Глава 1. Понятие девелопмента
Введение
В России о формировании рынка управления недвижимостью стали говорить в середине 90-х годов прошлого века при появлении спроса на первоклассные здания и помещения для офисов и торговой деятельности. До этого объекты недвижимости не воспринимались с точки зрения их коммерческого использования. Точнее, их коммерческое использование ограничивалось перепродажей или стихийной сдачей площадей в аренду с минимальным управлением (или вообще без него).
На сегодняшний день владение коммерческой недвижимостью открывает весьма перспективные возможности для получения дополнительного, а иногда основного дохода. Но, к сожалению, не все российские собственники умеют управлять своей недвижимостью, поэтому многие объекты приносят скорее убытки, нежели доходы. Далеко не все собственники различных (по функциональному назначению) помещений знают, как правильно этой собственностью распорядиться. Ведь управление недвижимостью и бизнес-процессы на рынке недвижимости имеют особую специфику, отличную от работы на других рынках товаров и услуг.
Рано или поздно каждый собственник объекта коммерческой недвижимости сталкивается с вопросом: заниматься управлением самостоятельно или доверить это дело профессионалам, которые не только помогут разработать индивидуальный бизнес-план и программу управления недвижимостью, но и реализовать их, минимизировав возможные риски.
По результатам проведенных исследований и анализа хотелось бы отметить, что профессиональное управление недвижимостью в России начинает активно развиваться. Уже сейчас, основываясь на опыте Москвы и Санкт-Петербурга, можно говорить о существовании определенных тенденций в развитии этого бизнеса. В настоящее время существуют четыре пути появления управляющих компаний:
¾ риэлтерские компании, начав с оказания услуг собственникам недвижимости по сдаче в аренду их зданий, постепенно берут на себя часть функций по управлению объектами недвижимости;
¾ компании-застройщики после завершения строительства принимают на себя функции эксплуатирующей компании с целью дальнейшего закрепления объекта (реального источника доходов) за собой и по мере расширения предоставляемых услуг и увеличения перечня объектов перерастают в управляющие компании;
¾ крупные собственники недвижимости организуют структурные подразделения по управлению принадлежащими им объектами недвижимости, которые затем перерастают в самостоятельные управляющие компании;
¾ консалтинговые компании в сфере недвижимости (консультанты в инвестировании, проектировании, строительстве, реализации, эксплуатации недвижимости), которые в портфеле своих услуг содержат услугу под названием «управление недвижимостью».
В целом же на рынке управления недвижимостью существует ряд проблем. Большинство созданных российских управляющих компаний свои объекты управления получали либо случайно (и поэтому занялись этим бизнесом), либо легко (от «родственной» компании-застройщика, от знакомого собственника и т. д.). В связи с этим спектр оказываемых ими услуг, а также их качество не всегда являются конкурентоспособными. Соответственно, в настоящий момент весьма актуальной проблемой является повышение эффективности управления объектами недвижимости.
Одной из серьезнейших проблем, препятствующих развитию рынка управления недвижимостью, является неподготовленность собственника. Как правило, он не представляет, как возможно более эффективно использовать недвижимость и применять технологии управления, позволяющие повысить ее доходность и рыночную стоимость. Иными словами, собственник не всегда готов сформулировать цель управления. Более того, на данном этапе развития рынка недвижимости многие собственники сомневаются в необходимости привлечения управляющей компании и не готовы доверить свое недвижимое имущество посторонним, даже профессиональным управляющим. Хотя следует отметить и положительную тенденцию в развитии сознания некоторых продвинутых собственников ¾ передачу управления на подряд профессионалам с привлечением элементов доверительного управления.
Другой серьезной проблемой в сфере управления объектами недвижимости является отсутствие нормативно-правовой базы. В странах с более развитой данной отраслью все процедуры воздействия на собственность определены в рамках гражданского законодательства. В России же практически любое управленческое решение необходимо подкреплять разработкой правовой модели. Так, например, силами Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), в состав которой входит ряд управляющих компаний, был подготовлен и затем принят Законодательным Собранием города Закон «О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга», установивший условия осуществления доверительного управления недвижимостью (здания, строения, сооружения, помещения, предприятия и имущественные комплексы, иные объекты) и другим имуществом, а также определивший «особенности передачи в доверительное управление и условия осуществления доверительного управления в отношении отдельных видов имущества». Поэтому если не создать четкого механизма, который будет регулировать процесс управления недвижимостью, то управляющие компании будут тратить большую долю своего времени на хождение по многочисленным инстанциям и согласование необходимой документации.
По завершении девелоперского проекта, т. е. процессов проектирования, финансирования, строительства и сдачи объекта, наступает другой чрезвычайно важный период ¾ период управления созданной или реорганизованной недвижимостью. Этот период отличается большой продолжительностью времени, поскольку охватывает весь срок службы здания, отличается привлечением многочисленных специалистов различного профиля, значительной спецификой финансирования и организации текущих работ.
