Американська іпотечна криза та її вплив на іпотечне кредитування в Україні

Остання іпотечна криза почалася в США ще у 2006 р., коли разом з уповільненням національної економіки та стрімким падінням цін на житло, почалася хвиля невиплат за іпотечними кредитами. З традиційної точки зору така проблема, як внутрішній ринок житла, не повинна вплинути на стабільність світової фінансової системи, проте шок, спричинений подальшими банкрутствами та фінансовими втратами, був передбачуваним. Фінансова криза спричинена цілим комплексом проблем, які варто проаналізувати більш докладно:

1) підбір клієнтської бази самими банками. Мабуть одним із найважливіших чинників кризи є те, що працівники банків недостатньо вивчають кредитні історії клієнтів. Прагнучи залучити якомога більше клієнтів та гостро конкуруючи між собою на цій ниві, банки не заглиблювалися у детальне та глибоке кредитної історії клієнта.

Основним продуктом продажу на початку ХХІ ст. стає непершокласна іпотека з досить високими ставками. На 2005 р. одна з п'яти іпотек була непершокласною і користувалася особливим попитом у новоприбулих іммігрантів;

2) особливості організації ринку іпотечного кредитування США. За традиційною схемою надання іпотечної позики банки фінансують надання кредитів із фондів, які утворюються власне коштами на банківських депозитах та обмежуються ними. Проте в США вже давно діє інша схема, за активної участі в ній ринку іпотечних облігацій.

Щоб залучити додаткове фінансування, банки продають на ринку первинної іпотеки облігації, за які отримують кошти, що можна далі позичити. Відповідно банк бере на себе зобов'язання щодо виплат дивідендів за проданими облігаціями. Бізнес виявився надзвичайно вигідним і залучив у свою схему ще цілу низку посередників.

Треба зазначити, що розвиток сек'юритизації зробив можливим вихід на іпотечний ринок нових організацій;

3) різке та глибоке падіння цін на житло (рис. 8.4).

В останні роки на ринку житла спостерігалася тенденція до підвищення, що, у свою чергу, породжувало підвищення попиту на іпотечні облігації з боку фінансових установ як США, так і Європи. Відповідно, це призвело до зростання їхньої ціни на вторинному ринку. Незначні коливання були абсолютно прийнятним ринковим явищем, ризики якого визначалися схемою хеджування. Проте подібний вид страхування від фінансових втрат має свої обмеження.

Досить довгий час після падіння в 2006р. цін на нерухомість, економісти говорили про нормальні циклічні коливання ринку, що мають ось-ось змінитися у бік зростання, проте жодні сподівання не виправдалися і рівень падіння цін досягнув відмітки 1930 р.;

Рис. 8.4. Тренд цін на американське житло

4) великі обсяги ринку іпотечних облігацій (рис. 8.5).

На сьогодні ринок іпотечних облігацій оцінюється у 6,8 трлн. дол. США, що складає найбільшу окрему частину ринку облігацій США (27 трлн. дол. США) і перевищує частку облігацій держказначейства (для порівняння державний борг США складає близько 9 трлн. дол. США).

Причому облігації непершокласних іпотек утворюють шосту частину цього ринку.

Тому втрати у результаті кризи, оцінені МВФ на суму 945 млрд. дол. США, абсолютно реальні. Ще не відомо, що криза не вийде за межі сектору непершокласних іпотек.

Рис. 8.5. Ринок іпотечних облігацій США

5) політика Федеральної резервної системи США.

Не останню роль у розгортанні кризи відіграла політика Федеральної резервної системи США. Постійне підвищення ставки рефінансування в останні роки перед кризою поставило фінансові установи у незручне становище. З одного боку, ціни на житло падають, з іншого – банки змушені піднімати відсоткові ставки з іпотеки. Особливо це було відчутно у кредитах, наданих з плаваючою валютною ставкою. Щоб залучити клієнтів, банки надавали кредити, де відсоткова ставка перші два-три роки була досить низькою. Потім ставка поступово збільшувалася: інколи вище того рівня, який був прийнятним для клієнта. Проте вже після перших великих втрат на початку 2007 p., ФРС знизила облікову ставку з 6,25% до 5,75%. Несподіване зниження (такого значного зрізу ставки не було з часів подій 11 вересня 2001 р.) мало на меті допомогу у подоланні проблем кредитної сфери, яка дестабілізувала фондовий ринок. Таке рішення було об­шиє тим, що ФРС намагалась запобігти спаду економічного зростання. Однак, загострення кризи в серпні 2007 р. змушує ФРС почати зниження ставки короткострокових кредитів: 18.09.2007 – з 5,25% до 4,75%; 11.12.2007 – до 4,25%; 22.01.2008 – до 3,5% (найменший показник за останні 25 років); 30.01.2008 – до 3%; 18.03.2008 – до 2,25% [1, 27].

