Комплексный укрупненный сетевой график
В прошлые годы план строительной организации формировался исходя из мощности строительной организации. Всего 25-30 лет назад в очередь к генподрядчику стояли заказчики. Генподрядчик, исходя из своих возможностей, выбирал, что он будет строить и у какого заказчика.
С переходом к рынку ситуация изменилась. Теперь уже подрядчики участвуют в конкурсах на получение подрядов. В этих условиях не под подрядчика формируется заказ, а под конкретный объект или назовем его проект. Смысл названия проекта в том, что объект нужно построить в срок, в пределах сметы и с высоким качеством, которое обеспечит нормальную эксплуатацию объекта сразу после ввода.
Прибыль для всех участников проекта – уже не главное, она как результат правильной организации и управления строительством. В этих условиях появляется доверенное лицо заказчика – коммуникатор. Все распоряжения генподрядчику, проектировщику исходят только от него. У американцев это называется one-to-one (один одному). Благодаря этому принципу ликвидируется большинство возможных конфликтов на стройке. Коммуникатор и его небольшой коллектив контролеров принимают работы от строителей и не допускают оплаты невыполненных объемов работ. Коммуникатор является ключевой фигурой, обеспечивающий реализацию проекта. К нему сходятся все проблемы и от него исходят все решения. В связи с такой ответственностью, коммуникатор должен иметь модель (график) будущего процесса строительства. Одного взгляда на график должно быть достаточно, чтобы определить, есть ли сбой в строительной технологии, отставание или опережение работ от плана. Такой моделью является комплексный укрупненный сетевой график (КУСГ), в нашем случае, для возведения жилого микрорайона. В американской практике такой график имеет юридическую силу. Основные параметры КУСГ:
· срок строительства;
· освоение средств по месяцам в %;
· качество работы;
Они являются законом для генподрядчика.
Финансовые показатели проекта
Рыночная цена возводимого микрорайона
| № | Наименование задачи | Общая площадь, м2 | Цена м2, тыс. руб. (2008 г.) | Стоимость, тыс. руб. |
| 5-этажный жилой дом, 2 шт. | ||||
| Универсам | ||||
| Детский сад | ||||
| Итого |
Цены за 1 м2 общей площади по технологии «Аркос» на 15-20% ниже, чем зданий, построенных по технологии пермского завода силикатных панелей (ПЗСП) и на 30-40%, чем зданий, возводимых из кирпича и составляет от 25 до 28 тыс. руб. за 1 м2 общей площади.
При заключении договора с заказчиком подрядной строительной организации необходимо определить договорную цену на возведение микрорайона. Это цена, ниже которой подрядчик не может заключить договор на возведение комплекса зданий, иначе будет работать себе в убыток.
Расчет договорной цены
| № | Наименование показателя | Всего, тыс. руб. |
| Общая стоимость строительства | 2312,5 | |
| Стоимость проектных работ | 55,5 | |
| Стоимость пусконаладочных работ | 18,5 | |
| Дополнительные затраты на временные здания и сооружения | 82,2 | |
| Итого: – договорная цена (1984 г.), – договорная цена (с учетом коэффициента индексации К=74,33 к ценам 2008 г.) | 2468,7 183498,5 |
Рыночная цена 221500 тыс. руб. больше договорной цены 183498,5 тыс. руб., что выгодно для подрядчика.
Показатели эффективности проекта в целом. Согласно проведенным расчетам при реализации проекта будут достигнуты следующие результаты.
Итоговые показатели реализации микрорайона
| № | Показатель | Результат |
| Общая площадь жилых домов, м2 | ||
| Общая площадь коммерческих торговых площадей, м2 | ||
| Общая площадь детского сада, м2 | ||
| Период реализации, месяцев | ||
| Общие расходы по проекту, млн. руб. | 183,5 | |
| Общие доходы от продаж, млн. руб. | 221,5 | |
| Валовая прибыль, млн. руб. | 38,0 | |
| Рентабельность, % | 17,2 |
Вопросы
1. Основное назначение ПОС.
2. Определение общего срока строительства комплекса зданий (жилой микрорайон, крупное промышленное предприятие, сельскохозяйственный комплекс).
3. Разработка календарного плана (КП) строительства на стадии ПОС. Подготовительный и основной периоды.
4. Расчет количества работающих по категориям при возведении жилого микрорайона.
5. Определение потребности жилого микрорайона во временных зданиях и сооружениях.
6. Расчет потребности в воде, электроэнергии строительства на стадии ПОС.
7. Принципы построения стройгенплана.
8. Расчет рыночной и договорной цены строительства жилого микрорайона.
9. Последовательность составления комплексного укрупненного сетевого графика (КУСГ).
10. Как осуществляется контроль хода строительства жилого микрорайона на основе КУСГ?
Глоссарий
Бизнес-план – неотъемлемая часть инвестиционного проекта. Этот документ четко описывает цели и задачи проекта, которые нужно решить для реализации строительства комплекса, способы достижения цели и технико-экономические показатели конечной цели.
Временные здания и сооружения – это объекты технологического и социального назначения, которые необходимы строительной организации на период строительства.