Деятельность управляющих компаний будет трансформироваться по мере возникновения в стране нового сегмента рынка ¾ рынка доходных домов. Речь идет о коммерческом найме. Единоличный собственник жилого здания выстроит достаточно специфичную систему отношений с управляющей компанией. Развитие нового рынка доходного жилья придаст управляющим компаниям новый импульс и значительно разнообразит отечественную практику управления коммерческой недвижимостью.
Глава 2. Виды девелопмента
Девелопмент представляет собой реакцию рынка недвижимости на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимости. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: рынок будет приспосабливаться к новой социально-экономической ситуации, искать наилучшие варианты использования недвижимости.1
Таким образом, цель девелопмента ¾ создание объекта недвижимости, востребованного рынком.
Различают два основных вида девелопмента ¾ fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости «под себя» (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли.
В первой схеме (fee-development) девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т. д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.
Вторая разновидность (speculative development) гораздо более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути, девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но, кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы.
Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.
Собственные средства девелопера обычно покрывают не более 20-30% затрат на реализацию проекта. В силу этого девелопер должен с максимальным эффектом использовать собственные средства, чтобы создать условия для притока средств извне. Следовательно, он обязан хорошо знать мотивы и требования потенциальных инвесторов, представляющих собой весьма неоднородную среду.
Попытка положиться на один финансовый источник практически обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта девелопер претендует в будущем на долю до 50% построенной недвижимости.2
Очевидно, что осуществление девелопмента требует грандиозных затрат ¾ не только финансовых, но и управленческих. Для того чтобы воплотить в жизнь тот или иной проект, девелопер использует различного рода ресурсы: финансовые, материальные, кадровые.
Кадровый аспект заключается в том, что девелопер должен привлечь для участия в проекте еще ряд лиц: подрядчиков-строителей, архитекторов, инженеров и прочих специалистов не только в сфере строительства, но и в сфере финансов, маркетинга и т. д. Однако речь идет не просто о приглашении сторонних специалистов, а о создании полноценной и работоспособной команды, от которой во многом будет зависеть эффективность работы, а значит, и конечный результат всего процесса девелопмента.
Естественно, что высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции. Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.
Рекомендация:
Для самоконтроля полученных знаний выполните тренировочные задания
из набора объектов к текущей главе
1 Морус И. В. Проблемы управления многофункциональными комплексами. Реформы в России и проблемы управления ¾ 2004: Материалы 19-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов. Вып. 1/ГУУ. М., 2004.
2 Бережная О. Двадцать пять живых девелоперов // Эксперт. 2000. № 41 (253).
Введение
В России о формировании рынка управления недвижимостью стали говорить в середине 90-х годов прошлого века при появлении спроса на первоклассные здания и помещения для офисов и торговой деятельности. До этого объекты недвижимости не воспринимались с точки зрения их коммерческого использования. Точнее, их коммерческое использование ограничивалось перепродажей или стихийной сдачей площадей в аренду с минимальным управлением (или вообще без него).
На сегодняшний день владение коммерческой недвижимостью открывает весьма перспективные возможности для получения дополнительного, а иногда основного дохода. Но, к сожалению, не все российские собственники умеют управлять своей недвижимостью, поэтому многие объекты приносят скорее убытки, нежели доходы. Далеко не все собственники различных (по функциональному назначению) помещений знают, как правильно этой собственностью распорядиться. Ведь управление недвижимостью и бизнес-процессы на рынке недвижимости имеют особую специфику, отличную от работы на других рынках товаров и услуг.
Рано или поздно каждый собственник объекта коммерческой недвижимости сталкивается с вопросом: заниматься управлением самостоятельно или доверить это дело профессионалам, которые не только помогут разработать индивидуальный бизнес-план и программу управления недвижимостью, но и реализовать их, минимизировав возможные риски.
По результатам проведенных исследований и анализа хотелось бы отметить, что профессиональное управление недвижимостью в России начинает активно развиваться. Уже сейчас, основываясь на опыте Москвы и Санкт-Петербурга, можно говорить о существовании определенных тенденций в развитии этого бизнеса. В настоящее время существуют четыре пути появления управляющих компаний:
¾ риэлтерские компании, начав с оказания услуг собственникам недвижимости по сдаче в аренду их зданий, постепенно берут на себя часть функций по управлению объектами недвижимости;
¾ компании-застройщики после завершения строительства принимают на себя функции эксплуатирующей компании с целью дальнейшего закрепления объекта (реального источника доходов) за собой и по мере расширения предоставляемых услуг и увеличения перечня объектов перерастают в управляющие компании;
¾ крупные собственники недвижимости организуют структурные подразделения по управлению принадлежащими им объектами недвижимости, которые затем перерастают в самостоятельные управляющие компании;
¾ консалтинговые компании в сфере недвижимости (консультанты в инвестировании, проектировании, строительстве, реализации, эксплуатации недвижимости), которые в портфеле своих услуг содержат услугу под названием «управление недвижимостью».
