Архитектурно строительное проектирование включает

• разработку концепций проекта
• создание дизайн-проекта
• проектирование инженерных систем
• согласование проекта с заказчиком
• экспертизу строительства
• технический аудит и мониторинг
• расчет строительных конструкций
• аудит сметной документации.

Состав проектной документации архитектурно-строительного проектирования определяется законодательными актами, действующими на территории Российской Федерации. В основном это два документа:

• постановление правительства РФ от 16.02.2008 г. №87
• градостроительный кодекс (статья 48 п12)

Работы по созданию проекта должны выполняться высококвалифицированными строителями-проектировщиками, имеющими огромный опыт работ. Именно такие специалисты работают в нашей компании. Они выполняют полный комплекс подготовительных мероприятий архитектурного проектирования и предоставление заказчику дизайн-проекта и рабочей документации. Наши специалисты готовы разработать любой уникальный проект полностью отвечающий техническому заданию.

32. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

(часть 1 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 373-ФЗ)

33.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

34. Строительный контроль (ранее – «технический надзор») - комплекс экспертно-проверочных мероприятий, осуществляемых с целью обеспечения точного соблюдения определяемых проектом стоимости, сроков, объемов и качества производимых работ и строительных материалов.

Строительный контроль осуществляется на основании положений ст. 53 Градостроительного кодекса РФ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства.

Статья 749 Гражданского кодекса РФ закрепляет право заказчика на привлечение специалиста к контролю и надзору за выполнением работ. Если заказчик не обладает специальными познаниями либо по иным причинам не желает в полном объеме выполнять функцию заказчика по контролю и надзору за строительством, то осуществление этой функции и принятие от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком он вправе доверить третьему лицу - профессиональному юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, имеющему свидетельство о допуске к работам по осуществлению строительного контроля, выданное саморегулируемой организацией.

Цели строительного контроля:

- Обеспечение высокого качества строительства;

- Обеспечение применения строительных материалов, указанных в проекте строительства;

- Обеспечение выполнения проекта без превышения сметной стоимости строительства;

- Обеспечение высокого качества строительства.

Проблемы, которые можно избежать с помощью строительного контроля:

- Неравномерная осадка здания, трещины, деформации и обрушения здания, вызванные несоблюдением нормативных и проектных требований и технологий строительства;

- Необоснованное увеличение затрат на реализацию проекта вследствие неправильно составленной подрядчиками сметы. Как правило, сумма сметы подрядчика превышает реальную стоимость работ на 30-50 %;

- Некорректное ведение исполнительной технической документации, затрудняющее поиск нарушений технологий в ходе строительства и сознательных отступлений от проекта и строительных норм со стороны подрядчиков, а также создающее трудности для технических служб при последующей эксплуатации здания;

- Нарушение прочностных характеристик конструкций, ухудшение экологической ситуации в результате использования подрядчиками дешевых строительных материалов, не указанных в проекте;

- Снижение рентабельности проекта, вызванное срывом сроков проведения работ.

Область применения строительного контроля являются строительство, капитальный ремонт, реконструкция и реставрация зданий и сооружений:

- промышленных зданий и сооружений;

- объеков культурного наследия;

- торгово-развлекательных центров;

- бизнес-центров;

- гостиничных центров;

- жилых зданий и жилых комплексов.

Порядок проведения строительного контроля регламентируется нормативно-правовыми актами Российской Федерации, а именно Положением о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 г. N 468.

Строительный контроль строительства осуществляется рабочей группой, назначаемой в соответствии с требованиями проекта и состоящей из специалистов различного профиля:

- инженер по общестроительным работам;

- инженер по электрическим сетям;

- инженер сантехнических систем;

- инженер систем вентиляции и кондиционирования;

- специалист по анализу и составлению сметной документации;

- инженер-проектировщик.

