Процесуальний порядок набуття права власності на підставі цивільно-правових угод

Право власності на земельні ділянки може бути набуте на підставі договорів купівлі-продажу, міни, ренти, дарування, довічного утримання, у відносинах іпотеки, спадкування. Немає перешкод і для відчуження земельних ділянок на підставі інших договорів (угод, правочинів), у т.ч. не передбачених законом.

Загальні вимоги до змісту угод. Ч.2 ст.132 ЗКУ визначено, що в угодах про відчуження земельних ділянок незалежно від їх виду має бути зазначено:

а) назву сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина, назва юридичної особи);

б) вид угоди;

в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);

г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;

ґ) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;

д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);

е) договірну ціну;

є) права та обов'язки сторін;

ж) кадастровий номер земельної ділянки;

з) момент переходу права власності на земельну ділянку.»

Незрозуміло, навіщо законодавець визнав необхідним визначати в договорі «момент переходу права власності» - цей момент імперативно визначається ст.125 ЗКУ. Взагалі, навіщо потрібна ч.2 ст.132 ЗКУ, незрозуміло. Її положення зараз лише шкодять.

Форма угод. «Угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються» (ч.1 ст.132 ЗКУ), та ще й до того ж «підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації» (ч.4 ст.132 ЗКУ; один раз в статті писати про необхідність нотаріального посвідчення, на думку законодавця, замало). Відповідно до положень ЦКУ (ст.ст.210, 657 та ін.), правочини щодо відчуження нерухомого майна (у т.ч. земельних ділянок) є вчиненими з моменту державної реєстрації. Державна реєстрація правочинів на даний час здійснюється відповідно до ПКМ від 26.05.2004 №671 «Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів» (хоча ч.2 ст.210 ЦКУ вимагає, щоб порядок реєстрації був встановлений законом) одночасно із нотаріальним посвідченням правочину.

Мораторій на відчуження окремих різновидів земель. У п.15 розд.Х ЗКУ передбачено:

До набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2016 року, не допускається:

а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;

б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, , а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам - учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.

Купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту, запроваджується за умови набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2016 року, в порядку, визначеному цим Законом.

Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту, в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).»

Запровадження мораторію на відчуження земель сільськогосподарського призначення не знаходить підтримки у багатьох правознавців

У літературі обґрунтовано відзначається, що існування мораторію має цілу низку негативних наслідків:

заблокована оптимізація землеволодінь і землекористувань, що утворюються внаслідок паювання земель сільськогосподарського призначення, стимулюються негативні явища землекористування – черезсмужжя, вкраплення, малоземелля, далекоземелля тощо;

селяни старших вікових груп, їх спадкоємці, що проживають у іншій місцевості тощо, не можуть реалізувати своє право власності на землю;

блокується створення великих, конкурентоспроможних сільськогосподарських підприємств;

знижується кредитоспроможність сільськогосподарських виробників через неможливість іпотечного кредитування.

Зазначається, що через відсутність повноцінного ринку земель щорічно не використовується понад 2 млн.га орних земель.

Процедура виникнення права власності за угодою. Загальна процедура виникнення (переходу) права власності на земельні ділянки за цивільно-правовими угодами включає:

укладення у письмовій нотаріальній формі угоди та її реєстрацію (ч.ч.1, 4 ст.132 ЗКУ). Нотаріальне посвідчення угоди регламентується ЗУ «Про нотаріат» від 02.09.1993, Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженою наказом Мінюсту України від 03.03.2004 №20/5. Реєстрація угоди (правочину) відбувається на даний час при її нотаріальному посвідченні (п.6 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затв. ПКМ від 26.05.2004 №67118);

У деяких місцевостях існує практика реєстрація договорів також у сільських, селищних, міських радах. Така реєстрація іноді вимагається органами земельних ресурсів для подальшого оформлення державного акту. Подібні вимоги є незаконними, вони «походять», очевидно, від положень нечинного нині Декрету КМУ «Про приватизацію земельних ділянок» від 26.12.1992

Чинне цивільне законодавство України передбачає можливість відчуження земельних ділянок за договором ренти (гл.56 ЦКУ). Згідно із ч.1 ст.731 ЦКУ.

За договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі.

