Правила и порядок получения данных по состоянию здания
Для работ используются исполнительные строительные, геодезические и землеотводные материалы, технические проекты, сметы и другие чертежи, графики и т. д.
Графические материалы выявляются в эксплуатационных организациях, в подразделениях городского хозяйства, а также в бюро технической инвентаризации.
По этим материалам определяются границы инвентарных объектов и объемы работ. Составляется сметно-финансовый расчет, составляется график, заключается договор на проведение работ.
Организация и проведение работ при первичной (основной) технической инвентаризации:
Подготовительные работы:
– ознакомление с правоустанавливающими документами;
– заключение договора с ОТИ с заказчиком на проведение первичной технической инвентаризации здания, принявшим решение о проведении технической инвентаризации.
Составляющие объекта недвижимости:
– проектная документация на строительство (реконструкцию),
– исполнительной учетно-технической документации,
– разрешения на ввод (акта ввода) здания в эксплуатацию.
Инвентаризация и паспортизация недвижимости
– изучение материалов предыдущих обследований, имеющих прямое или косвенное отношение к объекту инвентаризации;
– определение количества персонала, необходимого для проведения технической инвентаризации в полном объеме в установленные договором сроки;
– подбор и подготовка производственного персонала (ознакомление с инструкциями на производство работ, с учетом требований соблюдения техники безопасности при производстве работ).
Организация и проведение работ при текущей (плановой, внеплановой) технической инвентаризации:
Текущая техническая инвентаризация проводится по заявке правообладателя объекта недвижимости при изменении его технических или качественных характеристик (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос), а также при совершении с объектом учета сделок, подлежащих государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ.
Подготовительные работы при текущей технической инвентаризации объекта недвижимости осуществляются ОТИ в следующей последовательности:
– ознакомление с правоустанавливающими документами;
– заключение договора с заказчиком на проведение текущей технической инвентаризации объектов недвижимости;
– изучение материалов предшествовавших обследований, имеющих прямое или косвенное отношение к объекту инвентаризации;
– определение количества персонала, необходимого для производства обследований объекта во всем его объеме в установленные договором сроки;
– подбор и подготовка производственного персонала (ознакомление с инструкциями на производство работ, с учетом требований соблюдения техники безопасности при производстве работ).
Практическая работа№4
Тема:Составление абриса, поэтажного плана, заполнение технического паспорта на здание.
Цель: закрепить теоретические знания по теме: «Правила и порядок составления и оформления абрисов, инвентарных планов».
Задание.
1.Описать составление абриса, поэтажного плана, заполнение технического паспорта на здание.
2.Оформить отчет и приложить соответствующие документы.
3.Ответить на вопросы.
Составление абриса и измерение здания проводятся в следующей последовательности:
– зарисовка в абрисе контура наружных капитальных стен здания, контура стен пристроек, крылец, ступеней, а также оконных и дверных проемов по всему наружному периметру стен или частично;
– измерение с одновременной последовательной записью размеров, начиная с одного из наружных углов строения до начала и конца оконных и дверных проемов, начала и конца архитектурных выступов, колонн и пр. по всему периметру стен основного строения и пристроек.
Не подлежат внесению в абрис и измерению наружные выступы, пилястры до 10 см. Выступы более 10 см, а также ступени, крыльца измеряются и вносятся в абрис.
Начальная точка измерения здания в абрисе отмечается нулем.
Цифры, показывающие начало и конец оконных проемов, крылец, ступеней и т. п., записываются в абрисе перпендикулярно по отношению к вычерченной стене.
Исправление размеров в абрисе производится путем перечеркивания карандашом неправильного и написания сверху верного размера
Съемка ведется с использованием обычных и лазерных рулеток.
В процессе съемки в натуре составляется абрис внутренних помещений здания. Для составления абрисов следует использовать имеющуюся проектную документацию.
Абрис здания составляется безмасштабно с соблюдением пропорций, указанных на рисунке 3. В абрисе указываются все части здания в плане и по мере измерения проставляются их размеры.
– 
– Рис.3. Пример выполнения абриса
– Наружные измерения здания производятся обязательно выше цоколя на уровне оконных проемов с точностью до 1 см. Начальной точкой измерения линии (стены) считается угол дома.
– При съемке зданий необходимо знать толщину всех стен и перегородок. Толщина стен и перегородок в зданиях, не имеющих проемов, определяется по наружным и внутренним измерениям между осями смежных проемов (чаще всего оконных).
– Измерение помещений производится с точностью до 1 см по всему периметру стен на высоте 1,10–1,30 м от пола.
– После окончания работ по съемке здания необходимо проверить соответствие данных наружного и внутреннего размеров здания. Для чего подсчитывается сумма размеров помещений, толщин стен и перегородок. Теоретически, при правильной съемке, наружный размер и сумма внутренних размеров (вместе с толщинами стен) должны быть равны. Однако на практике, в связи с неточностью измерений, получается невязка.
