Предпроектный этап и его документы.

Место и важность предпроектного этапа в инвестиционно-строительной деятельности.

Этап предпроектной подготовки занимает время от формирования инве­стиционного замысла до начала проектных работ.

Этот этап является одним из наиболее ответственных этапов, так как в это время закладываются основные показа­тели будущего строительного объекта. Ошибки, допущенные на этом этапе, будет многократно сложнее исправлять на этапе проектирования и в десятки раз сложнее - на этапе строительства.

Стоимость работ этого этапа относи­тельно невелика, однако с учетом расходов на приобретение земельных участ­ков и оплату технических условий затраты становятся гораздо более значи­тельными.

Основной результат и документы предпроектного этапа.

Основным результатом этого этапа является получение градостроительного плана земельного участка и других документов, позволяющих начать проектирование.

В связи с этим состав этого этапа должен быть нацелен на разработку и получение направленных на это документов.

В первую очередь к документам предпроектного этапа относят:

- правоуста­навливающие документы на земельный участок,

- технические условия на под­ключение к сетям инженерно-технического обеспечения,

- градостроительный план земельного участка,

- результаты инженерных изысканий,

- распорядитель­ный документ органов власти или местного самоуправления о проектировании и строительстве объекта,

- задание на проектирование.

Кроме того, целесообраз­но составление:

- бизнес-плана (обоснования инвестиций);

- эскизного проекта (архитектурной концепции, градостроительного решения).

11.Бизнес-планы и их назначение. Цели разработки бизнес-планов.

Бизнес-планы и их назначение.Бизнес-план - документ, описывающий основные аспекты реализации коммерческого проекта и обосновывающий целесообразность инвестиций. В первую очередь бизнес-план предназначен для инвестора, принимающего решение о вложении капитала. Инициатором разработки бизнес-плана может выступать сам инвестор, а также другое лицо, пытающееся привлечь инвесторов для поддержки задуманного проекта. Бизнес-план может быть использован инвесторами, банками, менеджерами, проектировщиками и другими участниками инвестиционной деятельности. В бизнес-плане прежде всего обосновывается целесообразность инвестиций. Но кроме этого в бизнес-плане содержится и анализ проблем, с которыми может столкнуться инвестор, а также намечаются способы их решения. С его помощью могут быть эффективно разрешены организационные, производственные и экономические вопросы, возникающие при производстве и реализации продукции.

Бизнес-план в строительстве может быть ориентирован на следующие строительно-инвестиционныемероприятия:
1. На создание или расширение фирмы (предприятия, организации), действующей в
области строительства;
2. На развития предприятия, в том числе внедрение нового вида деятельности в области
строительства;
3. На отдельный инвестиционный проект, то есть на возведение или реконструкцию
строительного комплекса, отдельного строительного объекта.

Цели и содержание этих бизнес-планов имеют существенные различия.

Цели разработки бизнес-планов при создании и расширении фирмы.

К основным целям планирования бизнес-плана при создании или расширении фирмы
относятся:
1. Выявление незаполненных ниш на рынке сбыта продукции;
2. Позиционирование продукции на рынке сбыта;
3. Установление потенциальной конкурентоспособности предприятия;
4. Определение необходимых ресурсов для производства и реализации продукции;
5. Оценка возможной рентабельности предприятия;
6. Выявление рисков предпринимательской деятельности и разработка путей их
снижения;
7. Определение финансовой привлекательности инвестиций, в том числе учредителей.
При этом в бизнес-плане обосновывают программу развития предприятия, адаптивность
ее реализации в условиях меняющейся ситуации и различного рода рисков.
В отличие от стратегического планирования бизнес-план предполагает четкие сроки
разработки, развития и окончания проекта.

Цели разработки бизнес-планов развития предприятия.

К основным целям бизнес-план развития предприятия относятся:
1. Оценка результатов работы предприятия за определенный период и контроль
выполнения плановых показателей;
2. Обоснование выбора наилучшего варианта инвестирования по критерию получения
максимальной прибыли или дохода;
3. Разработка маркетингового, производственного, организационного и финансового
планов, составляющих единую концепцию деятельности предприятия;
4. Установление необходимого объема финансирования и его источников.

Цели разработки бизнес-планов инвестиционных проектов.

Бизнес-план инвестиционного проекта является документом, обосновывающим
разработку и выполнение инвестиционного проекта и намечающим основные показатели
будущего строительного объекта (комплекса). Он в наибольшей степени подходит для методовуправления проектами.
Целями бизнес-плана инвестиционного проекта являются:
1. Обоснование целесообразности инвестирования в строительный объект
предполагаемого вида;
2. Подтверждение возможности строительства объекта на намеченной территории и выбор
места строительства объекта;
3. Определение масштабов проекта с учетом финансовых возможностей инвестора;
4. Оценка предварительных условий и рисков создания объекта;
5. Проработка примерных технико-экономических показателей.