До відносин ренти можуть застосовуватися правила про купівлю-продаж (якщо майно передається у власність платника ренти за плату) або дарування (якщо майно передається безоплатно) – ч.2 ст.734 ЦКУ. Встановлюються правила про забезпечення виплати ренти (ст.735 кодексу):

1. У разі передання під виплату ренти земельної ділянки або іншого нерухомого майна одержувач ренти набуває право застави на це майно.

2. Платник ренти має право відчужувати майно, передане йому під виплату ренти, лише за згодою одержувача ренти.

У разі відчуження нерухомого майна іншій особі до неї переходять обов'язки платника ренти.

3. Виплата ренти може бути забезпечена шляхом встановлення обов'язку платника ренти застрахувати ризик невиконання ним своїх обов'язків за договором ренти.

Положення, що регулюють відносини дарування, вміщені до гл.55 ЦКУ. Згідно зі ст.717 ЦКУ, за договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність.

ч.2 ст.719 дублює правило ЗКУ щодо необхідності нотаріального посвідчення договору дарування земельної ділянки як нерухомого майна та передбачає його державну реєстрацію.

ЦКУ встановлює деякі обмеження щодо сторін договору дарування (ст.720), передбачає можливість встановлення обов’язку обдарованого на користь третьої особи (ст.725) та правові наслідки порушення цього обов’язку (ст.726). У певних випадках договір дарування може бути розірваний на вимогу дарувальника (ст.ст.727,728). Кодексом передбачена пожертва як різновид договору дарування (ст.729): дарування нерухомих та рухомих речей, зокр. грошей та цінних паперів для досягнення певної, наперед обумовленої мети.

Згідно із ч.1 ст.722 ЦКУ, право обдарованого на дарунок виникає з моменту його прийняття. Цю норму слід застосовувати з урахуванням особливих правил щодо моменту виникнення права власності на земельну ділянку (ст.125 ЗКУ, п.3 розд.ІІ ЗУ від 05.03.2009 №1066-VI).

Варто звернути увагу, що ЗКУ як одну з підстав припинення права власності передбачає добровільну відмову власника від права на земельну ділянку (п.«а» ст.140 ЗКУ). Детальніші положення про добровільну відмову містяться у ч.ч.1 та 2 ст.142 ЗКУ:

1. Припинення права власності на земельну ділянку у разі добровільної відмови власника землі на користь держави або територіальної громади здійснюється за його заявою до відповідного органу.

2. Органи виконавчої влади або органи місцевого самоврядування у разі згоди на одержання права власності на земельну ділянку укладають угоду про передачу права власності на земельну ділянку. Угода про передачу права власності на земельну ділянку підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Відносини спадкування врегульовані Книгою шостою ЦКУ «Спадкове право». Згідно зі ст.1216 ЦКУ, спадкуванням є перехід прав та обов'язків (спадщини) від фізичної особи, яка померла (спадкодавця), до інших осіб (спадкоємців).

Таке визначення усталилося і в цивільному законодавстві, і у правовій доктрині. Тому формулювання ст.131 ЗКУ, де спадкування назване «угодою», видається некоректним. Цілком очевидно, що говорити про «істотні умови» та письмову нотаріальну форму (ст.132 ЗКУ) спадкування неправильно. Таким чином, видається, що вимоги ст.132 ЗКУ не можуть поширюватися на спадкування. Не можна вважати також, що ці вимоги стосуються заповіту (гл.85 ЦКУ) чи спадкового договору (гл.90 ЦКУ).

Спадкування здійснюється за заповітом або за законом. Обидва види спадкування детально врегульовані ЦКУ.

Підставою для реєстрації права власності на землю при спадкуванні є свідоцтва про право на спадщину, видані нотаріусами. Підстави та порядок видачі таких свідоцтв регламентуються ЗУ «Про нотаріат» (гл.7, ст.ст.66-69), а також Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженою наказом Мін’юсту України від 03.03.2004 №20/5 (розд.22, насамперед, п.п.216, 217).

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи» (ч.1 ст.575 ЦКУ).