Першого квітня 2008 р. великий швейцарський банк "UBS" оголосив про списання ще 19 млрд. дол. США з вартості своїх активів у зв'язку з іпотечною кризою в США. Це приблизно стільки ж, скільки банк списав за підсумками 2007 року. Таким чином, втрати банку "UBS" від іпотечної кризи досягли майже 37 млрд. дол. США. Щоб поліпшити своє фінансове становище, банк має намір провести додаткову емісію акцій, від якої він сподівається виручити 15 млрд. швейцарських франків (15 млрд. дол. США). "UBS" більше за інші банки в Європі постраждав від вкладень в цінні папери, забезпечені зобов'язаннями за іпотечними кредитами в США з високим ризиком неповернення. В той же день найбільший німецький банк "Deutsche Bank" також заявив про списання 2,5 млрд. євро (3,94 млрд. дол. США) [1, 27]. Не зміг вирішити проблеми з ліквідністю американський інвестиційний банк "Bеаг Stearns", який був вимушений вдатися до допомоги Федеральної резервної системи для забезпечення ліквідності. Банк "JP Morgan", який придбав банк "Bear Stearns", збирався заплатити за одну акцію Інвестбанку всього 2 дол. США, що в 15 разів менше курсової вартості цінних паперів "Bear Stearns". Ця заява спровокувала різкий обвал усіх провідних світових індексів.

Іпотечна криза в США привернула до себе велику увагу в усьому світі. Для України ця проблема дуже актуальна оскільки українська іпотечна система побудована за принципом американської. Криза значною мірою розвіяла феномен іпотеки як унікального механізму розв'язання всіх проблем довгострокового кредитування, які однаково гострі як у житловому будівництві, так і в сільському господарстві.

Аналіз іпотечної кризи в США свідчить, що до числа базових проблем іпотеки нині відносять складність дворівневої структури американського іпотечного ринку, у функціонування якої втягнуто багато банків, спеціалізованих установ, страхових компаній, фондів. У дворівності структури на базовому рівні закладено розгалуже­ну мережу перехідних зв'язків, які дуже важко піддаються контролю.

У контексті порівняння передумов іпотечної кризи в США з Україною слід насам­перед зазначити відсутність в Україні насиченості ринку житла. Так, площа збудовано­го в країні за останні 28 років житла з розрахунку на 1 особу становила 7,4 кв. м, або в 3,8 раза менша, ніж у США. За останні п'ять років на 1 особу в Україні збудовано всього 0,8 кв. м, або у 7,4 раза менше, ніж у США.

У 2007 році введення житла вперше з 2000 року перевищило рубіж 10 млн. кв. м. і становило 0,22 кв. м на 1 мешканця. Слід також врахувати, що в Україні майже 75 % житлового фонду фізично і морально зно­шена й вимагає реконструкції або знесення як аварійне. Оновлення житлового фонду становить менше 1 % на рік з урахуванням кількості та якості житла потреба в його будівництві на 1 особу в Україні в 10 разів вища, ніж у США чи в Європі. Для порівнян­ня в Чехії (населення 10,3 млн. осіб) у 2007 році введено майже 42 тис. одиниць житла або майже половину того, що в Україні. Чехія вже подолала рекорд 1991 року з будів­ництва житла і лише за 2007 рік одержано 38% приросту площі житла. Україна поки що вийшла на рівень 40% рекордного показника введення житла у 1987 році. Таким чином, в Україні, на відміну від США, а також країн Західної і Центральної Європи, немає надлишку житла, а є його нестаток, і до насичення ринку ще дуже далеко.

При порівнянні розвитку іпотечного ринку США з Україною слід зазначити відсутність в Україні подібних абсолютних і відносних масштабів іпотечного кредиту­вання. В Україні іпотека почала розвиватися менше 10 років, а динамічно - лише за останні 3-5 років. Зокрема, за останні три роки обсяги іпотечного кредиту­вання зросли у 15 разів. Однак, незважаючи на це, обсяги Іпотеки в Україні ще дуже незначні. Нині нерухомість у кредит купує лише 1 % населення. В основному іпотечним кредитуванням охоплюється середній клас, частка якого в Україні ста­новить 8-10%. Отже, портфель незадіяних платоспроможних клієнтів ще дуже великий – майже 90% від загальної чисельності працездатних громадян [5, 97].

