Межхозяйственного землеустройства (МХЗ)
Раздел 2 Межхозяйственное землеустройство
Тема6 Понятие, цель, задачи и содержание
межхозяйственного землеустройства (МХЗ)
1. Возникновение термина «МХЗ»
В теории землеустройства все землеустроительные мероприятия принято делить на 2 вида: МХЗ и ВХЗ. Исторически МХЗ возникло первым, все межевые работы до октябрьской революции и первые годы после неё можно отнести к МХЗ. При этом землеустройство делилина: внутриселенное и межселенное.
В России в XVIII - XIX вв. существовало понятие «межевание» (государственное, генеральное, специальное), равнозначное в некоторой степени межхозяйственному землеустройству. Суть его заключалась в совокупности технических и юридических действий, направленных к материальному и документальному укреплению границ земельной собственности и определению внутри них количества земли.
Итогом межевания в России в XVIII - XIX вв. был уточненный перечень собственников и пользователей земли, обозначенные межевыми знаками на местности границы землевладений и землепользований, площади и качество земель, а также данные, необходимые для земельного налогообложения.
После того как земельная собственность уже сложилась, возникает необходимость ее перераспределения. Земельные участки переходят от одних собственников к другим в процессе изъятия их для государственных и общественных нужд в целях строительства, например, автомагистралей, железных дорог, гидроэлектростанций и т.п. Кроме того, постоянно отводят земли для нужд развивающейся промышленности, городского хозяйства, рекреационных целей. Идет постоянный земельный оборот: земельные участки продают, покупают, наследуют, дарят, вносят в уставные фонды предприятий, закладывают.
Поэтому часто требуется улучшение земельной собственности: устранение недостатков землевладения и землепользования (чересполосицы, вклиниваний, вкрапливаний, дальноземелья); сведение участков, принадлежащих землевладельцу, к одному месту (консолидация земель); улучшение конфигурации земельных участков, ликвидация обременений и т.п.
В странах Западной и Северной Европы, США и Канаде не обобщающего понятия «МХЗ». Там его заменяют отдельными землеустроительными действиями, например такими, как межевание земель, консолидация земель, формирование земельной собственности и др.
Да и в России это понятие появилось только в 50-е годы ХХ века в трудах профессоров С.А. Удачина и Г.В. Чешихина.
С 2001 года законодательно (ФЗ № 78-ФЗ «О землеустройстве») МХЗ носило название «территориальное». В связи с вступлением в силу ФЗ от 13.05.2008 года № 66-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ и признание утратившим силу отдельных законодательных актов" (положений законодательных актов) РФ, согласно требований ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", отменено понятие «территориальное землеустройство», применяется понятие «землеустройство», объектами землеустройства являются:
- границы субъектов РФ;
-границы МО;
-населенных пунктов;
-территориальные зоны;
-зоны с особыми условиями использования территорий.
В связи с тем, что из Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" исключен один из видов землеустройства - территориальное землеустройство, в частности, из видов землеустроительной документации (ст. 19 данного Федерального закона) исключены проекты территориального землеустройства, в том числе и проекты границ земельных участков, в Земельном Кодексе произошла замена понятия "проект границ земельного участка" понятием "схема расположенияземельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории". Для комплексного освоения в целях жилищного строительства – «проект межевания территории», для образования земельных участков в счет земельных долей – «проект межевания земельного участка (ов)».
2. Понятие, задачи и принципы МХЗ
МХЗ – это система мероприятий по организации рационального использования и охраны земель путем образования новых, упорядочения существующих землепользований, фондов земель, установления границ административно-территориальных образований и особо охраняемых территорий.
Отличие ВХЗ от МХЗ
1. при МХЗ объектом землеустройства являются все категории земельного фонда страны, а при ВХЗ – земли сельскохозяйственного назначения;
2. МХЗ устанавливает, изменяет, прекращает право собственности, пользования на землю, может изменять категорию земель, а ВХЗ – устанавливает порядок использования земель внутри уже сформированного сельскохозяйственного землепользования;
3. МХЗ,как правило, проводиться на территории нескольких землепользований, ВХЗ – в пределах одного землепользования;
4. в процессе МХЗ создается участок(и) землепользования, при ВХЗ – создается множество хозяйственных участков в пределах одного уже существующего землепользования.
