Что предусмотреть в учетной политике
Вот возможные положения учетной политики застройщика (с выбором одного из способов).
1. Признание дохода в виде вознаграждения застройщика (когда в договоре вознаграждение указано в виде фиксированной суммы или процента от суммы инвестиционного взноса):
– ежемесячно;
– с другой периодичностью.
2. Отражение затрат застройщика:
– на счете 20 «Основное производство»;
– на отдельном субсчете счета 08 «Вложения во внеоборотные активы».
3. Учет сумм, поступающих от инвесторов (дольщиков):
– на счете 76 – вся сумма целевых поступлений до окончания строительства;
– на счете 62 – в части вознаграждения застройщика.
Если застройщик привлекает займы и кредиты, он отражает их на счетах 66 и 67 в составе кредиторской задолженности.
Когда застройщик строит для дольщиков или соинвесторов, по окончании строительства часть построенного объекта он должен передать согласно их доле. По таким договорам разницу между себестоимостью и договорной стоимостью части объекта, указанной в договорах, застройщик включает в доход.
Как правило, в этих договорах свое вознаграждение застройщик не выделяет. Или указывает, что вознаграждение определяется по окончании строительства как сумма экономии.
Рассмотрим вариант отражения дохода застройщика при строительстве для дольщиков (инвесторов) в виде разницы между себестоимостью и договорной ценой с отражением собственных затрат застройщика на счете 20.
В этом случае в отчетности застройщика в ходе строительства дохода не будет – его можно определить только по окончании строительства.
Будем исходить из того, что других видов деятельности нет и что упрощенные способы учета компания не применяет.
В балансе до сдачи объекта будут такие показатели:
– в разделе I «Внеоборотные активы» – сумма затрат на строительство (счет 08 плюс счет 19);
– в разделах IV «Долгосрочные обязательства» и V «Краткосрочные обязательства» – суммы заемных средств, привлеченных для строительства; при этом по строке 1450 «Прочие долгосрочные обязательства» также отражают целевые средства, которые поступили для строительства от дольщиков и соинвесторов.
Совет
Детализацию строк в балансе определите самостоятельно исходя из существенности того или иного показателя
Не будет данных:
– о незавершенном производстве (в разделе II «Оборотные активы» по строке 1210 «Запасы»);
– о задолженности покупателей и инвесторов за отгруженную продукцию и передаваемые объекты (в разделе II по строке 1230 «Дебиторская задолженность»);
– о чистой прибыли (в разделе III «Капитал и резервы» по строке 1370 «Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)».
То есть в ходе строительства баланс застройщика показывает:
– рост вложений во внеоборотные активы;
– увеличение долгов компании (перед инвесторами);
– отсутствие затрат в производство;
– отсутствие долгов покупателей (инвесторов);
– отсутствие чистой прибыли от деятельности.
Пример. Как отразить показатели в балансе
Застройщик (ООО «ИнвестСтрой») ведет долевое строительство многоквартирного дома.
На 31 декабря 2016 года у него следующие активы и обязательства (в тыс. руб.):
– вложения в строительство, отраженные на счете 08, – 20 000;
– авансы, уплаченные поставщикам и подрядчикам, – 500;
– текущий долг дольщиков по оплате заключенных договоров участия в долевом строительстве – 10 000;
– прочая дебиторская задолженность – 30;
– остаток неиспользованных поступлений от дольщиков на расчетном счете – 850;
– собственные денежные средства застройщика – 100;
– уставный капитал – 100;
– кредит на строительство – 5000;
– сумма всех полученных взносов дольщиков по заключенным договорам – 25 000;
– задолженность застройщика по оплате подрядчикам выполненных работ – 1380.
Прочих активов и обязательств нет.
Образец заполнения баланса – ниже (для упрощения примера данные за предыдущие два года не приводим).