Особенности приобретения и регистрации прав на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества.

Поскольку объекты недвижимости, для строительства, реконструкции которых не требуется выдача разрешения на строительство, в эксплуатацию не вводятся, ст.25.3 Закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлены особенности регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества, которые заключаются в том, что специальными основаниями для государственной регистрации права собственности являются два документа:

1. Документ, подтверждающий факт создания объекта и содержащий его описание. Таким документом в соответствии с п.3 ст. 25.3 Закона о регистрации прав является декларация об объекте недвижимого имущества. Форма декларации об объекте недвижимого имущества утверждена приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 №447. Лицо, заполнившее декларацию, подтверждает полноту и достоверность указанных сведений об объекте недвижимого имущества своей подписью. Декларация может быть заполнена как самим правообладателем, так и его представителем.

2.Правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества.

Наличие у заявителя права на земельный участок является необходимым условием для регистрации права на расположенный на этом земельном участке объект недвижимого имущества. При этом не имеет значения, когда возникло право и зарегистрировано ли ранее возникшее (до 31 января 1998 г.) право на земельный участок в ЕГРП. Не имеет значения также и вид права. Земельный участок может принадлежать заявителю на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или использоваться им на основании договора аренды. Предоставление кадастрового паспорта земельного участка, на котором создан объект недвижимости, не требуется. Если право заявителя на земельный участок ранее зарегистрировано в ЕГРП, то правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, заявителем не предоставляется. Вместе с тем в соответствии с п.2 ст.25.3 и абз.12 п.1 ст.20 Закона о регистрации прав не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий созданный объект недвижимости, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект, отсутствуют в ГКН.

Право у лица, осуществившего строительство индивидуального жилого дома, возникает на основании совокупности юридических фактов ( п.1 ст.218 ГК РФ). Объекты ИЖС выделены в отдельную группу, поскольку для регистрации прав на эти объекты п.4 ст.25.3 Закона о регистрации прав установлены специальные требования.

Нормы ст.25.3 Закона о регистрации прав содержат требования к разрешенному использованию земельного участка: для ИЖС, для ведения ЛПХ, т.е. земельный участок должен быть использован исключительно для строительства гражданином жилого дома и никакие другие объекты (многоквартирные жилые дома, производственные объекты) на таком земельном участке построены быть не могут.

Документом, подтверждающим факт создания объекта ИЖС, является разрешение органа местного самоуправления на ввод в эксплуатацию и кадастровый паспорт такого объекта (п.4 ст.25.3 Закона о регистрации прав).

Таким образом, государственная регистрация права на созданный объект ИЖС осуществляется (ст.25, п.4 ст.25.3 Закона о регистрации прав):

- при наличии права застройщика на земельный участок, предназначенный для ИЖС или расположенный в черте поселения и предназначенный для ведения ЛПХ;

- на основании документов, подтверждающих факт создания объекта: разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и кадастрового паспорта объекта ИЖС.

С 1 сентября 2006 г. по 1 марта 2015 г. действует специальное правило, в соответствии с которым для регистрации права на созданный объект ИЖС разрешение на ввод объекта в эксплуатацию для государственной регистрации права не требуется.

В указанный период времени кадастровый паспорт ИЖС является единственным документом, необходимым для регистрации права на созданный индивидуальный жилой дом.

57. Приобретение и регистрация прав на объекты незавершенного строительства

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) объекты незавершенного строительства включены в перечень недвижимых вещей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость.

Приобретение права собственности или иного вещного права на созданный объект недвижимости (в том числе на объект незавершенного строительства) происходит на основании пункта 1 статьи 218 ГК РФ, которым установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом. В связи с этим застройщику необходимо представлять документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц (инвесторов, участников договора простого товарищества).

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Объект незавершенного строительства, приобретает статус недвижимого имущества с момента государственной регистрации прав на него лицом, создающим этот объект. Однако еще до окончания создания недвижимого имущества может возникнуть потребность совершения с ним сделки. Объект незавершенного строительства, право на который зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, может быть предметом гражданско-правовых сделок: купли-продажи, дарения, мены и.т.д.

В соответствии с пунктом 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если на основании данного документа ранее было зарегистрировано право заявителя (право лица, представителем которого является заявитель, если документы на государственную регистрацию представлены представителем) на указанный земельный участок в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Разрешение на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения, запрашивается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в органе, выдавшем такое разрешение, при условии, что заявитель не представил такое разрешение по собственной инициативе.

Также к заявлению о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства помимо документов, подтверждающих полномочия заявителя, и учредительных документов юридического лица либо нотариально удостоверенных их копий должны прилагаться следующие документы:

- платежный документ об уплате государственной пошлины;

- иные документы, необходимые для государственной регистрации.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, (пункт 3 статьи 25 Закона о регистрации).

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, (пункт 4 статьи 25 Закона о регистрации).

При этом необходимо иметь в виду, что не подлежит государственной регистрации право собственности на возведенный объект недвижимости, являющийся самовольной постройкой.

В случае продажи «недостроя» договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой влечет его недействительность. Переход к покупателю права собственности на объект незавершенного строительства подлежит государственной регистрации.

Все документы в регистрирующий орган представляются в двух экземплярах: один экземпляр – подлинники, второй – ксерокопии.

58 Особенности государственной регистрации прав на объекты недвижимости после реконструкции.

Регистрационные действия после завершения строительных работ по реконструкции существующего объекта недвижимости зависят от того, был ли создан в результате реконструкции новый объект недвижимости с новыми характеристиками или существующий объект всего лишь претерпел изменения без изменения его внешних границ и утраты тождественности. В случае если право было зарегистрировано в ЕГРП и в результате реконструкции (перепланировки, переустройства) не произошло изменений внешних границ объекта, то в соответствии с п. 67 Правил ведения ЕГРП в ЕГРП вносится запись об изменении объекта.

Если строительные работы привели к созданию нового объекта, то осуществляется государственная регистрация возникновения права на объект, созданный в результате реконструкции.

Если раннее в ЕГРП ранее была внесена запись о праве на объект до реконструкции, она погашается; раздел закрывается в связи с ликвидацией объекта, а на новый объект открывается соответствующий раздел.

Реконструкция часто осуществляется собственником здания с привлечением инвесторов. На основании договоров на участие в реконструкции, заключенных с собственником здания, у инвесторов возникает либо право общей долевой собственности на реконструированный объект, либо права на его конкретные части. При реконструкции с привлечением инвестиций происходит создание новых объектов права- частей здания, помещений. Право собственности инвесторов на данные самостоятельные объекты недвижимости должны регистрироваться на основании инвестиционных договоров на участие инвесторов в реконструкции на разрешения на ввод в эксплуатацию здания после реконструкции.

Закон об участии в долевом строительстве не предусматривает возможность привлечения денежных средств участников долевого строительства для реконструкции объекта недвижимости по договорам долевого участия.

В случае, если в результате проведенной реконструкции изменяются размеры долей участников долевой собственности при осуществлении государственной регистрации права на реконструированный объект недвижимого имущества, находящийся в долевой собственности, запрашивается соглашение участников долевой собственности о перераспределении размеров долей либо соответствующее решение суда.

В остальных случаях реконструкции объекта недвижимого имущества для государственной регистрации прав на реконструированный объект недвижимого имущества рекомендуется открывать новый раздел ЕГРП, при этом раздел ЕГРП, связанный с ранее существовавшим объектом недвижимого имущества, закрывается в соответствии с пунктом 36 Правил ведения ЕГРП.