Определение стоимости объекта.
Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:
- затратный метод:
- метод прямого сравнительного анализа продаж;
- доходный метод.
Оценка стоимости объекта затратным методом:
Для оценки восстановительной стоимости объекта затратным методом воспользуемся ресурсным методом. Этот метод основывается на расчете стоимости основных строительных материаловв текущих ценах с последующим добавлением стоимости строительно-монтажных работ.
Информация о типе элементов конструкций, материале, фактическом их объеме получена на основе анализа проектно-сметной документации.
Расчет стоимости материалов выполнялся в ценах на дату оценки, полученных на основе анализа рынка строительных материалов.
Результаты расчета стоимости материалов приводятся в таблице 5.
Таблица 5
| № п/п | Материалы | Ед.изм. | Количество | Цена единицы, руб | Общая сумма, руб |
| Фундаментный блок ФВС-3 | куб.м | 494,42 | |||
| Щебень | куб.м | ||||
| Рубероид | кв.м | 6,7 | |||
| Бетон | куб.м | 430,5 | |||
| Кирпич красный | шт. | 1,3 | |||
| Кирпич облицовочный | шт. | ||||
| Раствор цементный | куб.м | ||||
| Перемычки | куб.м | 3,3 | |||
| Оконные блоки ОР 12-12 | кв.м | ||||
| Оконные блоки ОР 12-9 | кв.м | ||||
| Стекло | кв.м | ||||
| Скобяные изделия | шт. | ||||
| Дверной блок ДГ 21-9 | кв.м | ||||
| Дверной блок ДГ 21-7 | кв.м | ||||
| Битум | т. | 1,2 | |||
| Скобяные изделия для дверей | шт. | ||||
| Плиты перекрытия ПК 63-12 | куб.м | ||||
| Балки 50-100 | куб.м | 0,7 | |||
| Доска 0,02 | куб.м | 4,5 | |||
| Брус для перекрытия 0,05-0,05 | куб.м | 0,9 | |||
| Швеллер | м/т | ||||
| Утеплитель | куб.м | ||||
| Доска половая | куб.м | ||||
| Гвозди строительные | кг | ||||
| Лаги-брус 50-100 | куб.м | 3,8 | |||
| Раствор известковый | куб.м | ||||
| Стропила 50-200 | куб.м | 6,5 | |||
| Бревна-стойки 150 | куб.м | 1,5 | |||
| Обрешетка | куб.м | ||||
| Профлист | кв.м | ||||
| Кирпич огнеупорный | шт. | 2,1 | |||
| Доска 90 мм | куб.м | ||||
| Линолеум | кв.м | ||||
| Плинтус | м | ||||
| Умывальник | шт. | ||||
| Мойка | шт. | ||||
| Унитаз компакт | шт. | ||||
| Труба водопроводная | М | ||||
| Труба 3/4 дюйма | м | ||||
| Труба 50мм | м | ||||
| Радиатор отопления | шт. | ||||
| Комплект проводки электрооборудования | шт. | ||||
| Монтаж санитарно-технического оборудования | шт. | ||||
| Стоимость всех СМР по объекту | |||||
| ИТОГО: |
Восстановительная стоимость здания магазина, определенная затратным методом, составляет 1299637 рублей, или округленно – 1300000 рублей.
Определение величины накопленного износа строений.
Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания . Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу. Результаты заносятся в таблицу.
Таблица 6
Определение физического износа объекта оценки
| Наименование конструктивных элементов | Удельный вес конструктивного элемента | Износ, % | Процент износа к строению |
| Фундамент | 0,48 | ||
| Стены и перегородки | 2,2 | ||
| Крыша | 1,8 | ||
| Перекрытия | 0,3 | ||
| Полы | 0,63 | ||
| Наружная и внутренняя отделка | 1,65 | ||
| Окна | 0,4 | ||
| Двери | 0,2 | ||
| Электрическое освещение и прочие инженерные коммуникации | 0,5 | ||
| ИТОГО | 8,16 |
Таким образом, процент физического износа здания магазина составляет 8,0%.
Исходя из того, что оцениваемый объект имеет определенный процент физического износа, его остаточная стоимость составит:
Sзат = 1 300 000 * (100 – 8,0) / 100 = 1196000 рублей.
Оценка методом капитализации дохода
Этот метод основан на том, что оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость.
Анализ доходов
Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 30-50 руб. за квадратный метр площади. Для расчетов принимаем среднюю величину в 40 руб. за 1 кв.м. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плате будет увеличиваться на 10% в год в течение второго и третьего года и на 5% в течение четвертого и пятого годов.
Текущую стоимость потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту:
ТС= П1+П2+П3+П4+П5
Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:
Пi = (Сарi – Сзсi) * ТСЕi,
где Capi - арендная плата в году i;
Сзсi - затраты содержания в году i.