– Допустимая невязка вычисляется по формуле:
– Nд = ±0,75 x K,
– где Nд – невязка допустимая;
– K – сумма внутренних измерений помещений и толщин стен и перегородок;
– 0,75 – коэффициент невязки.
– Фактическая невязка определяется по формуле:
– Nф = Lн – Lв,
– где Nф – невязка фактическая;
– Lн – наружный размер стены здания;
– Lв – сумма внутренних размеров и толщин стен и перегородок.
– Фактическая невязка не должна превышать допустимую.
Поэтажные планы зданий составляются на основании данных абрисов. Поэтажные планы составляются в масштабах 1:100 или 1:200.
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
1. В процессе съемки в натуре составляется абрис внутренних помещений здания.
2. Абрис здания составляется безмасштабно с соблюдением пропорций. В абрисе указываются все части здания в плане и по мере измерения проставляются их размеры.
3. Наружные измерения здания производятся обязательно выше цоколя на уровне оконных проемов с точностью до 1 см. Начальной точкой измерения линии (стены) считается угол дома.
4. При съемке зданий необходимо знать толщину всех стен и перегородок. Толщина стен и перегородок в зданиях, не имеющих проемов, определяется по наружным и внутренним измерениям между осями смежных проемов (чаще всего оконных).
5. Измерение помещений производится с точностью до 1 см по всему периметру стен на высоте 1,10–1,30 м от пола.
6. После окончания работ по съемке здания необходимо проверить соответствие данных наружного и внутреннего размеров здания. Для чего подсчитывается сумма размеров помещений, толщин стен и перегородок. Теоретически, при правильной съемке, наружный размер и сумма внутренних размеров (вместе с толщинами стен) должны быть равны. Однако на практике, в связи с неточностью измерений, получается невязка.
7. Поэтажные планы составляются в масштабах 1:100 или 1:200.
8. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Практическая работа№5
Тема:Получение данных по объектам внешнего благоустройства. Проведение обследования одного из объектов внешнего благоустройства. Составление технического паспорта.
Цель: закрепить теоретические знания по теме: «Виды инвентаризации объектов внешнего благоустройства. Правила и порядок получения данных по состоянию объектов внешнего благоустройства».
Задание.
1.Описать получение данных по объектам внешнего благоустройства.
2.Описать обследование одного из объектов внешнего благоустройства.
3.Оформить отчет.
4.Ответить на вопросы.
К элементам внешнего благоустройства относятся:
– покрытие площадей, улиц, дорог, проездов, аллей, бульваров, тротуаров, пешеходных зон и дорожек;
– зеленые насаждения вдоль улиц и дорог, в парках, скверах, на аллеях, бульварах, в садах на землях общего пользования, санитарно-защитных зонах, на придомовых территориях;
– здания и сооружения системы сбора и вывоза отходов;
– средства и оборудование внешнего освещения и внешней рекламы;
– технические средства регулирования дорожного движения;
– здания и сооружения системы инженерной защиты территории;
– малые архитектурные формы (павильоны и навесы на остановках общественного транспорта, фонтаны, питьевые фонтаны, беседки, грибки, гардеробы, декоративные скульптуры, памятники, кабины для раздевания, лавочки, урны, заборы, ограждения, вазы, контейнеры для цветов, декоративные бассейны);
– бытовое и коммунальное оборудование территории жилой застройки (мусоросборники, площадки для сушки белья, отдыха населения);
– сооружения водоснабжения на объектах благоустройства (насосные станции возле водоемов для полива, пожарные водоемы, водоемы, в т.ч. искусственные, гидранты, шахтные и механические колодцы, пункты заправок водой поливочно-моечных машин).
Инвентаризация объектов внешнего благоустройства предусматривает:
– первичную техническую инвентаризацию объектов;
– текущие инвентаризационно-оценочные работы для установления изменений за определенный период времени после первичной инвентаризации.
Практические занятия – зеленые насаждения.
Инвентаризации подлежат все зеленые насаждения независимо от организационно-правовой формы собственности и ведомственной принадлежности, находящиеся в пределах городской черты, имеющие установленные границы и предоставленные в пользование (владение, распоряжение) ответственным землепользователям (учреждениям, организациям, предприятиям либо физическим лицам).
На территориях в виде озелененных полос вдоль магистралей и улиц (проездов) города, а также иных объектов озеленения, имеющих одно административное название, но разделенных на участки, находящиеся на балансе разных городских структур, составляется единый паспорт с выделением ландшафтных участков, отражающих принадлежность конкретному землепользователю. Порядок финансирования и согласования таких паспортов определяет Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города.
Инвентаризация проводится на основе утвержденного ситуационного плана (масштаб 1:2000) и топоплана (масштаб 1:500) в два этапа.