12. Структура бизнес-плана в строительстве.

Структура и перечень вопросов, которые должен освещать строительный бизнес-план, в
большинстве случаев нормативно не регламентируются.
Бизнес-план чаще всего нацелен на привлекаемого инвестора и является в известной степенирекламой предлагаемого мероприятия (проекта).
В связи с этим он должен:
- отражать специфику продукции;
- акцентировать внимание на позитивных моментах проекта: качество и уникальность
продукции, стабильность и рентабельность предприятия, эффективность инвестиций.
Как правило, в состав бизнес-плана входят следующие разделы:
1. Титульный лист.
2. Резюме
3. Продукция и услуги.
4. Рынок сбыта
5. Анализ конкуренции на рынке сбыта.
6. Стратегия маркетинга.
7. План производства.
8. Организационный план.
9. Юридическое обеспечение.
10. Оценка риска и страхование.
11. Финансовый план.

13. ТЭО и его состав. Отличие ТЭО от бизнес-плана

Технико-экономическое обоснование является документом, в котором:
-производится всестороннее исследование и изучение инвестиционного проекта;
- содержится необходимая для инвестора информация с учетом возможности участия в
проекте и нескольких участников с различными видами ресурсов (финансовые средства,
оборудование и т.д.).
Главным отличием ТЭО от бизнес-плана является отсутствие в ТЭО подробного описания
внешней среды проекта (всего рынка сбыта, полного маркетинга, всех конкурентов).

В соответствии с международными стандартами ТЭО должно содержать информацию,
которую можно представить в виде следующих основных разделов:
1. Структурный план, представляющий собой резюме всех основных положений ТЭО.
2. Цели проекта, внешние условия его осуществления (экономические и социальные
условия, правовое поле, государственная поддержка), исходные данные по проекту,
результаты проведенных ранее исследований.
3. Данные маркетингового исследования, характеризующие:
- состояние рынка подобных услуг;
- возможность реализации продукции;
- конкурентную среду;
- перспективы продаж;
- номенклатуру продукции;
- производственные мощности;
- ценовую политику.
4. Материальные факторы производства:
- приблизительные потребности в сырье, энергоносителях и материально-технических
ресурсах;
- доступность ресурсов и их цены;
- примерные издержки на материальные факторы производства.
5. Место размещения объекта, включающее:
- предварительный выбор места расположения строительного объекта с учетом
технологических, климатических, социальных и иных факторов;
- расчет (при необходимости) стоимости аренды земельного участка;
- характеристика выбранного места расположения объекта.
6. Проектная документация, включающая:
- определение мощности объекта;
- обоснование технологии производства;
- выбор и спецификация основного оборудования;
- условия поставки оборудования;
- объемы строительства;
- состав конструкторской и проектной документации;
- необходимость в объектах инфраструктуры и гражданского строительства.
7. Организация предприятия и косвенные расходы, включающие
- приблизительная организационная структура;
- смета накладных расходов;
- организация управления;
- организация сбыта и распределения продукции;
- условия аренды;
- план амортизации оборудования и др.
8. Кадры, где представляются:
- предполагаемая потребность в трудовых ресурсах с разбивкой по категориям
работников (инженерно-технические работники, служащие, рабочие);
- обеспеченность местными кадрами;
- предполагаемый график работы;
- условия оплаты труда;
- необходимость обучения;
- оценка годовых расходов на заработную плату в соответствии с указанной выше
классификацией, включая косвенные расходы на заработную плату.
9. Планирование сроков осуществления проекта, где указывается:
- примерный график осуществления проекта;
- смета расходов на осуществление проекта.
10. Финансовая и экономическая оценка проекта, где показывается:
- общие инвестиционные затраты на финансирование проекта;
- производственные затраты;
- общая экономическая оценка;
11. Эффективность бизнеса и возможные перспективы, где показываются:
- оценка перспективности данного направления бизнеса;
- определение возможностей для дальнейшего развития бизнеса в регионе.

Оформление выбора земельного участка.

Если выбранный участок находится в собственности гражданина или юридического лица,вопрос о приобретении участка решается инвестором путем заключения договора купли-продажи с обязательной последующей регистрацией. Вместо покупки может быть заключен договор долгосрочной аренды участка, который также подлежит регистрации.
Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, то
предоставление земельного участка невозможно без участия исполнительных органов
государственной власти или муниципального самоуправления.
При этом участками, находящимися в федеральной собственности, распоряжается
Правительство РФ (или по его поручению Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом), участками в собственности субъекта Федерации - исполнительные органы субъекта Федерации, а муниципальными землями - соответствующие органы муниципального самоуправления. Будем далее называть их органами власти.
В соответствии с Земельным кодексом РФ предоставление под строительство земельных
участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, возможно в двух вариантах: с предварительным согласованием мест размещения объектов или без такого согласования.