Договорная цена – цена объекта строительного комплекса, которая устанавливается по соглашению сторон.
Инвестиционный проект – вложение интеллектуальных, финансовых, материальных и других видов ресурсов для получения запланированного результата (возведения комплекса объектов) в определенный срок.
Календарный план строительства (на стадии ПОС) – технологический документ, в котором на основе стоимости строительных объектов, сроков их возведения устанавливается их целесообразная последовательность работ. На основе годовой выработки на одного работающего определяется потребность в рабочих кадрах.
Коэффициент стоимости временных зданий и сооружений– это коэффициент, определяемый как процентное соотношение стоимости временных зданий к стоимости строительно-монтажных работ.
Маркетинг – система, ориентированная на потребителя и включает в себя все этапы строительной деятельности от планирования, изучения спроса, проектирования, строительства и реализации возведенных объектов.
ПОС– комплект технологической документации, который содержит пусковые комплексы строительства с разбивкой стоимости работ по месяцам, кварталам, годам, а также очередность и сроки строительства основных и вспомогательных зданий и сооружений.
Риски – неотъемлемая часть бизнеса как вероятность получения в результате какого-нибудь действия или бездействия отрицательных показателей вследствие отклонения реальной ситуации от планируемой.
Рыночная цена – свободная цена на рынке единицы продукции для конкретного района строительства в определенный отрезок времени.
Срок окупаемости – продолжительность периода от стадии проектирования до момента окупаемости, когда чистый доход становится и в дальнейшем остается не отрицательным.
Строительный генеральный план – это план строительной площадки, на которой кроме проектируемых и существующих постоянных зданий и сооружений располагаются монтажные механизмы, временные здания, инженерные коммуникации, обслуживающие строительство.
Библиографический список
1. Дикман Л.Г. «Организация строительного производства» - М.: АСВ, 2006.
2. СНиП 12-01-2004 «Организация строительства»
3. СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»
4. СНиП 12-03-01 «Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования»
5. СНиП 12-04-2002 «Безопасность труда в строительстве. Часть 2. Строительное производство»
6. В.М. Кожухарь «Экономика и организация строительного производства в курсовом и дипломном проектировании» - М.: Издат. строительных вузов, 2005.
7. Белецкий Б.Ф. «Строительные машины и оборудование», справоч. пособие - Ростов н/Д: Феникс, 2002. - 592 с.
8. Волков Д.П. «Строительные машины», учеб. для вузов - М.: АСВ, 2002.- 376 с.
9. Грифф, М.И. «Специальные испециализированные автотранспортные средства России и СНГ. Самосвалы и цистерны», справочник - Вып.2. - М.: АСВ, 2003. - 176 с.
10. Елшин, И.М. «Строителю об охране окружающей природной среды», учеб. для вузов - М.: Стройиздат, 1986. - 136 с.
11. Слепынина Т.Н. «Проектирование календарных и строительных генеральных планов», метод, указания: метод, указания - Нижний Тагил: НТИ (фил) УГТУ - УПИ, 2003, - 12 с.
12. Чистов, Л.М. «Экономика строительства», учеб. пособие для вузов - СПб.: Питер, 2002.-384 с.
13. Шестопалов. К.К. «Подъемно-транспортные, строительные и дорожные машины и оборудование», учеб. пособие - М.: Мастерство, 2002. - 320 с.
14. Виленский П.Л., Лившиц В.Н., Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов.-2-е изд. - М.: Дело, 2002.-888с.
15. Грачева М.В. Анализ проектных рисков. - М.: Финстатинформ, 1999.-216 с.
16. Громков А.В. Бизнес-план: Рекомендации по составлению. - М.: ПРИОР, 2002.-304 с.
17. Климович Л.А. Бизнес-планирование. - М.: БГУ, 2002.-76 с.
18. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. - М.: Финансы и статистика, 2003.-144 с.
19. Коссов В.В. Бизнес-план: обоснование решений. - М.: ГУ ВШЭ, 2002.- 272 с.
20. Мазур И.И., Шапиро В.Д. и др. Управление проектами.-2-е изд. - М.: Омега-Л:, 2004.-664 с.
21. Пивоваров К.В. Бизнес-планирование. - М.: Издательский дом Дашков и К, 2004.-162 с.
22. Попов В.М., Ляпунов СИ. Финансовый бизнес-план. — М.: Финансы и статистика, 2005.-464 с.
23. Сидоров В.А. Организация инвестиционного обеспечения девелоперских проектов/ Автореферат. - М.: ГАСИС, 2006.-27 с.
24. Управление инвестициями. В 2-х томах./ Шапиро В.Д., Павлюченко В.М. и др. - М.: Высшая школа, 2000.-928 с.
25. Управление инновационными проектами/ под ред. д-ра техн. наук, проф. В.Л. Попова. - Пермь, ПГТУ, 2005.-384 с.
26. Управление проектами: Основы профессиональных знаний, Национальные требования к компетенции специалистов. - М.: "Консалтинговое агентство "КУБС Групп - Кооперация, Бизнес-Сервис", 2001.-265 с.