TCEi - текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:
где СД - ставка дисконтирования за год;
i - количество лет.
Величина ставки дисконтирования СД отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам высоконадежного банковского вклада - 25-30%. Принимаем СД равной 30%, что соответствует максимально возможной стоимости гаража.
Вторым источником дохода является продажа этого гаража по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии, воспользуемся следующей формулой:
Доход от аренды берется по шестому году.
Ставка возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. Для торговых помещений, представленных на рынке, эта ставка равна 5-10%.
После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:
ТСрев = Срев*ТСЕ5,
где Срев - стоимость реверсии,
ТСЕ5 - текущая стоимость единицы для пятого года.
Анализ расходов
Затраты на содержание гаража составляют 50300 рублей, в том числе налог на имущество – 24000 рублей, то есть в размере 2% от остаточной восстановительной стоимости объекта. Принимаем, что затраты на содержание магазина будут расти, как и арендная плата: на 10% в течение второго и третьего годов и на 5% в течение четвертого и пятого годов.
Необходимо отметить, что для использования здания магазина как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется.
Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме.(табл.7)
Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости потока доходов от аренды и дохода от продажи гаража (реверсии).
Таким образом, стоимость здания магазина, как объекта приносящего доход, составляет 1126871 рубль или округленно 1127000 рублей.
Оценка методом сравнительного анализа продаж
Данные об отобранных для сравнения объектах приведены в таблице 8.
Таблица 7
Анализ дисконтированного денежного потока
| № п/п | Наименование показателя | Единица измерения | Изменение по годам | ||||||
| 1. | Арендуемая площадь | м2 | |||||||
| 2. | Арендная плата за месяц | руб./м2 | |||||||
| 3. | Арендная плата за год | руб./м2 | 184223,5 | ||||||
| 4. | Увеличение арендной платы в год | %/год | |||||||
| 5. | Эксплуатационные расходы | руб./год | 28934,4 | 31827,8 | 33419,2 | 35090,2 | |||
| 6. | Изменение эксплуатационных расходов | %/год | |||||||
| 7. | Налог на имущество | руб./год | 32016,6 | ||||||
| 8. | Чистый операционный доход | руб./год | 89337,6 | 98271,4 | |||||
| 9. | Процент по депозиту | ||||||||
| 10. | Стоимость единицы | 0,76923 | 0,59172 | 0,45517 | 0,35013 | 0,26933 | |||
| 11. | Текущая стоимость денежных потоков | руб. | 62473,8 | 52862,5 | 44729,8 | 36127,9 | 29180,2 | ||
| 12. | Текущая стоимость будущих доходов | руб. | 225 374 | ||||||
| 13. | Стоимость реверсии | руб. | 901 497 | ||||||
| 14. | Рыночная стоимость объекта | руб. | 1 126 871 |
Таблица 8
Таблица характеристик объектов торгового назначения по сравнимым продажам.
| Номер объекта сравнения | Объект оценки | |||
| Местоположение | ул.М. Горького | ул. Советская | ул. Макаренко | ул. Агеева |
| Юридическое описание | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность |
| Цена предложения, продажи, руб. | ||||
| Право собственности | Полное | Полное | Полное | Полное |
| Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Неыночные |
| Условия продажи | Продажа | Предложение | Предложение | Предложение |
| Дата предложения, продажи | Ноябрь 2009 года | Август 2009 года | Сентябрь 2009 года | Ноябрь 2009 года |
| Физические характеристики | ||||
| Строительные характеристики | Фундамент бетонный, стены кирпичные | Фундамент бетонный, стены кирпичные | Фундамент бетонный, стены кирпичные | Фундамент бетонный, стены кирпичные |
| Общая площадь, м2 | ||||
| Площадь участка, м2 | ||||
| Коммуникации | Все необходимые | Все необходимые | Все необходимые | Все необходимые |
| Состояние | Хорошее, ремонт не требуется | Удовлетворительное, требуется космети-ческий ремонт | Хорошее, После ремонта | Удовлетворительное, требуется космети-ческий ремонт |
| Удалённость от магистралей | Рядом | Рядом | Рядом | 200 м |
| Использование | Магазин строительных материалов | Мебельный Магазин | Хозяйственный магазин | Хозяйственный магазин |
Таблица 9
Таблица корректировок стоимости сравнимых объектов
| Элемент сравнения | Ед. измер. | Объекты сравнения | |||
| Оцениваемый | |||||
| Цена продажи (предложения) | Руб. | 1 200 000 | 600 000 | 900 000 | |
| Площадь | Кв. м | ||||
| Цена за единицу площади | Руб./кв.м | ||||
| Право собственности | полное | полное | полное | полное | |
| Корректировка | % | ||||
| Сумма корректировки | |||||
| Скорректированная цена | |||||
| Условия финансирования | рыночные | рыночные | рыночные | нерыночные | |
| Корректировка | % | + 15 | |||
| Сумма корректировки | +750 | ||||
| Скорректированная цена | |||||
| Условия продажи | Продажа | Предложение | Предложение | Предложение | |
| Корректировка | % | -10 | -10 | -10 | |
| Сумма корректировки | -387 | -417 | -425 | ||
