётом технического состояния и конструктивных особенностей жилищного фонда. Согласно утверждённому «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий» предусмотрены два основных вида ремонта:

· Текущий;

· Капитальный.

Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предупреждению преждевременного износа конструкций, отделки и инженерного оборудования, а также работы по устранению мелких повреждений и неисправностей в конструкции и оборудовании, возникающих в процессе эксплуатации здания.

По видам производимых работы различают:

1) Текущий профилактический ремонт (ТПР), выявляемый и планируемый заранее по времени выполнения объёма и стоимости;

2) Текущий непредвиденный ремонт (ТНР), выявляемый в процессе эксплуатации и выполняемый, как правило, в срочном порядке.

К ТПР относится ремонт и окраска кровель, замена и окраска водосточных труб, частичный ремонт окон и дверей, очистка от загрязнений и простая окраска посадок и лестничных клеток. На производство этих работ планируется до 75%, либо 80% средств, выделяемых на текущий ремонт.

ТПР является основой нормальной технической эксплуатации и повышения долговечности здания. Периодичность его проведения – 3 года.

В жилых и общественных зданиях в зависимости от технического состояния, а также качества планировки и уровня благоустройства выполняют следующие работы:

· Аварийный ремонт. Он предназначен для ликвидации последствий внезапных аварий, повреждений конструкций и элементов, вызванных стихийными бедствиями, экстремальными условиями и ситуациями;

· Охранно-поддерживающий ремонт. Его осуществляют в ветхих домах, которые в ближайшее время не будут снесены.

Капитальный ремонт жилых и общественных зданий заключается в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, а также в установлении в необходимых случаях последствий морального износа конструкций и проведение работ по повышению уровня благоустройства. При капитальном ремонте ликвидируется физический и моральный износ здания. Состав работ должен быть таким, чтобы после их проведения жилой дом полностью удовлетворял всем эксплуатационным требованиям.

Капитальный ремонт подразделяется на:

1) Комплексный капитальный ремонт (ККР), охватывающий всё здание в целом или отдельные его секции, при котором устраняют физический и моральный износ, т.е. предусматривается одновременное восстановление изношенных конструктивных элементов, инженерного оборудования и повышения степени благоустройства здания в целом;

2) Выборочный капитальный ремонт (ВКР), охватывающий отдельные конструктивные элементы здания или его инженерного оборудования, при котором устраняется физический износ.

В зависимости от характера предстоящего ремонта объекты ремонта подразделяются на:

· Сложные, т.е. при полной и значительной перепланировке, модернизации, реконструкции и т.д.;

· Технически несложные, т.е. при замене отдельных конструкций или инженерно-технического оборудования зданий;

· Простые, т.е. при отделочном ремонте, ремонте фасадов, кровель и других работах.

Проектирование капитального ремонта здания осуществляют:

1) В одну стадию (это когда рабочий проект со сводным сметным расчётом стоимости технически несложных и простых объектов);

2) В две стадии: когда проект со сводным сметным расчётом стоимости и рабочей документацией со сметами (для сложных объектов ремонта, в т.ч. крупных и строительно важных).

Комплексный капитальный ремонт является основным видом и проводится в наиболее ценных каменных жилых домах и общественных зданиях, в которых основные конструктивные элементы (кроме фундаментов и стен) и инженерное оборудование пришли в аварийное состояние и нуждаются в замене. Этот вид ремонта назначают также для зданий, имеющих значительный моральный износ, находящихся в неудовлетворительном техническом состоянии и неподлежащих сносу в перспективе.

Выборочный капитальный ремонт выполняют в зданиях, которые в целом находятся в удовлетворительном техническом состоянии, но отдельные конструктивные элементы, с/т и другие устройства в них сильно изношены и нуждаются в полной или частичной замене.

К выборочному капитальному ремонту относят работы по восстановлению балконов, оштукатуриванию, облицовке и окраске фасадов зданий, озеленению придомового участка, ремонт электротехнических сетей и устройств в пределах дворовых территорий. При ВКР производят 1 или 2 вида наиболее необходимых и срочных работ, которые не могут быть приурочены к очередному планируемому ремонту.

По характеру организации ремонт подразделяется на плановый и неплановый.

Система планово-предусмотрительного ремонта зданий – это внедрение комплекса взаимоувязанных организаций и технических мероприятий по проведению текущего и капитального ремонта жилых и общественных зданий с регламентированной последовательностью и периодичностью, направленных на обеспечение поддержания и улучшения их эксплуатационных показателей в течение всего нормативного срока службы. Критерием качества этих ремонтов является снижение величины физического износа, повышение уровня благоустройства, сокращение топливно-энергетических и других материально-технических ресурсов на содержание и эксплуатацию зданий.

Реконструкция включает перепланировку жилых зданий с изменением основных технико-экономических показателей (числа и площади квартир, а также строительного объёма и общей площади). При реконструкции жилых домов, исходя из сложившихся градостроительных условий, могут выполнять надстройки, пристройки, встройки, включая наружные сети, а также заменять изношенные и моральное устаревшие конструкции на современные, осуществлять мероприятия, улучшающие архитектурную выразительность зданий, благоустройство прилегающих к зданию территорий.

Периодичность производства различных видов ремонта, установленная «Положением о проведении планово – предупредительного ремонта жилых и общественных зданий» для 6 групп жилых домов и 9 групп общественных зданий приведена в таблице.

Ремонт	группы зданий по капитальности (года)
1. Текущий профилактический
2. Капитальный выборочный
3. Капитальный комплексный					-	-

ремонт	группы зданий по капитальности (года)
1. Текущий профилактический
2. Капитальный выборочный
3. Капитальный комплексный							-	-	-

В каменных домах, находящихся в неудовлетворительном состоянии, с большой изношенностью междуэтажных, подвальных, чердачных перекрытий, а также в деревянных, рубленных и брусчатых домах, имеющих износ до 60 %, очередной капитальный ремонт рекомендуется проводить с комплексным, перепланировкой и повышением степени благоустройства.

Перепланировку в жилых домах старой постройки, как правило, приурочивают к очередному капитальному ремонту, при этом рассчитывают экономическую целесообразность такой планировки с учетом остаточного срока службы основных несущих конструкций, а также градостроительных и санитарно – технических требований.