27. Управление проектами. Толковый англо-русский словарь-справочник/ Под ред. проф. В.Д. Шапиро. - М: Высшая школа, 2000.-379 с.
28. Шапиро В.Д., Дмитриева М.А. и др. Инвестиционное проектирование/ Конспект лекций и практикум. -М.: Институт инвестиционного развития, 2002.-233 с.
29. Янковский К.П., Мухарь И.Ф. Организация инвестиционной и инновационной деятельности. - СПб.: Питер, 2001.-448 с.
30. Юзефович А.Н. Организация, планирование и управление строительным производством (в вопросах и ответах). - Издательство Пермского государственного технического университета, Пермь, 2007.
31. Красный Ю.М. Проектирование стройгенплана и организация строительной площадки. Екатеринбург, 2000 .
32. Пособие для разработки проектов организации строительства и проектов производства работ для сельскохозяйственного строительства. М: Стойиздат, 1988г.
33. Слинько О.Б. Люди в вашем деле: энциклопедия соционистического менеджмента. – Киев, 1996.
Приложение 1
Пример разработки КУСГ жилого микрорайона
г. Перми
1. На основе раздела ПОС и его календарного плана разрабатывается КУСГ на весь период строительства жилого микрорайона. Для большей наглядности продолжительность строительства представлена в месяцах (очень просто представить этот график в днях, если взять количество рабочих дней в месяце, например, 22 дня), а освоение средств СМР в миллионах рублях.
2. Расчет потребности работающих принят, исходя из готовой выработки на одного работника 1 млн. рублей, а за месяц 83,0 тыс. рублей в ценах на 2008 г. За прошедший год в строительной организации такова реальная выработка на одного работающего. (Все цифры примера взяты условными с целью упрощения их использования в деловой игре «ПОС»).
3. После построения графика работ и графика движения работающих строится схема графического анализа выполнения плановых сроков строительства, которая помогает быстро определить отставание или опережение хода строительства.
Пример: на схеме КУСГ приведен анализ выполненных работ. На конец июня 2011 г. опережение фактического хода работ планового составляет 1 месяц. Опережение в выполнении работ СМР составляет 9%, а в денежном выражении – это 12,4 млн. рублей. Соответственно, проектируемый срок окончания работ раньше на 1 месяц и общий срок строительства может составить 21 месяц.
| Предшествующая работа | Код работы | Начало работы | Окончание работы | Описание работы | СМР в млн. руб. (в ценах 2008 г) | Выработка за 1 месяц, в млн. руб. | Трудоемкость, в чел.-мес. | Количество работающих человек | Продолжительность, в месяцах |
| - | 1-2 | Подготовительные работы | 6,05 | 0,083 | 73,4 | ||||
| 2-14 | Прочие затраты | 2,8 | 33,7 | ||||||
| - | 1-7 | Тепловой пункт | 1,8 | 21,7 | |||||
| - | 1-13 | Наружные сети | 12,1 | 145,7 | |||||
| - | 1-14 | Дороги и благоустройство | 6,6 | 79,5 | |||||
| 3-4 | Жилой дом №1: фундамент | 10,2 | 122,9 | ||||||
| 4-8 | Жилой дом №1: надземная часть | 25,5 | 307,2 | ||||||
| 5-6 | Универсам: фундамент | 4,8 | 57,8 | ||||||
| 6-8 | Универсам: надземная часть | 14,5 | 174,7 | ||||||
| 1,6 | 7-9 | Трансформаторная подстанция | 1,2 | 12,0 | |||||
| 8,7 | 9-10 | Жилой дом №2: фундамент | 10,2 | 122,9 | |||||
| 10-13 | Жилой дом №2: надземная часть | 25,5 | 307,2 | ||||||
| 11-12 | Детский сад: фундамент | 5,9 | 71,0 | ||||||
| 12-13 | Детский сад: надземная часть | 10,5 | 126,5 | ||||||
| 10.12 | 13-14 | Ввод объектов | - | - | - |
|
Продолжение приложения 1
Расчет параметров
комплексного укрупненного сетевого графика строительства жилого микрорайона
| Код начальных событий, предшествующих работе п | Код работы i-j в месяц | Продолжительность работы tj-j | Сроки работы | Резервы работ | Отметка критических работ | ||||
| ранние | поздние | общие | частные | ||||||
| начало работ | окончание работ | начало работ | окончание работ | ||||||
| - | 1-2 | + | |||||||
| - | 1-7 | - | |||||||
| - | 1-13 | - | |||||||
| - | 1-14 | - | |||||||
| 2-3 | + | ||||||||
| 2-14 | - | ||||||||
| 3-4 | + | ||||||||
| 4-5 | + | ||||||||
| 4-8 | - | ||||||||
| 5-6 | + | ||||||||
| 6-7 | - | ||||||||
| 6-8 | + | ||||||||
| 7-9 | - | ||||||||
| 8-9 | + | ||||||||
| 9-10 | + | ||||||||
| 10-11 | + | ||||||||
| 10-13 | - | ||||||||
| 11-12 | + | ||||||||
| 12-13 | + | ||||||||
| 13-14 | + |
Приложение 2