По какой ставке считать налог при строительстве жилья
Опасно
Затягивать строительство невыгодно – земельный налог придется заплатить с повышающим коэффициентом
Если компания приобрела в собственность участок для жилищного строительства, земельный налог она начисляет с коэффициентом 2 (п. 15 ст. 396 НК РФ). То есть в течение первых трех лет платит налог в двойном размере (с момента регистрации права собственности на участок до регистрации права собственности на построенный объект).
Если компания успела построить дом за три года, то она пересчитывает налог с коэффициентом 1. И разницу возвращает из бюджета.
Если не успела, то за время, которое превышает три года, придется начислить налог с коэффициентом 4. При этом из бюджета уже ничего не вернут.
Пример 3. Как посчитать налог при строительстве многоквартирного дома
2 марта 2015 года компания купила участок под строительство многоквартирного жилого дома (на продажу). Кадастровая стоимость участка – 10 000 000 руб. Компания построила дом за два года и 28 февраля 2017 года зарегистрировала право собственности.
Ставка земельного налога в регионе – 0,3 процента.
В 2015–2016 годах компания платила налог с коэффициентом 2.
Сумма налога составила 110 000 руб.:
– за 2015 год — 50 000 руб. (10 000 000 руб. × 0,3% × 2 × 10 мес. / 12 мес.);
– за 2016 год — 60 000 руб. (10 000 000 руб. × 0,3% × 2).
После окончания строительства и регистрации права собственности бухгалтер пересчитал налог с коэффициентом 1.
Сумма налога составила 55 000 руб.:
– за 2015 год – 25 000 руб. (10 000 000 руб. × 0,3% × 10 мес. / 12 мес.);
– за 2016 год – 30 000 руб. (10 000 000 руб. × 0,3%).
Сумма переплаты по налогу – 55 000 руб. (110 000 – 55 000).
В марте 2017 года бухгалтер подал в налоговую уточненные декларации за 2015 и 2016 годы. По заявлению компании инспекция вернула переплату на расчетный счет.
Если бы компания строила дом четыре года, она бы заплатила 300 000 руб. налога (за первые 3 года с коэффициентом 2, за четвертый год — с коэффициентом 4). То есть:
– за первые три года – в сумме 180 000 руб. (10 000 000 руб. × 0,3% × 2 × 3);
– за четвертый год – в сумме 120 000 руб. (10 000 000 руб. × 0,3% × 4).
Компания, которая использует участок не по назначению, считает налог по повышенной ставке
А если компания в течение трех лет не освоила участок, который приобрела для жилищного строительства?
Это не лишает ее права на пониженную ставку 0,3 процента с повышающими коэффициентами 2 и 4 (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 54; письмо Минфина от 6 июня 2016 г. № 03-05-05-02/32755). Даже если застройщик длительное время не вел строительство, а затем продал участок или передал в аренду для строительства.
Но если компания использует участок не по назначению, например строит на нем не жилье, а производственный объект, ставка налога будет 1,5 процента (письма Минфина от 26 мая 2016 г. № 03-05-04-02/30117, ФНС от 20 мая 2016 г. № БС-4-11/9067).
Платить ли налог, если есть нежилые помещения в многоквартирном доме
А если застройщик построил многоквартирный дом и часть нежилых помещений в нем оформил в собственность? Как посчитать налог?
С участка, который приходится на эти помещения, налог компания не платит. Минфин подтвердил это в письмах от 22 августа 2016 г. № 03-05-06-02/48918, от 14 июля № 03-05-06-02/41142, от 4 мая 2016 г. № 03-05-06-02/2582 и др.
С 1 января 2015 года земельные участки, которые входят в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаются объектом обложения земельным налогом (подп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ). Так как земельный участок под домом относится к общему имуществу многоквартирного дома (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Важно знать
Участки под многоквартирным домом, которые являются общим имуществом дома, земельным налогом не облагаются
С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме участок поступает в долевую собственность собственников этих помещений.
А вот если все квартиры в многоквартирном доме принадлежат одной компании, то она должна платить земельный налог по участку, на котором находится дом. Поскольку этот участок не будет относиться к общему имуществу дома и подпункт 6 пункта 2 статьи 389 НК РФ к нему не применяется (письмо Минфина от 15 апреля 2016 г. № 03-05-05-02/21894). Общее имущество многоквартирного дома должно находиться в собственности двух или нескольких собственников помещений дома (п. 4 ст. 244 ГК РФ).
Ставки и сроки уплаты налога в регионах могут различаться – поэтому уточните, какая ставка и какой порядок действуют на территории, где находится ваш участок. Информацию можно найти в местных нормативных актах (законах субъектов РФ – для Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя), а также на сайте ФНС вашего региона.
Если сомневаетесь, куда сдать декларацию в сложной ситуации, – уточните в налоговой инспекции.
Налоги и взносы
Возмещайте расходы на пособия по‑новому
Налоги и взносы
Как рассчитывать НДФЛ с зарплаты иностранных