Какие документы использовать

Чтобы составить отчетность, вам понадобятся:

1) постановление Правительства РФ от 27 октября 2005 г. № 645 « О ежеквартальной отчетности застройщиков…» с Правилами и формами;

2) постановление Правительства РФ от 21 апреля 2006 г. № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика»;

3) приказ ФСФР от 30 ноября 2006 г. № 06-137/пз-н «Об утверждении Инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика»;

4) приказ ФСФР от 12 января 2006 г. № 06-2/пз-н «Об утверждении Методических указаний по заполнению форм ежеквартальной отчетности застройщика…».

Совет

Подробнее о новых требованиях к застройщикам с 2017 года читайте в статье «Застройщикам: важные изменения в Законе о долевом строительстве»

Как заполнять формы

Рассмотрим формы подробнее.

Титульный лист (форма 1).Приведите наименование, адрес, ИНН компании.

Строку 5 «Сведения о лицензии…» заполняйте, только если совмещаете функции генподрядчика, техзаказчика, проектировщика. Эти виды деятельности может осуществлять только член СРО.

Сведения о многоквартирном доме (форма 2).Эту форму сдают начиная с квартала, в котором застройщик заключил по строящемуся объекту первый договор участия в долевом строительстве. Если компания одновременно строит несколько домов, для каждого заполните отдельную форму.

В разделе 7 приведите информацию о заключенных и расторгнутых договорах с дольщиками.

На заметку

То, что в разделе 7 следует показать сумму обязательств застройщика только по действующим договорам, подтверждает постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25 мая 2015 г. № Ф09-2192/15

Пример 1. Как заполнить раздел 7 формы 2 в отчете за II квартал

Застройщик заключил первый договор с дольщиком 12 декабря 2016 года (дата регистрации договора в Росреестре). Всего с 12 декабря 2016 года по 30 июня 2017 года заключили 143 договора.

Из них во II квартале заключили 50 договоров, расторгли 3.

Итого на 30 июня заключенных действующих договоров – 140 (143 – 3). Общая сумма обязательств по ним на конец квартала – 240 млн руб.

В разделе 7 формы 2 бухгалтер отразил это так:

	Информация о заключенных договорах участия в долевом строительстве по объекту недвижимости:
	дата заключения первого договора	12 декабря 2016 г.
	общее количество заключенных договоров с начала строительства (создания)
	количество договоров, заключенных за отчетный период
	количество договоров, расторгнутых за отчетный период
	общая сумма обязательств по договорам (млн руб.)

В последней строке поставьте общую сумму обязательств перед дольщиками. Здесь нужно показать сумму (цену) всех нерасторгнутых договоров на последний день квартала (в млн руб.). Она будет равна сумме по строке 1450 баланса за полугодие (кредитовое сальдо по счету 76 или 86).

Суммы по расторгнутым договорам, которые компания вернула дольщикам, сюда не входят, так как обязательство прекращено (ст. 408 ГК РФ). Его не отражают ни в учете, ни в отчетности. То есть показывают сумму реальной задолженности перед дольщиками (Положение по ведению бухгалтерского учета… утв. приказом Минфина от 29 июля 1998 г. № 34н; п. 1 ст. 13 Закона № 402-ФЗ).

Справка. По расторгнутым договорам составьте справку (обязательной формы нет). Образец ниже.

Кликните на чтобы узнать подробнее

Форма
Справку составьте в свободной форме. Данные для ее заполнения возьмите из реестра договоров

Справку составляют на основании реестра договоров.

В части I «Реестр заключенных договоров» – данные участника; номер, дата госрегистрации и цена договора; дата первого платежа; оплата; задолженность; дата сдачи дома. Итог по графе «Цена договора» (за минусом расторгнутых договоров) должен равняться сумме расшифровки по строке 1450 баланса – в части суммы заключенных договоров и итоговой суммы по кредиту счета их учета (76, 86) в зависимости от учетной политики.

А итог по графе «Задолженность по ДДУ» (за минусом расторгнутых договоров) – сумме расшифровки по строке 1230 баланса в части указания суммы задолженности дольщиков по оплате заключенных договоров.

В части 2 «Реестр расторгнутых договоров» – те же даные. Но вместо задолженности и сдачи дома возвращенная сумма и дата регистрации расторжения договора.

Сумма данных за отчетный квартал по графе «Возвращена сумма участнику ДДУ в связи с расторжением ДДУ» будет равна показателю строки 6 отчета «Сведения об использовании застройщиком привлеченных денежных средств участников (форма 3).

Важно запомнить

Если застройщик строит одновременно несколько объектов, отдельно для каждого нормативы не определяют – их считают по компании в целом

Сведения об использовании средств (форма 3).Здесь приведите обобщенную информацию по всем объектам недвижимости (п. 9 Правил № 645). Если строите несколько домов, укажите сводные данные по всем. При этом показатели по срокам 4, 5, 7 о трате целевых средств должны соответствовать нормам статей 18, 18.1 Закона № 214-ФЗ. А также сводной смете по каждому объекту.

Сумма по строке 9 «Остаток привлеченных денежных средств...» должна равняться сумме пояснения к строке 1250 «Денежные средства» квартального баланса (в части выделения средств дольщиков из общей суммы).

Сведения о нормативах (форма 4).Застройщик должен подтвердить финансовую устойчивость нормативами:

– Н 1 – обеспеченности обязательств (не менее 1);

– Н 2 – целевого использования средств (не более 1);

– Н 3 – безубыточности (не менее 1).

Первые два рассчитывают на основании квартальных данных бухотчетности. Третий – за год – на последний день календарного года (п. 1.3 Инструкции № 06-137/пз-н).

Пример 2. Как посчитать нормативы устойчивости

За последние три года компания получила прибыль за 2016 год – 320 тыс. руб. Рассчитаем нормативы по данным баланса (для наглядности приводим расшифровки строк для расчета нормативов):

Н 1 = 496 334 : 240 000 = 2,07 > 1.

Числитель включает сумму внеоборотных активов, дебиторской задолженности и финансовых вложений за вычетом незавершенки и задолженности участников (п. 2.2 Инструкции № 06-137/пз-н).

Н 2 = (470 180 + 10 003 - 430 000 - 10 000) : (483 829 + 7500 - 240 000) = 0,16 < 1.

Норматив безубыточности определяется как количество лет из трех последних лет работы застройщика, в которых в годовом отчете о финрезультатах отражалась прибыль.

По итогам 2016 года была прибыль, значит:

Н 3 = 1

Это соотвтетствует требованиям.

За полугодие норматив не определяют.

Таким образом, все нормативы отвечают установленным критериям. Финансовое положение застройщика устойчивое.