Назначенная группа осуществляет наблюдение и контроль за проведением строительных работ на объекте с частотой, задаваемой требованиями проекта и уровнем сложности объекта. По каждому посещению объекта (или с частотой, необходимой заказчику) составляются отчетные материалы о ходе реализации проекта, включающие:

- описание выявленных дефектов и нарушений;

- выдержки из нормативной и технической документации, подтверждающие наличие выявленных нарушений;

- фотоматериалы;

- графики выполнения работ;

- таблицы расхода средств.

По окончании проекта осуществляется участие в сдаче завершенного объекта Государственной приемочной комиссии.

В случае подключения технический надзор на стадии, когда строительные работы на объекте уже велись, целесообразно проведение предварительного обследования здания с целью своевременного выявления нарушений технологии и дефектов конструкций здания или сооружения и снижения рисков ухудшения качества строительства в дальнейшем.

44. Раздел общего имущества и выдел доли.

Выдел доли (раздел) из общего имущества является одним из способов прекращения права общей долевой собственности. Выдел отличается от раздела тем, что в первом случае выделяется доля одного из сособственников без прекращения права общей собственности для остальных ее участников, во втором - общая собственность на имущество полностью прекращается. Последнее происходит, в частности, когда объект недвижимости принадлежит двум гражданам и одному из них выделяется его доля либо когда все участники потребуют выдела в натуре принадлежащих им долей.Право требовать выдела своей доли имеет каждый из участников долевой собственности. Закон допускает возможность добровольного раздела общего имущества, выдела доли из него. Это может быть осуществлено путем как выдела доли в натуре, так и приобретения доли выделяющегося сособственника остальными участниками долевой собственности или одним из них.При недостижении соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли из него любой участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли (п. 3 ст. 252 ГК РФ).В этой связи суды, как правило, назначают техническую экспертизу.Каждое лицо, участвующее в деле, вправе представить суду вопросы, которые должны быть разъяснены экспертом, предложить свои варианты раздела.Оценку всех доказательств в их совокупности производит суд.Выдел доли (раздел) недвижимого имущества может быть произведен судом, если выделяемая доля составляет изолированную часть с отдельным входом либо имеется возможность превратить ее в таковую путем соответствующего переоборудования. Не могут оставаться в общей собственности отдельные помещения, например кухня, коридор и т.п., поскольку в этом случае будет иметь место не раздел в натуре, а определение порядка пользования строением, что возможно лишь при предъявлении соответствующего иска.Нельзя и допустить нарушения жилищных прав участника долевой собственности на жилой дом. Поэтому в тех случаях, когда спорный жилой дом является постоянным местом жительства выделяющегося собственника, недопустима выплата денежной компенсации вопреки его воле независимо от размера доли.

 

45. Права на недвижимость, подлежащие государственной регистрации.

Государственной регистрации подлежат следующие вещные права на недвижимое имущество, указанные в п. 1 ст. 131 и ст. 216 ГК:

Регистрации подлежат следующие права физических лиц:

1. право собственности на недвижимость, включая земельные участки;

2. право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

3. право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

4. частный сервитут (на земельные участки и иную недвижимость);

5. право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа, пожизненного содержания с иждиве­нием.

Право пользования в силу завещательного отказа означает, что на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель возложил обязанность предоставить другому лицу на период его жизни или на другой срок право пользования этим имуществом.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина.

Сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества.Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения. Таким образом частный сервитут имеет двойственную природу. С одной стороны это вещное право лица, в пользу которого установлен сервитут – сервитуария, а с другой стороны это ограничение (обременение) прав собственника земельного участка. Публичный сервитут не является вещным правом, т.к. не имеет правообладателя. Публичный сервитут – это только ограничение (обременение) прав собственника недви­жимости.

Регистрации подлежат следующие права организаций (юридических лиц):

6. право хозяйственного ведения имуществом (государственные и муниципальные предприятия);

7. право оперативного управления имуществом (учреждения, казенные предприятия);

8. право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

9. право собственности на имущество и земельные участки (кроме предприятий и учреждений);

10. частный сервитут (на земельный участок и иную недвижимость).

 

46.Жилищные права граждан .