Відповідно до ст.1 ЗУ «Про іпотеку», іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом

Відносини іпотеки земельних ділянок врегульовані ст.ст.572-593 ЦКУ, ЗУ «Про заставу» (іпотеки земельних ділянок стосуються лише загальні положення), ЗУ «Про іпотеку» (особливості іпотеки земельних ділянок передбачені ч.ч.4-6 ст.6, ст.15), а також ст.133 ЗКУ (ч.4 передбачає, зокр., що «[з]аставодержателем земельних ділянок сільськогосподарського призначення та прав на них … можуть бути лише банки»).

Відповідно до ч.1 ст.18 ЗУ «Про іпотеку», іпотечний договір «укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню». З моменту нотаріального посвідчення договір набуває чинності, проте обтяження іпотекою підлягає також державній реєстрації, після чого набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно (ч.1 ст.4 Закону, положення щодо реєстрації також закріплені у ч.ч.1 ст.182, ч.2 ст.577 ЦКУ, ч.2 ст.111 ЗКУ, ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ПКМ від 31.03.2004 №410 «Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек»).

Особливі вимоги до змісту іпотечного договору сформульовані у ч.1 ст.18 ЗУ «Про іпотеку»:

Іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Слід наголосити, що укладення іпотечного договору саме по собі не означає переходу права власності на заставлену земельну ділянку. Проте такий перехід можливий при зверненні стягнення на заставлене майно. Підставами для звернення стягнення на предмет іпотеки є (1) невиконання або неналежне виконання боржником основного зобов'язання (випливає із самого поняття іпотеки, див. також ч.1 ст.33 ЗУ «Про іпотеку»), у певних випадках, (2) порушення іпотекодавцем своїх обов’язків (ст.12 ЗУ «Про іпотеку»), (3) порушення провадження у справі про відновлення платоспроможності іпотекодавця або визнання його банкрутом або при ліквідації юридичної особи - іпотекодавця (ч.2 ст.33 ЗУ «Про іпотеку»).

Положення ст.120 ЗКУ спрямовані на впровадження принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та об’єктів нерухомості, які на ній розташовані. Цей принцип випливає із самої природи речей: незалежно від того, хто «на папері» є власником земельної ділянки, фактично володіє, користується і навіть розпоряджається нею той, кому належить право власності на розташований на ній будинок, будівлю або споруду. Тому допускати «розщеплення» власності на земельну ділянку та розташовані на ній об’єкти нерухомості означає просто називати речі не своїми іменами, а водночас – і породжувати масу практичних проблем.

Правила про долю земельної ділянки у разі відчуження розташованих на ній будинків, будівель або споруд протягом останніх двох десятиліть змінювалися неодноразово.

Зокр., при відчуженні нерухомого майна під час дії ст.30 ЗКУ в ред. 1992 року відбувався «автоматичний» перехід права власності на земельну ділянку до набувача з необхідністю подальшого оформлення такого переходу.

За правилами ЗКУ, відчуження об’єктів нерухомого майна в період з 01.01.2002 по 20.06.2007 (під час дії ст.120 ЗКУ в ред. від 25.10.2001 до внесення до неї змін) не тягнуло «автоматичного» переходу права власності на земельну ділянку під будівлями та спорудами.

При цьому після 01.01.2004 року «автоматичний» перехід права на земельну ділянку при відчуженні будинку, будівлі або споруди був передбачений ст.377 та ін. ЦКУ, що набув чинності із вказаної дати. У правозастосовчій практиці переважає підхід, за яким ЦКУ слід застосовувати до відповідних відносин, хоча існує й позиція, за якою застосування ст.377 ЦКУ всупереч ст.120 ЗКУ спростовується положеннями ст.9 ЦКУ. Згідно із цією статтею, ЦКУ застосовується до земельних відносин лише тоді, якщо вони не врегульовані спеціальними актами законодавства. Таким спеціальним актом є начебто є ЗКУ, ст.120 якого у первісній редакції не передбачала автоматичного переходу прав на земельну ділянку.

З іншого боку, з точки зору кола врегульованих відносин і ст.377 ЦКУ, і ст.120 ЗКУ регулювали однакове коло суспільних відносин, і незастосування більш пізньої ст.377 ЦКУ, яка, до того ж, передбачала більш адекватні існуючим відносинам правила, суперечило б, на наш погляд, уявній волі законодавця. З огляду на це, застосування до відносин, що виникли після 01.01.2004, положень ст.377 ЦКУ є виправданим.