Іпотечні кредити в Україні досить дорогі, їх можуть сплачувати лише 10% пра­цездатних осіб з високими доходами. Тому, за даними експертів, поки що лише 10% бажаючих змогли скористатись іпотекою для придбання нерухомості. Але, як ствер­джують ріелтори, здебільшого це ті люди, які забезпечені й при необхідності могли б зовсім обійтися без іпотеки у придбанні нерухомості.

Вимоги до іпотечного кредитування в Україні значно жорсткіші, ніж у США. Українські банки беруть предмет іпотеки із заставою, яка оцінюється на 20-30% більше суми кредиту. Тобто у банків є певний запас ліквідності предмета іпотеки. Випадків неповернення іпотечних кредитів дуже мало. Скоріше навпаки, масо­вим є дострокові погашення. Частка іпотечних кредитів у загальному кредитному портфелі банків не більше 12%. При видачі Іпотечних кредитів ґрунтовно пере­віряється платоспроможність позичальників. Тому незважаючи на високі темпи зростання іпотечного кредитування, все ж обсяг іпотечного ринку залишається незначним — усього 8% ВВП (нагадаємо, в США - 75 % ВВП). За оцінками ба­гатьох міжнародних експертів якість іпотечних кредитів в Україні залишається на високому рівні. Таким чином, на іпотечному ринку нашої країни поки що немає тих тенденцій і ризиків, які мали місце в США.

В Україні значно нижча купівельна спроможність населення, ніж у США, для при­дбання житла за власні доходи. Наприклад, середній американець за свою річну за­робітну плату може купити 24 кв. м жилої площі. Середній українець за свою річну офіційну заробітну плату може купити всього 6 кв. м жилої площі, або в 4 рази менше. Цей показник багато про що говорить: про значно нижчу купівельну спроможність на­селення України щодо житла, про нижчу прозорість доходів населення та їх не прогнозованість; про нижчу забезпеченість іпотечних кредитів доходами населення та меншу можливість кредитування тощо.

Окремо слід торкнутися питання: чи може іпотечна криза в Україні бути зумов­лена непомірним ростом цін на житло? Насправді це різні речі. Ріст цін ніколи не був чинником кризи в умовах незабезпечення попиту пропозицією. Американська іпотечна криза - це класична криза перевиробництва (надлишку житла, кредит­них ресурсів і механізмів фінансового забезпечення), але не в реальному секторі (як це було у 30-х роках XX ст.), а в макроекономічній сфері. Зовсім інша ситуація в Україні. Тут проблема полягає у незабезпеченні попиту пропозицією б житлі, у нерозвиненості іпотечного ринку (обмаль іпотечних кредитів і нерозвиненості фондового ринку, малий набір та обсяги фінансових інструментів). Тому неправомірно аргументувати наближення Іпотечної кризи ростом цін на житло. За за­конами ринку ріст цін на житло має викликати будівельний бум, потім надмірну пропозицію, далі - посилення конкуренції й після цього зниження цін. Таке можливо, але не раніше як через 5-7 років. А протягом цього періоду буде помірне зростання вартості житла не менше як на 20-30% щорічно, адекватне зростан­ню цін на базові ресурси будівництва та іпотечні кредити. На найближчі 5-7 років зростання цін на житло — єдине, що може стримувати перевищення попиту над пропозицією. За таких умов дещо знизиться попит на житло за рахунок скорочення обсягів спекулятивного інвестування. Значною мірою це вже відбулось у 2007 році, коли частка спекулятивного Інвестування, за оцінками експертів, знизилася з 50 до 30%. Основна причина — зниження темпів росту цін на житло до рівня річ­ної інфляції. Але цей показник знижуватиметься й надалі.