Задачи МХЗ:
1. создание равных территориальных условий для развития всех форм хозяйствования на земле;
2. формирование и совершенствование системы землепользования;
3. обеспечение территориальных условий для экологически безопасного и экономически эффективного использования и охраны земель во всех отраслях производства;
4. разработка предложений по совершенствованию правового режима земель, введение ограничений и обременений в использовании земель;
5. сохранение и совершенствование систем расселения.
Принципы МХЗ
1) соблюдение земельного законодательства;
2) обеспечение рационального использования земель;
3) создание условий для эффективного хозяйствования
землепользователей;
4) создание условий для охраны земель и других природных ресурсов.
3. Термины и понятия, связанные с МХЗ
Землепользование –земельный участок или совокупность земельных участков, находящихся во временном или постоянном хозяйственном использовании одного или нескольких юридических или физических лиц.
При этом землепользование имеет параметры:
- площадь
- местоположение
- расположение границ (конфигурация землепользования)
Образование землепользований – создание новых, ранее не существующих.
Реорганизация землепользования – значительное изменение параметров землепользования.
Неполная реорганизация землепользования – изменение размеров землепользований при сохранении их прежнего числа.
Полная реорганизация землепользования – изменение числа и размеров землепользований.
Недостатки землепользования - несовершенства параметров землепользования, имеющее негативные экономические и (или) экологические последствия, и которые могут быть устранены с помощью землеустройства (чересполосица, вклинивания, вкрапливания, дальноземелье и т.п.)
Упорядочение землепользования- устранениенедостатков землепользования методами землеустройства
Отвод земель – это технические и юридические мероприятия по предоставлению земельных участков для несельскохозяйственных целей.
Консолидация земель – перераспределение участков земли, производимое с целью устранения земельной раздробленности.
Изъятие земель–прекращение, в установленном законом порядке, права пользования (собственности, аренды и др.) земельным участком.
Предоставление земель – наделение физического или юридического лица правами пользования, владения, собственности или аренды земельного участка.
Межевание – комплекс земельно-кадастровых работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его месторасположения и площади, а также юридическому оформлению полученных результатов (документы: проекты межевания, межевые планы).
Делимитация государственной границы - договорное определение общего направления и прохождения государственной границы между сопредельными государствами и нанесение ее на карту.
Демаркация государственной границы - обозначение линии государственной границы на местности с обозначением её специальными пограничными знаками. Демаркации государственной границы предшествует делимитация.
Закрытое административно-территориальное образование (ЗАТО) - административно-территориальное образование, имеющее органы местного самоуправления, созданное в целях обеспечения безопасного функционирования находящихся на его территории организаций, осуществляющих разработку, изготовление, хранение и утилизацию оружия массового поражения, переработку радиоактивных и др. представляющих повышенную опасность материалов, военных и иных объектов, для которых в целях обеспечения обороны страны и безопасности государства устанавливается особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан.
Фонд перераспределения земель–массив (ы) земель, сформированный за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд в случае приобретения РФ, субъектом РФ или муниципальным образованием права собственности на такой земельный участок, предназначенный для перераспределенияземель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота.
Особоохраняемыеприродныетерритории - участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.
Территории традиционного природопользования- особо охраняемые природные территории, образованные для ведения традиционного природопользования и традиционного образа жизни коренными малочисленными народами Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ.
Зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов.
Целевое назначение земельного участка - один из принципов земельного права, который состоит в том, что земля, в чьем бы владении она ни находилась, должна использоваться в соответствии с тем ее назначением, которое установлено земельным законодательством именно для данной категории земель (для целей сельскохозяйственного производства, промышленности, транспорта, иного несельскохозяйственного назначения, размещения городов, поселков и других поселений, государственного лесного фонда). Пользователи земель не вправе изменять их целевое назначение без согласия органов государственной власти, в том числе при совершении сделок.
Разрешенное использование земельного участка – виды использования земельного участка, полученные в результате зонирования территорий внутри конкретной категории земель.
Пример:
категория земель – земли сельскохозяйственного назначения
целевое назначение земельного участка – для сельскохозяйственного производства
разрешенное использование земельного участка – для садоводства и огородничества.
Земельная доля - доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленная бесплатно гражданам в результате приватизации и реформирования колхозов и совхозов в нач. 90-х гг.
Невостребованная земельная доля - доля, в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал ее в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд, а также земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.
Содержание МХЗ
При проведении МХЗ происходит:
- образование новых и (или) упорядочение существующих объектов землеустройства,
-восстановление границ объектов землеустройства в случае их утраты.