Общая схема порядка представления участков представлена в табл. 3.1.

Таблица 3.1
Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности

Без предварительного согласования мест размещения объектов (в собственность, в аренду)	С предварительным согласованием мест размещения объектов (в пользование, аренду)
Выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта
Формирование земельного участка (установление границ, определение разрешенного использования, определение технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения)
Принятие решения о проведении торгов или предоставлении земельных участков, сообщение о проведении торгов
Проведение торгов по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов	Принятие решения о предоставлении земельного участка
Подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка
Государственная регистрация прав на недвижимость

Вариант с предварительным согласованием мест размещения объектов применяется для
предоставления участков под создающиеся государственные или муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также для нужд органов государственной власти и муниципального управления. Такие участки передаются в постоянное бессрочное пользование. Примерами таких объектов могут служить общественные и административные здания, дороги, аэропорты и др. В безвозмездное срочное пользование могут быть переданы участки для размещения церквей и других объектов религиозных организаций. Остальным учреждениям или предприятиям участок может быть таким способом предоставлен только в аренду.
При предоставлении земельного участка без предварительного согласования мест
размещения объектов он должен быть приобретен в собственность или взят в долгосрочную аренду (обычно на 49 лет). Приобретение участка при этом производится конкурсным способом. Исключение составляют участки, предназначенные для развития территории путем сноса и последующего строительства по договору с органом муниципального самоуправления. Такие участки предоставляются бесплатно или в аренду (при арендной плате, равной земельному налогу). Выбранный под строительство участок земли, находящийся в государственной или муниципальной собственности, должен быть оформлен соответствующим образом. Формирование земельного участка производится независимо от схемы предварительного согласования и включает в себя:
- подготовку проекта границ земельного участка;
- установление границ участка на местности;
- определение разрешенного использования земельного участка;
-определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение.
Проект границ земельного участка с вариантами его размещения включает:
- пояснительную записку;
- проектный план;
- экспликацию земель, предполагаемых к изъятию;
- расчеты убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства;
- результаты оценки земель;
- сведения об обременениях и ограничениях в использовании выбранного земельного
участка;
- сведения о технических условиях подключения планируемого объекта строительства к
сетям инженерно-технического обеспечения;
- протоколы предварительных согласований с правообладателями земельных участков;

Инженерные изыскания.

Инженерные изыскания проводятся как на предпроектной стадии, так и в ходе
проектирования.
Проведение изысканий является необходимым условием для начала проектирования.
Изыскания, как правило, проводятся специализированными изыскательскими или
проектно-изыскательскими организациями по договору с заказчиком.
К основным видам инженерных изысканий относятся:
- инженерно-геодезические;
-инженерно-геологические;
-инженерно-гидрометеорологические;
-инженерно-экологические;
-инженерно-геотехнические.
Состав изысканий устанавливается программой инженерных изысканий, разрабатываемой
по техническому заданию заказчика на основании нормативных документовВ частности, к инженерно-геотехническим изысканиям относится изучение состава исвойств горных пород как грунтов оснований и среды для устройства подземных сооружений.
В состав таких изысканий входит изучение состава и свойств грунтов, прогноз изменений ихсвойств, оценка устойчивости грунтовых массивов, склонов и откосов, испытание свай и др.В ряде случаев заказчик требует выполнить специальные виды изысканий, в частности,обследование состояния существующих строительных конструкций, разведку подземных вод,мониторинг компонентов окружающей среды и др.
Инженерные изыскания в соответствии с существующими нормативными документами.
Если при проведении инженерных изысканий используются измерительные приборы, они
должны проходить метрологическую поверку (калибровку) или аттестацию в соответствии сзаконодательством РФ. В частности, геодезические и гидрометеорологические работыподлежат государственному метрологическому контролю и надзору, который осуществляюторганы Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии. Кнормативным актам в этой области относятся Закон об обеспечении единства измерений [122],стандарт ISO 10012-2003 «Требования по обеспечению качества измерительногооборудования» и др.
Результаты изысканий оформляются в виде отчетов, включающих, например,
топографическую съемку участка, геологические разрезы, статистическую обработку
метеорологических данных и др. Следует иметь в виду, что материалы изысканий имеют нетолько локальное значение, но могут быть использованы и для других проектов. Поэтому наоснове материалов изысканий при проектировании каждого из объектов создаетсягосударственный фонд материалов и данных инженерных изысканий. Он может бытьиспользован для информационных систем обеспечения градостроительной деятельности.