Жилищное право - это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Понятие "жилищное право" употребляется в юридической литературе в двух смыслах, узком и широком. В узком смысле жилищное право - это субъективное право конкретного человека на жилое помещение, в широком смысле - это институт гражданского права, включающий в себя нормы других отраслей права, посвященные либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, связанным с жильем. Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название "жилищные отношения"

Метод ЖП права - это совокупность юридических средств, при помощи которых осуществляется правовое регулирование качественно однородных общественных отношений. Можно говорить о двух методах правового регулирование жилищных отношений:

1) диспозитивный – при соблюдении равноправия сторон, основан на дозволениях;

2) императивный – основан на предписаниях власти, выполнении обязанностей, наказаниях при нарушении запретов.

В тоже время, по критерию самостоятельности принятия решений субъектами жилищных правоотношений в данной отрасли права используется как метод автономии (предоставляется возможность самостоятельного определения поведения в отношениях сторон), так и авторитарный метод (использование властных правовых предписаний).

Система базовых идей, принципов, на основе которых строится подотрасль жилищного права:

1) неприкосновенность жилища. Этот принцип установлен в Конституции РФ и получил свое развитие в ст. 3 ЖК РФ. Он означает, что никто не может вторгаться в жилище без разрешения на то его владельца. Однако данный принцип ограничивается законодательно, например при проведении отдельных следственных действий;

2) недопустимость произвольного лишения жилья. Этот принцип означает, что закон жестко закрепляет все случаи, когда гражданин может быть выселен из жилого помещения, и выселение по иным, кроме законных, основаниям не допускается;

3) свобода выбора места жительства. Этот принцип заключается в том, что любое лицо может свободно проживать в любом месте на территории РФ;

4) доступность жилого фонда. Суть данного принципа – декларация того, что каждый гражданин может получить в пользование жилое помещение;

5) целевое использование жилого фонда. В соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан. Использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуально-предпринимательской деятельности допускается, если это не нарушает прав и интересов других граждан. Так, в жилых помещениях недопустимо размещать промышленные производства.

47. Регистрационная запись и момент возникновения права.

Регистрация права осуществляется посредством внесения записи о праве в ЕГРП.

Запись о праве содержит четыре основных элемента:

1) субъект права (правообладатель);

2) объект права (имущество);

3) вид права (собственность или другие вещные права);

4) основание (правоустанавливающий документ).

Запись о праве отвечает на вопросы: кто, на что, какое право и каким образом приобрел?

Согласно п. 2 ст. 8 ГК подлежащие государственной регистрации права возникают с момента государственной регистрации права, если иное не установлено законом. Государственная регистрация - юридический акт подтверждения государством права. Правовые последствия считаются наступившими со дня внесения записи о праве в ЕГРП (п. 7 ст. 16 Закона о регистрации прав). Иными словами, юридический результат государственной регистрации права - признание его государством и определение момента его возникновения. Только с момента государственной регистрации права возникает собственность на вновь созданную (ст. 219 ГК) и приобретенную по договору недвижимость (ст. 223 ГК), в силу приобретательной давности (п. 1 ст. 234 ГК), на бесхозяйное имущество (ст. 225 ГК) а также на имущество, принадлежащее добросовестному приобретателю (п. 2 ст. 223 ГК в ред. от 30.12.2004 N 217-ФЗ).

Однако, связывая момент возникновения вещных прав на недвижимость с моментом государственной регистрации права, ГК допускает установленные законом исключения из этого правила.

Если по общему правилу государственная регистрация определяет момент возникновения права (как говорят, имеет правоустанавливающее значение), то в перечисленных ниже случаях она только подтверждает существование права (имеет правоподтверждающее значение).

- В соответствии со ст. 1152 ГК установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследникам на праве собственности со дня открытия наследства независимо от момента государственной регистрации. Если наследство переходит к двум или нескольким наследникам, то оно поступает в их общую долевую собственность также со дня открытия наследства (ст. 1164 ГК). Днем открытия наследства является день смерти наследодателя, а при объявлении его умершим - день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим либо день смерти, указанный в решении суда (ст. 1114 ГК).