Также к мероприятиям МХЗ можно отнести:
- изъятие земель для государственных, муниципальных и иных нужд, в том числе путём выкупа земельных участков,
- выделение земельных участков в счет земельных долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения,
- выделение земельных участков в счет невостребованных земельных долей,и др.
В зависимости от целевого назначения отдельных категорий земель осуществляется структурное деление содержания МХЗ (таблица 1).
Таблица 1
Структурное деление содержания МХЗ
| Разновидность МХЗ | Форма МХЗ |
| 1. Образование новых и упорядочение существующих землепользований сельскохозяйственных предприятий (организаций) | 1.1 Образование новых землепользований сельскохозяйственных предприятий (организаций) различных организационно-правовых форм (АО, ООО, ТОО, СПК, К(Ф)Х и др. |
| 1.2 Упорядочение существующих землепользований сельскохозяйственных предприятий (организаций) с устранением недостатков землепользования (чересполосицы, вклиниваний, вкрапливаний, дальноземелья и т.п.) | |
| 1.3 Перераспределение земель с.-х предприятий (организаций) при их реорганизации (реформировании), консолидация земель | |
| 2. Образование землепользований несельскохозяйствен-ного назначения | 2.1 Образование небольших по площади землепользований, размещение которых не нарушает существующую организацию территории |
| 2.2 Образование больших по площади массивов, занимаемых крупными промышленными и др. предприятиями, размещение которых может затрагивать территории нескольких сельскохозяйственных и иных предприятий, зоны ветхой жилой застройки в населенных пунктах и др. | |
| 2.3 Образование протяженных участков земли, занимаемых линейными объектами: ж/д и а/д, ЛЭП и связи, трубопроводами, каналами и т.п. | |
| 2.4 Образование значительных по площади массивов для размещения предприятий, ведущих добычу полезных ископаемых закрытым или открытым способом, что связано с нарушениями земель, образованием карьеров, отвалов, провалов поверхности, нарушением гидрогеологических условий | |
| 2.5 Образование очень значительных по площади земельных массивов для размещения водохранилищ и сооружений ГЭС, при этом затопляются значительные площади, что может потребовать реорганизации существующих хозяйств, расселения людей, вызвать подтопление территории | |
| 3. Образование земельных фондов различного целевого назначения | 3.1 Фонда перераспределения земель |
| 3.2 Для обеспечения земельными участками беженцев, вынужденных переселенцев | |
| 3.3Для предоставления земель казачьим обществам | |
| 3.4Для предоставления земельных участков в целях с.-х: коллективного садоводства, животноводства, огородничества, ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и др. | |
| 3.5Для продажи на конкурсах и аукционах | |
| 4. Размещение и установление границ территорий с особым правовым режимом | 4.1 Особо охраняемых природных территорий |
| 4.2 Территорий традиционного природопользования малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ | |
| 4.3 Охранных, защитных, санитарных, запретных зон особо охраняемых природных территорий, объектов промышленности, транспорта энергоснабжения, связи, водоснабжения, инженерной инфраструктуры и коммуникаций | |
| 4.4 Других территориальных зон, имеющих ограничения, обременения или особый режим использования | |
| 5. Установление и упорядочение границ административно-территориальных и иных образований | 5.1 Муниципальных образований и сельских поселений |
| 5.2 Административных районов, субъектов РФ, федеральных округов РФ, делимитация и демаркация границы государства | |
| 5.3 Закрытых административно-территориальных образований (ЗАТО) | |
| 5.4 Населенных пунктов |
5. Содержание МХЗ при проведении Земельной реформы 90-х годов в России
При проведении земельной реформы большая часть землеустроительных мероприятий относилась к МХЗ, согласно федеральному закону от 23 ноября 1990 г. №374-1«О земельной реформе» одними из главных её задач было:
1. Создание специальных фондов земель для последующего из перераспределения(ФПЗ).
2. Выделение земель для развития личных подсобных хозяйств (ЛПХ)( земли были переданы в ведение местных администраций).
3. Образование землепользований крестьянских (фермерских) хозяйств (К(Ф)Х).
4. Составление проектов перераспределения земель колхозов и совхозов, в связи с их приватизацией и реорганизацией сельскохозяйственных предприятий.
5. Инвентаризация земель.