На первом этапе устанавливаются площадь, границы и классификация объекта.
На втором этапе определяется качественное и количественное состояние зеленых насаждений и элементов благоустройства.
Весь комплекс работ по инвентаризации начинается со съемки имеющихся геодезических, картографических материалов копий планов объектов зеленого хозяйства, на которых проводится инвентаризация. Для учета зеленых насаждений вдоль улиц, переулков, на площадях, набережных используются графические материалы учета сооружений дорожно-мостового хозяйства.
Произошедшие на объектах изменения отражаются на плане и в паспорте, выполненном как на электронном носителе, так и в бумажном виде.
Изменившаяся ситуация на плане (бумажный вид) зачеркивается красным цветом (крестиками), и вычерчивается новая – черным цветом.
Устаревшие записи в паспорте (бумажный вид) зачеркиваются красным цветом в одну линию. Новые записи заносятся в нижеследующие горизонтальные строки паспорта. По мере необходимости паспорт пополняется вкладышами.
Изменения в электронную версию паспорта вносятся одновременно с правками в паспорте, выполненном в бумажном виде.
По результатам инвентаризации зеленых насаждений органом исполнительной власти, на который возложены функции на выполнение работ по сведению данных учета зеленых насаждений ведется Реестр зеленых насаждений.
Практическая работа№6
Тема: «Определение стоимости инвентарного объекта».
Цель: закрепить теоретические знания по теме «Определение стоимости инвентарного объекта»
Задание.
1. Описать определение стоимости инвентарного объекта.
2. На примере научиться разбираться инвентарных объектах по номерам.
3. Оформить отчет.
4. Ответить на вопросы.
Единицей учета основных средствявляетсяинвентарный объект стоимостью свыше 3000,0 руб. Каждому инвентарному объекту недвижимого имущества, а также инвентарному объекту движимого имущества, кроме объектов стоимостью до 3000 рублей включительно и объектов библиотечного фонда, независимо от их стоимости, присваивается уникальный инвентарный порядковый номер (далее – инвентарный номер) независимо от того, находится ли он в эксплуатации, запасе или на консервации.
Номер, как правило, состоит из восьми знаков: первые три знака обозначают субсчет, четвертый – группу и последние четыре знака – порядковый номер предмета в группе. По тем субсчетам, по которым не выделены группы, четвертый знак обозначается нулем.
Например:
1. Инвентарный номер 01010001 обозначает:
– субсчет 010 «Здания»;
– группа 1 – здания производственного назначения;
– порядковый номер объекта – 0001.
2. Инвентарный номер 01630005 обозначает:
– субсчет 016,
– группа 3 – хозяйственный инвентарь,
– порядковый номер предмета – 0005.
Присвоенный инвентарному объекту номер должен быть обозначен на нем путем прикрепления металлического жетона, либо нанесен краской, или каким-либо иным способом.
Инвентарный номер, присвоенный объекту основных средств, сохраняется за ним на весь период его нахождения в данной организации. Инвентарные номера списанных с бухгалтерского учета объектов основных средств не присваиваются вновь принятым к бухгалтерскому учету объектам в течение пяти лет по окончании года списания.
Одной из основных задач бухгалтерского учета капитального строительства является определение всей совокупности затрат, относящихся к возведенному объекту строительства, его реконструкции или приобретению. Эти затраты по окончании строительства будут определять инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов – зданий, сооружений, оборудования с монтажом и без него.
Инвентарная стоимость является первоначальной стоимостью введенных в действие объектов, зачисленных в состав основных средств. Инвентарная стоимость определяется по каждому вводимому объекту капитального строительства.
В состав строящегося объекта могут входить: отдельно стоящие здания, сооружения, встроенные и пристроенные помещения подсобного назначения (электростанции, котельные, компрессорные, насосные станции). По окончании строительства эти объекты отражаются в учете как введенные в эксплуатацию одновременно с вводом основного объекта, по смете которого они строились.
Инвентарная стоимость объекта определяется по законченному строительству. К нему относятся принятые в эксплуатацию объекты, на которых окончательно завершены все строительно-монтажные работы, работы по монтажу оборудования, другие работы. Для проверки объекта создаются специальные приемочные комиссии. Полная готовность к эксплуатации подтверждается актом приемки. В нем указывается объем, производственная мощность, производительность, площадь, параметры, характеризующие объект, готовность его к эксплуатации, качество выполненных работ, наличие недоделок, сроки их устранения. Оформленный акт передается в бухгалтерию. Этот документ является основанием для определения инвентарной стоимости объектов, зачисления их в состав основных средств.
Учет основных средств по объектам ведется бухгалтерской службой с использованием следующих документов:
– инвентарная карточка учета объекта основных средств (форма № ОС-6);
– инвентарная карточка группового учета объектов основных средств (форма № ОС-6а);
– инвентарная книга учета объектов основных средств (форма № ОС-6б).
