Ценообразующие факторы сегмента рынка оцениваемого земельного участка
В качестве основных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость земельных участков являются:
- категория земель, к которой относится земельный участок и разрешенное использование. В зависимости от данных характеристик определяется, какой объект может быть построен на земельном участке;
- вид права на земельный участок. В зависимости от вида права на земельный участок в период строительства определяется размер затрат по содержанию участка: оплата арендных платежей за земельный участок или земельный налог;
- совершенная сделка или предложение к продаже земельного участка или права аренды. Фактическая цена сделки обычно отличается от стоимости предложения в меньшую сторону на величину торга. По данным агентств недвижимости «Капитал», «Выбор», «Риконт» по состоянию на март 2008 года скидка на торг составляла от 10% до 20%.
- местоположение. В зависимости от местоположения земельного участка при прочих равных условиях зависит стоимость недвижимости, построенной на нем. Поэтому стоимость земельных участков в разных районах города может значительно отличаться.
VIII ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ
Обзор и выбор подходов к оценке
В соответствии с п. 20 Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. В рамках применения каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки.
В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков утв. Распоряжением Минимущества России от 10.04.2003г. №1102-р, на сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. В рамках доходного подхода используются метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения. Самостоятельными методами оценки затратный подход не выделен.
Методики, выбранные для оценки земельного участка
Условия применения перечисленных методов при оценке земельных участков, а также обоснование их применения / не применения для целей данной оценки приводятся в таблице 11.
Следует отметить, что по состоянию на дату оценки земельный участок не застроен.
Таблица 11 Обоснование выбора методов оценки
| Наименование метода | Условия применения | Обоснование применения / не применения для оценки |
| Сравнительный подход | ||
| Метод сравнения продаж | Применяется для застроенных и незастроенных земельных участков. Необходимы данные о сделках / предложениях к продаже аналогичных земельных участков | Для оценки применяется |
| Метод выделения | Применяется для застроенных земельных участков | Не применяется, участок не застроен |
| Метод распределения | Применяется для застроенных земельных участков | Не применяется, участок не застроен |
| Доходный подход | ||
| Метод капитализации дохода | Применяется для застроенных и незастроенных земельных участков. Необходимы данные о размере рыночной арендной платы за земельный участок | Не применяется, т.к. рынок аренды в г. Челябинске не развит. По состоянию на дату оценки не выявлено ни одного предложения о сдаче в аренду земельных участков. Величина арендной платы, определяемая на основании решения Челябинской городской Думы от 26.12.2006 N 18/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска" является нормативной. |
| Метод остатка | Применяется для застроенных земельных участков | Не применяется, участок не застроен |
| Метод предполагаемого использования | Применяется для застроенных и незастроенных земельных участков. Предполагается прогнозирование потока доходов на период более 1 года. | Не применяется, т.к. не представляется возможным осуществить расчет обоснованного потока доходов и расходов, необходимых для реализации метода. |
| Затратный подход | ||
| Не выделен самостоятельными методами | Применятся при оценке застроенных земельных участков | Не применяется. |
Таким образом, в соответствии с данными таблицы №11 для оценки права аренды земельного участка применяется метод сравнения продаж, используемый в рамках применения сравнительного подхода. Согласно приведенных в таблице обоснований, доходный и затратный подходы для целей оценки не применяются.