В целом же на рынке управления недвижимостью существует ряд проблем. Большинство созданных российских управляющих компаний свои объекты управления получали либо случайно (и поэтому занялись этим бизнесом), либо легко (от «родственной» компании-застройщика, от знакомого собственника и т. д.). В связи с этим спектр оказываемых ими услуг, а также их качество не всегда являются конкурентоспособными. Соответственно, в настоящий момент весьма актуальной проблемой является повышение эффективности управления объектами недвижимости.
Одной из серьезнейших проблем, препятствующих развитию рынка управления недвижимостью, является неподготовленность собственника. Как правило, он не представляет, как возможно более эффективно использовать недвижимость и применять технологии управления, позволяющие повысить ее доходность и рыночную стоимость. Иными словами, собственник не всегда готов сформулировать цель управления. Более того, на данном этапе развития рынка недвижимости многие собственники сомневаются в необходимости привлечения управляющей компании и не готовы доверить свое недвижимое имущество посторонним, даже профессиональным управляющим. Хотя следует отметить и положительную тенденцию в развитии сознания некоторых продвинутых собственников ¾ передачу управления на подряд профессионалам с привлечением элементов доверительного управления.
Другой серьезной проблемой в сфере управления объектами недвижимости является отсутствие нормативно-правовой базы. В странах с более развитой данной отраслью все процедуры воздействия на собственность определены в рамках гражданского законодательства. В России же практически любое управленческое решение необходимо подкреплять разработкой правовой модели. Так, например, силами Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), в состав которой входит ряд управляющих компаний, был подготовлен и затем принят Законодательным Собранием города Закон «О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга», установивший условия осуществления доверительного управления недвижимостью (здания, строения, сооружения, помещения, предприятия и имущественные комплексы, иные объекты) и другим имуществом, а также определивший «особенности передачи в доверительное управление и условия осуществления доверительного управления в отношении отдельных видов имущества». Поэтому если не создать четкого механизма, который будет регулировать процесс управления недвижимостью, то управляющие компании будут тратить большую долю своего времени на хождение по многочисленным инстанциям и согласование необходимой документации.
По завершении девелоперского проекта, т. е. процессов проектирования, финансирования, строительства и сдачи объекта, наступает другой чрезвычайно важный период ¾ период управления созданной или реорганизованной недвижимостью. Этот период отличается большой продолжительностью времени, поскольку охватывает весь срок службы здания, отличается привлечением многочисленных специалистов различного профиля, значительной спецификой финансирования и организации текущих работ.
Деятельность управляющих компаний будет трансформироваться по мере возникновения в стране нового сегмента рынка ¾ рынка доходных домов. Речь идет о коммерческом найме. Единоличный собственник жилого здания выстроит достаточно специфичную систему отношений с управляющей компанией. Развитие нового рынка доходного жилья придаст управляющим компаниям новый импульс и значительно разнообразит отечественную практику управления коммерческой недвижимостью.
Глава 1. Понятие девелопмента
Преобразование экономической политики Российской Федерации, переход к доминированию таких институтов, как частная собственность и финансово-рыночные механизмы, влекут за собой качественные изменения как в экономике в целом, так и в отдельных сферах экономических отношений. Прежде всего, это касается экономических отношений в области недвижимости.
Имущество, в том числе и недвижимое, все чаще воспринимается как финансовый актив, требующий профессионального управления. Все чаще практикуется разделение экономических ролей, так как их сочетание в рамках одной организации нередко рождает внутренние конфликты интересов. В Российской Федерации, прежде всего в крупнейших городах страны, активно идут процессы разделения функций между такими экономическими агентами, как инвестор, менеджер, заказчик, подрядчик, агент по продажам, хотя зачастую они связаны между собой юридическими отношениями, собственностью и финансовой зависимостью.
Одним из проявлений специализации на рынке недвижимости и строительства является выделение девелопмента как особой профессиональной деятельности.
Девелопмент ¾ качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости. Под качественным преобразованием здесь имеется в виду единство физических, экономических и правовых аспектов.
В рыночных условиях под девелопментом понимается профессиональная деятельность, особый вид деловой активности на рынке недвижимости.
На российском рынке недвижимости термин «девелопмент» появился относительно недавно. Между тем для стран с развитыми рынками недвижимости девелопер ¾ одна из ведущих фигур на рынке.