| Скорректированная цена | |||||
| Условия рынка (время продажи) | Ноябрь 2009 года | Август 2009 года | Сентябрь 2009 года | Ноябрь 2009 года | |
| Корректировка | % | ||||
| Сумма корректировки | |||||
| Скорректированная цена | |||||
| Местоположение в Туле | ул. М. Горького | ул. Советская | ул. Макаренко | ул. Агеева | |
| Корректировка | % | -5 | |||
| Сумма корректировки | -200 | ||||
| Физические характеристики | |||||
| Материал стен | кирпичные | кирпичные | кирпичные | кирпичные | |
| Корректировка | % | ||||
| Сумма корректировки | |||||
| Наличие коммуникаций | все необходимые | все необходимые | все необходимые | все необходимые | |
| Корректировка | % | ||||
| Сумма корректировки | |||||
| Техническое состояние | Хорошее | Требуется косметический ремонт | Хорошее | Требуется косметический ремонт | |
| Корректировка | % | +10 | +5 | ||
| Сумма корректировки | 400,65 | 191,25 | |||
| Удаленность от магистралей | рядом | рядом | рядом | 200м | |
| Корректировка | % | +3 | |||
| Сумма корректировки | 114,75 | ||||
| Скорректированная цена | Руб./кв. м | ||||
| Средневзвешенная цена | Руб./кв. м | ||||
| Стоимость | Руб. | 1 294 102 |
Таким образом, рыночная стоимость магазина, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет: 1294 102 рублей.,
Объяснение корректировок
Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.
В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения 1 кв. м площади магазинов.
Объекты сравнения нами подобраны близкие по качеству градостроительных зон и общей площади.
В связи с тем, что права собственности у всех сравниваемых объектов с оцениваемым одинаковы, корректировка на эти элементы не выполнялись.
Объект №3 по условиям финансирования сделки выделяется от других объектов. Сделка возможна с элементами кредитования, что приводит к завышению цены сделки в среднем на 15%.
Цены предложений всех объектов сравнения уменьшены на 10%, так как по данным оценочных и риэлторских фирм цены предложений для такого типа недвижимости завышаются на 5-15%.
Корректировки на условия рынка выполнялись исходя из того, что увеличение цен предложения за предшествующие периоды происходило в среднем на 5% в месяц.
Корректировки на местоположение объектов, техническое состояние и удаленность от транспортных путей определялись на основе использования метода парных продаж и мнения эксперта.
Согласование результатов
В результате расчетов рыночной стоимости гаража по трем методам получены следующие результаты:
| Метод оценки | Стоимость, руб |
| Затратный метод | 1 196 000 |
| Метод сравнительного анализа продаж | 1 294 102 |
| Доходный метод | 1 127 000 |
Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами оценки.
Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод аналогичных продаж. Основополагающим фактором при купле-продаже недвижимости является соотношение уровня спроса и предложения. Несмотря на отсутствие информации по абсолютно аналогичным объектам, усредненные данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж примем на уровне 0,5.
Реальную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает затратный метод, его вес определяется равным 0,3. Этот метод позволяет учесть сложившийся на момент оценки уровень рыночных цен на возведение аналогичных объектов, причем скорректированный на фактическое состояние объекта.
Наименее достоверную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает доходный метод. Связано это с тем, что сдача в аренду торговых комплексов и помещений имеет ограниченный характер. Минусом этого метода является и прогнозный характер расчетов. Для целей настоящей оценки вес результата, полученного доходным методом, определяется равным 0,2.
Значимость каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости устанавливается следующим образом:
1. Затратный метод 0,3.
2. Метод сравнительного анализа продаж – 0,5;
3. Доходный метод - 0,2;
Следовательно, рыночная стоимость здания магазина определится следующим образом:
С= 1196000*0,3 + 1294102*0,5 + 1127000*0,2 = 1 231 251 рублей.
Библиографический список:
1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 №135-ФЗ
2. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости Учеб. пособие, М.: Российское Общество Оценщиков, 2006 г. -230 с.
3. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Российское Общество Оценщиков: Метод. разработка. ч.1, 2005 г.-92 с.
4. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 2008. – 384с.
5. Попов Г.В. Основы оценки недвижимости, М.: РОО, 2005.
6. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р), М.: Госгражданстрой, 2007.
7. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. Спб.: ТОО «Технобалт», 2005.
8. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/ Пер. с англ. М.: Дело, 2005.
9. Экспертиза правового положения объектов недвижимости :-M.: Российское Общество Оценщиков: Метод. разработка, 2008 г. -8б с.