Данные документы ведутся в бухгалтерии в одном экземпляре на каждый инвентарный объект.
В инвентарной карточке (инвентарной книге) должны быть приведены:
– основные данные об объекте основных средств, сроке его использования;
– способ начисления амортизации;
– отметка о неначислении амортизации, если она имеет место;
– сведения об индивидуальных особенностях объекта.
Учет объектов основных средств в инвентарных карточках ведется в рублях. Допускается ведение учета объектов основных средств в инвентарных карточках в тысячах рублей.
По объектам основных средств, стоимость которых при приобретении выражена в иностранной валюте, в инвентарных карточках указывается также контрактная стоимость в иностранной валюте.
Вносимые изменения должны быть оформлены соответствующим
организационно-распорядительным документом организации.
Практическая работа№7
Тема:Определение действительной инвентаризационной стоимости здания по данным технической инвентаризации.
Цель: закрепить теоретические знания по теме: «Определение стоимости инвентарного объекта»
Задание.
1.Описать определение инвентаризационной стоимости здания.
2.Оформить отчет.
3.Ответить на вопросы.
Действительная инвентаризационная стоимость определяется БТИ в соответствии с "Порядком оценки зданий, помещений, сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности", утвержденным приказом Министра архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.04.92 г. № 87.
Помимо определения полной и остаточной балансовой и действительной инвентаризационной стоимости зданий, строений в необходимых случаях может осуществляться, если это не противоречит действующим нормативным актам, определение рыночной стоимости зданий, т.е. наиболее вероятной стоимости их продажи с учетом их реального износа, определяемой организациями БТИ на основе сведения результатов трех методов оценки - затратного, доходного и сравнения продаж, при наличии у работников, осуществляющих такую оценку, документов о прохождении обучения методом рыночной оценки недвижимости.
5.5. Стоимость жилого помещения (квартиры) определяется, исходя из стоимости 1 кв.м. общей площади квартир в этом здании.
Практическая работа№8
Тема: «Расчет восстановительной стоимости.
Цель: закрепить теоретические знания по теме: «Определение стоимости инвентарного объекта»
Задание.
1.Описать расчет восстановительной стоимости.
2.На основании данных научиться определять стоимость инвентарного объекта.
3.Оформить отчет.
4.Ответить на вопросы.
Восстановительная стоимость объекта - это стоимость строительства объекта-аналога в современных условиях.
Восстановительная стоимость учитывает общественно необходимые (т.е. усредненные) затраты на строительство и определяется по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости соответствующих зданий, сооружений и передаточных устройств или по сметной стоимости строительной продукции. Затраты подрядчика (продавца) индивидуальные, не носят общественно необходимого характера и в инвентарной документации не отражаются.
(Инвентарная стоимость - это всегда восстановительная стоимость. В денежном выражении основные фонды характеризуются стоимостью, продукция - себестоимостью, объекты в эксплуатации - затратами на эксплуатацию, товары - ценой. Расчеты себестоимости, затрат на эксплуатацию и цен на товары к задачам технической инвентаризации не относятся.)
По результатам инвентаризации балансовая (или иная учетная) стоимость объекта подлежит корректировке:
- при ликвидации части объекта;
- при выявлении не учтенных ранее сооружений и элементов, включенных в состав инвентарного объекта;
-в других случаях, по решению органов управления.
Остаточная стоимость объекта (разница между балансовой стоимостью и суммой начисленного износа) в инвентарных документах не отражается.
Действительная стоимость объекта рассчитывается как разница между восстановительной стоимостью и суммой фактического износа, определяемого в соответствии с разделом 6 данной Инструкции.
Восстановительная стоимость объектов определяется:
-при наличии сметной документации - по объектным сметам. Если смета составлена в ценах 1969 г. (или ранее действовавших), то стоимость корректируется поправочными коэффициентами, утвержденными Госстроем РСФСР и его территориальными подразделениями;
-при отсутствии сметной документации - по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений в ценах 1969 г. (или ранее действовавших), с последующим пересчетом в действующие сметные цены с использованием названных поправочных коэффициентов.
При расчетах восстановительной стоимости следует учитывать, что отсутствие требований по допустимым ошибкам расчета устраняет критерий точности. В силу этого рекомендуется ошибку расчета стоимости определять по аналогии с расчетом ошибки физического износа. Восстановительная стоимость инвентарного объекта рассчитывается как сумма восстановительных стоимостей объектов, входящих в его состав (основного строения, служебных строений, сооружений и передаточных устройств).
Итоговое значение восстановительной стоимости инвентарного объекта предлагается для согласовывания владельцу и утверждается руководителем БТИ вне зависимости от мнений сторон.