Наиболее распространенный перевод этого термина ¾ «развитие». Толковый словарь по недвижимости, выпущенный в 1993 г. в Лондоне, дает следующее толкование термина: «Девелопмент ¾ выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление каких-либо материальных изменений в использовании зданий или участков земли. Данное понятие не включает работы по улучшению внутреннего интерьера, не изменяющие внешний вид здания».1
У профессионалов рынка недвижимости США девелопмент означает вид деятельности, когда участник этого сектора рынка вкладывает собственные и/или заемные средства, в том числе и средства частных инвесторов, в развитие недвижимости с целью извлечения коммерческой выгоды.2
Сегодня на территории России действует достаточно большое количество девелоперских компаний, хотя многие из них даже и не представляют, что их так можно назвать. И тем не менее многие фирмы сегодня успешно совмещают в себе функции и заказчика, и подрядчика, и застройщика.
Явление девелопмента может рассматриваться по крайней мере в двух смыслах: как материальный процесс и как особый вид профессиональной деятельности на рынке.
Определение девелопмента как материального процесса выглядит следующим образом: «Девелопмент ¾ выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий или участков земли».3
Таким образом, развитие недвижимости понимается как целенаправленное изменение, в результате которого объект недвижимости приобретает качественно новые свойства и характеристики.
Как особый вид профессиональной деятельности девелопмент включает:
¾ полноценный консалтинг в самом широком понимании слова;
¾ систему управления проектами по недвижимости, включающую материальное создание объектов недвижимости.
Суть девелопмента ¾ управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, которое предполагает:
¾ выбор экономически эффективного проекта;
¾ выявление и снижение рисков, связанных с проектом;
¾ получение необходимых разрешений на реализацию проекта от органов власти;
¾ определение условий привлечения инвестиций, разработку механизмов и форм их возврата;
¾ поиск и привлечение инвесторов;
¾ отбор подрядчиков, финансирование и контроль за их работой;
¾ реализацию объекта недвижимости или передачу в эксплуатацию.
Таким образом, цель девелопмента ¾ создание объекта недвижимости с нуля и «под ключ». Однако в данном случае речь идет не просто о строительстве, а о коммерческом проекте, который подразумевает не только сотворение объекта, но и получение прибыли от его использования или продажи.
Рекомендация:
Для самоконтроля полученных знаний выполните тренировочные задания
из набора объектов к текущей главе
1 Максимов С. Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер, 2003.
2 Цивилизованный девелопмент // Ведомости. 29.09.2003.
3 Максимов С. Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб.: Питер, 2003.
Глава 2. Виды девелопмента
Девелопмент представляет собой реакцию рынка недвижимости на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимости. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: рынок будет приспосабливаться к новой социально-экономической ситуации, искать наилучшие варианты использования недвижимости.1
Таким образом, цель девелопмента ¾ создание объекта недвижимости, востребованного рынком.
Различают два основных вида девелопмента ¾ fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости «под себя» (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли.
В первой схеме (fee-development) девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т. д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.
Вторая разновидность (speculative development) гораздо более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути, девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но, кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы.
Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.
Собственные средства девелопера обычно покрывают не более 20-30% затрат на реализацию проекта. В силу этого девелопер должен с максимальным эффектом использовать собственные средства, чтобы создать условия для притока средств извне. Следовательно, он обязан хорошо знать мотивы и требования потенциальных инвесторов, представляющих собой весьма неоднородную среду.
Попытка положиться на один финансовый источник практически обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта девелопер претендует в будущем на долю до 50% построенной недвижимости.2
Очевидно, что осуществление девелопмента требует грандиозных затрат ¾ не только финансовых, но и управленческих. Для того чтобы воплотить в жизнь тот или иной проект, девелопер использует различного рода ресурсы: финансовые, материальные, кадровые.
Кадровый аспект заключается в том, что девелопер должен привлечь для участия в проекте еще ряд лиц: подрядчиков-строителей, архитекторов, инженеров и прочих специалистов не только в сфере строительства, но и в сфере финансов, маркетинга и т. д. Однако речь идет не просто о приглашении сторонних специалистов, а о создании полноценной и работоспособной команды, от которой во многом будет зависеть эффективность работы, а значит, и конечный результат всего процесса девелопмента.
Естественно, что высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции. Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.
Рекомендация:
Для самоконтроля полученных знаний выполните тренировочные задания
из набора объектов к текущей главе
1 Морус И. В. Проблемы управления многофункциональными комплексами. Реформы в России и проблемы управления ¾ 2004: Материалы 19-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов. Вып. 1/ГУУ. М., 2004.
2 Бережная О. Двадцать пять живых девелоперов // Эксперт. 2000. № 41 (253).