Наступна редакція ст.120 ЗКУ (ред. ЗУ №997-V від 27.04.2007) знову передбачила «автоматичний» перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі або споруди (якщо доля земельної ділянки не вирішена у договорі), фактично продублювавши ст.377 ЦКУ.

Нарешті, поточна редакція статті (ред. ЗУ від 05.11.2009 №1702-VI) дещо видозмінила правила про «автоматичний» перехід.

Особливості набуття за цивільно-правовими угодами земельних ділянок державної та комунальної власності

Оскільки право власності на землю набувається виключно відповідно до закону (ст.14 КУ), а органи державної влади та місцевого самоврядування зобов’язані діяти «лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України» (ст.19 КУ), на нашу думку, земельні ділянки державної та комунальної власності відчужуються виключно за договорами купівлі-продажу, та, у прямо передбачених законом випадках, міни (ч.1 ст.12 ЗУ «Про відчуження земельних ділянок, інших об’єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності»). Законодавство не передбачає можливості відчуження земельних ділянок за іншими договорами.

Угоди із земельними ділянками, що перебувають у державній або комунальній власності, у правовій доктрині іноді називають публічно-правовими. Публічно-правовий договір визначають як правовий акт – угоду організаційно-регулюючого характеру, за якою одна сторона бере на себе певні визначені угодою обов’язки, а інша сторона (суб’єкт публічного права) зобов’язується реалізувати в інтересах контрагента певні публічні повноваження в межах своєї компетенції або передати (делегувати) право на їх здійснення. Між тим, існуюча вітчизняна судова практика не схильна розглядати договори із земельними ділянками державної (комунальної) власності як адміністративні договори в розумінні КАСУ (див., зокр., п.14 ст.3).

Законодавство передбачає й винятки, коли земельні ділянки державної (комунальної) власності продаються без застосування процедури земельних торгів. Насамперед, йдеться про викуп земельних ділянок, наданих покупцеві у постійне користування, передбачений п.6 розд.Х «Перехідні положення» ЗКУ. За Рішенням КСУ №5-рп/2005 положення даного пункту втратили чинність як такі, що не відповідають КУ, «в частині зобов’язання переоформити право постійного користування земельною ділянкою на право власності …»; між тим, це не означає, на наш погляд, що суб’єкти права постійного користування позбавлені права «переоформити право постійного користування земельною ділянкою на право власності …», яке випливає із редакції даного пункту.

Також, згідно із ч.4 ст.13 ЗУ «Про фермерське господарство», «громадяни України, які до 1 січня 2002 року отримали в постійне користування або оренду земельні ділянки для ведення фермерського господарства, мають переважне право на придбання (викуп) земельних ділянок розміром до 100 гектарів сільськогосподарських угідь, у тому числі до 50 гектарів ріллі, у власність з розстрочкою платежу до 20 років»). Вважаємо, що право на викуп у цьому випадку реалізується в порядку, визначеному ст.128 ЗКУ, ПКМ «Про затвердження Порядку здійснення розрахунків з розстроченням платежу за придбання земельної ділянки державної та комунальної власності» від 22.04.2009 №381 та ПКМ від 24.01.2000 №118 «Про порядок викупу земельних ділянок громадянами (понад норму, яка приватизується безкоштовно) для ведення фермерського або особистого підсобного господарства» (в частині, що не суперечить ЗКУ).

Також неможливе проведення аукціону у випадку придбання земельної ділянки іноземною державою або іноземною юридичною особою відповідно до ст.129 ЗКУ.

Іншим винятком є придбання чи отримання в оренду земельної ділянки під об'єктом незавершеного будівництва при його приватизації (ст.3 ЗУ «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва»). Особливості процедури придбання земельної ділянки визначаються зазначеним Законом.

Висновок.Таким чином, право власності на земельні ділянки може бути набуте на підставі договорів купівлі-продажу, міни, ренти, дарування, довічного утримання, у відносинах іпотеки, спадкування. Немає перешкод і для відчуження земельних ділянок на підставі інших договорів (угод, правочинів), у т.ч. не передбачених законом.