Расшифровка:
1. К началу реформы все земли ссельскохозяйственного назначения находились у землепользователей, поэтому возникла необходимость создания фонда перераспределения земель для их последующего предоставления К(Ф)Х, а также садоводства, огородничества и т.д. К эти фондам относились земли, которые в течение определённого времени не использовались или использовались но не по назначению (нерационально), а также земли на которых в течении последних 3-х лет урожайность была ниже чем нормативная.У хозяйств в целом нерационально использующих землю забирали 5-10% земель в этот фонд, при этом изымались самые худшие деградированные земли с удалённым расположением от хозяйственных центров. Эти фонды создавались с целью повышения эффективного использования земель, т.о. в ФПЗ передавались земли, не требующие детального изучения и обследования и не вызывающие споров при их изъятии с землепользования, а также земли добровольно переданные землепользователям.
Из фонда перераспределения земель ФПЗ, передавали участки:
а) К(Ф)Х: - в арендус правом последующего выкупа или без.
б) Реорганизованнымсельскохозяйственным предприятиям - в аренду с правом последующего выкупа или без.
в) В аренду местным администрациям.
2. ЛПХ - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции, которая ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение ЛПХ членами его семьи в целях удовлетворения личных потребностей на земельном участке, предоставленном и (или) приобретенном для ведения ЛПХ.
В целях выделения земель гражданам для ЛПХ земли изымались у сельскохозяйственных предприятий и передавались в ведение местных администраций. Это были в основном кормовые угодья, расположенные в непосредственной близости к населенным пунктам.Для расчёта их необходимой площади определялись перспективы роста населения, перспективное поголовье личного скота и его 100%-я обеспеченность сеном и зелёным кормом. Это привело к тому, что многие сельскохозяйственные предприятия потеряли значительные площади сенокосов и пастбищ и были вынуждены перевести их на пашню.
3. Крестьянское (фермерское) хозяйство - объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.
Источниками земель для образования землепользований К(Ф)Хявляются земли ФПЗ, а также земли сельскохозяйственных предприятий, работники которых имеют право на земельный пай (долю) и выделяют на местности в счёт земельных долей участок для создания К(Ф)Х.
Также возможна аренда земель у предприятий, которые не используют земли, уместной администрации, а также и других дольщиков. Земли специального фонда можно взять в собственность или аренду с правом последующего выкупа в собственность или без него.
4. С 1992 года началась приватизация сельскохозяйственных угодий. Определялся перечень лиц, которые имели право бесплатно их получить: рабочие с.-х предприятий, пенсионеры с.-х предприятий, проживающие в данной местности, работники социальной сферы, проживающие в сельских населённых пунктах. Часть землепользований не подлежали приватизации, это: земли учхозов, госплемсовхозов(колхозов), хозяйства, имеющие крупные оросительные или осушительные системы,имеющие крупные животноводческие комплексы, а также земли различных научно-исследовательских организаций, сортоиспытательных станций и др.
Т.о. устанавливался фонд приватизации земель по району и каждому отдельному хозяйству, определялся перечень лиц, которые имели право получить земельную долю, устанавливался среднерайонный и среднехозяйственный размер земельной доли.
Размер земельной доли определялся как в физических гектарах, так и в га*баллах.
Фактически выделяемый земельный пай не должен был превышатьсреднерайонный.Если среднехозяйственный пай был меньше чем среднерайонный, то он таким и оставался; если превышал его, то он приравнивался к среднерайонному, а излишки земель хозяйства передавались в ФПЗ.
Земли несельскохозяйственного использования (несельскохозяйственные угодья –леса, дороги, кустарники, болота и т.п.) не подлежали приватизации и передавались с-х. предприятиям в постоянное (бессрочное) пользование.
Для целей реформирования сельхозпредприятий и предоставления гражданам сельскохозяйственных угодий в коллективно-долевую (сейчас общую долевую) собственность разрабатывались проекты перераспределения земель.
5. Инвентаризация земель - единовременное мероприятие по проверке в натуре площадей земельных участков, проводимое для выявления неиспользуемых, нерационально используемых или используемых не по целевому назначению земельных участков, других характеристик земель.
Инвентаризация может быть комплексной или целевой, например: обновление земельно-кадастровой информации для целей налогообложения. В период земельной реформы одной из целей инвентаризации земель было выявление сельскохозяйственных угодий, для определения возможности предоставления их гражданам для индивидуального жилищного строительства, садоводства, личного подсобного хозяйства и иных целей. Инвентаризации подлежали земли всех категорий, не используемые в сельскохозяйственном производстве.