Водночас слід зазначити, що рівень цін на житло в Україні, хоч і досить висо­кий щодо рівня доходів, але не є високим порівняно з іншими країнами. Напри­клад, у країнах Балтії середня ціна 1 кв. м квартир на вторинному ринку становить 1,4 тис. євро. В Україні середня ціна 1 кв. м новозбудованих квартир коливається від 1 тис. дол. США в обласних центрах до 3 тис дол. США в Києві. Середня ціна 1 кв. м житла в Києві нині значно нижча, ніж у великих містах світу, зокрема порівняно з Лондоном і Нью-Йорком, у б разів; Москвою, Парижем, Сінгапуром, Токіо, Гонконгом – 4 рази; Женевою, Цюріхом, Сіднеєм, Мадридом — 3 рази; Тель-Авівом, Торонто, Варшавою — в 1,5 раза. Середня ціна 1 кв. м житла в Києві навіть нижча, ніж у Празі, хоч у Чехії останніми роками на 1 мешканця будують житла у 3 рази більше, ніж в Україні. Винятком є лише Відень, в якому середня ціна 1 кв. м житла - 3000 дол. США - лише трохи вища, ніж у Києві (2560 дол. США). Але причина в тому, що у Відні ринок житла не характерний для багатьох європейських столиць і, тим більше, для країн Східної Європи. Адже у Відні лише 15 % квартир продається, а 85 % здається в оренду. Тобто для Відня характерна оренда, а для Києва, навпаки, продаж. За законами ринку ціна житла більше за­лежить від збалансування попиту і пропозиції й менше від рівня доходів населення. Інакше як пояснити, що ціни на житло в Києві лише трохи вищі, ніж у Дубаї (Емірати) і Шанхаї (Китай), оскільки в цих країнах такі різні рівні доходів населен­ня. Річний обсяг ВВП у доларах на душу населення в цих країнах відрізняється в сотні разів.

Порівнюючи фондовий ринок США з українським слід зазначити про неадекватні масштаби ринку цінних паперів і фінансових інструментів. У США обсяги фондового ринку у кілька разів перевищують ВВП, в Україні вони менші 3 %. Співвідношення об­сягів фондового та іпотечного ринків в Україні на порядок менше, ніж у США. Тому в Україні немає тих загрозливих, як у США, масштабів прив'язки фінансових інструмен­тів до нерухомості, а також такого загрозливого, непрозорого і неконтрольованого переплетіння фондового й іпотечного ринків [5, 110].

Отже, розвиток іпотечного ринку в Україні порівняно з США має негативні й позитивні особливості. До негативних слід віднести наступні:

– як і в США, в Україні спостерігається швидке зростання іпотечного кредитування. За останні 4 роки в Україні в 15 разів, у Росії – в 6 разів;

– високий рівень (до 50%) спекулятивного характеру ринку іпотечного кредитуван­ня житла;

– мало місце суттєве продовження останнім часом термінів кредитів: 80% іпотечних кредитів видається на термін 30 років;

– мала місце концентрація іпотечного кредитування в невеликій групі банків, що по­силює ризики в частині монополізації Іпотечного ринку групою банків: 80 % іпотечних кредитів видають 10 банків;

– на відміну від США, але в негативний бік, в Україні ще дуже мало поширена прак­тика використання кредитних історій для визначення кредитоспроможності та платосумлінності позичальників.

До позитивних особливостей розвитку іпотечного ринку в Україні слід віднести:

– частка іпотечних кредитів по відношенню до ВВП становить усього 8% (у США – 75%);

– частка іпотечних кредитів в активах банків дорівнює лише 9,5% (у США – близько 30%) ;

– якість іпотечного кредитування залишається на високому рівні — мало поширена видача кредитів без перших внесків, без підтвердження кредитоспроможності, без застави тощо;

– "плаваюча" відсоткова ставка ще не набула поширення;

– підвищення відсоткової ставки у разі зниження ринкової вартості кредитованого житла ще не використовується;

– поширена практика дострокового погашення кредитів;

– структура іпотечного ринку і система взаємозв'язків з іншими секторами фінансових ринків набагато простіша й прозоріша;

– практика сек'юритизації іпотечних кредитів ще не набула поширення і немає мультиплікаційного впливу іпотечних ризиків на інших учасників фінансового ринку;

– обвалу цін на нерухомість немає і не передбачається, що детонувало іпотечну кризу в США на другому етапі після припинення кредитування;

– висока концентрація іпотечного ринку в невеликій групі банків з високими стан­дартами кредитування і великим потенціалом рефінансування.

Таким чином, із узагальнення очевидні наступні висновки. В Україні поки що немає тих передумов іпотечної кризи, які проявились у США. Але Україні слід робити висновки з американської кризи для вдосконалення й подальшого роз­витку іпотечного pинку. Іпотечна криза в США об'єктивно змінить параметри іпо­течного кредитування в Україні шляхом зниження їх обсягів і підвищення вар­тості через обмеження зовнішніх ресурсів. Тому ріст цін на житло в Україні може стабілізуватись адекватно динаміці цін на базові ресурси будівництва та іпотечні кредити і не становитиме загрози для іпотечного ринку.