- При реорганизации юридических лиц право у вновь образованных организаций возникает с момента их государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц. Основание возникновения права - передаточный акт или разделительный баланс (ст. 58 ГК). Юридическое лицо считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц, а при реорганизации в форме присоединения - с момента внесения записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица (п. 4 ст. 57 ГК).

- Право, установленное решением суда, возникает с момента, определенного решением. Это закреплено п. 1 ст. 28 Закона о регистрации прав. Если момент возникновения права не указан в решении, то права на недвижимость возникают по общему правилу с момента государственной регистрации*(22).

В некоторых случаях момент возникновения права совпадает с регистрацией другого права.

- При возмездном приобретении имущества одним из супругов право совместной собственности супруга возникает с момента регистрации права другого супруга, на чье имя оформлен правоустанавливающий документ, если брачным договором не установлен правовой режим имущества, отличный от законного режима совместной собственности (ст.ст. 33, 34 СК).

- Долевая собственность на общее имущество в многоквартирном жилом доме возникает с момента государственной регистрации права на жилое помещение в жилом доме, поскольку право долевой собственности на общее имущество неразрывно связано с правом на жилое помещение (ст. 290 ГК, п. 2 ст. 23 Закона о регистрации прав).

- С момента регистрации права хозяйственного ведения или оперативного управления государственного (муниципального) предприятия или учреждения возникает в силу закона право собственности государства или муниципального образования, в чьем ведении находится данная организация (ст.ст. 216, 299 ГК).

- Отдельно следует выделить момент возникновения права на помещение в жилищном, жилищно-строительном, дачном, гаражном или ином потребительском кооперативе в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК.

Закон СССР от 06.03.1990 N 1305-1 "О собственности в СССР" не применяется на территории Российской Федерации с 1 января 1991 года в связи с принятием Постановления ВС РСФСР от 24.12.1990 N 444-1 "О введении в действие Закона РСФСР "О собственности в РСФСР", за исключением ст. 25.

Постановление ВС РСФСР от 24.12.1990 N 444-1 "О введении в действие Закона РСФСР "О собственности в РСФСР" утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Закон РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 "О собственности в РСФСР" утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Законом СССР от 06.03.1990 "О собственности в СССР" (ст. 7)*(23), а позднее и ст. 13 Закона РСФСР от 24.12.1990 "О собственности в РСФСР" (в ред. от 24.06.92)*(24) было установлено, что члены указанных потребительских кооперативов, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное строение или помещение, предоставленные ему в пользование, приобретают право собственности на это имущество и вправе распоряжаться им по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ним иные сделки, не противоречащие закону. Этим правоотношениям была придана обратная сила: член кооператива является собственником независимо от того, когда им уплачен пай - до или после вступления в действие закона.

Однако вступление в действие 1 января 1995 г. части первой ГК связало возникновение права не только с полной выплатой пая, но и с моментом государственной регистрации. Хотя п. 4 ст. 218 ГК не содержит указаний на исключительный момент возникновения права на недвижимость в кооперативе, правоприменительная практика исходит из того, что член кооператива приобретает право собственности не с момента государственной регистрации, а в силу закона - с момента полной выплаты пая.

Новые нормы о потребительских кооперативах, созданных для удовлетворения жилищных потребностей установлены разделом V ЖК "Жилищные и жилищно-строительные кооперативы" и Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"*(25) (далее - Закон о накопительных кооперативах). Аналогично ст. 218 ГК, право собственности на помещение, предоставленное члену жилищно-строительного или жилищного накопительного кооператива, возникает в случае полной выплаты пая (ст. 129 ЖК, ст. 30 Закона о накопительных кооперативах).

В чем состоит еще одна особенность регистрации прав? ГК определяет правоспособность как способность иметь гражданские права. Правоспособность возникает с момента рождения гражданина и прекращается его смертью (ст. 17 ГК). Это означает, что после смерти гражданина государственная регистрация его права осуществлена быть не может. После смерти все права прекращаются, новых прав приобретено быть не может. В день смерти открывается наследство, в которое включаются приобретенные при жизни имущественные права. Если наследодатель, например, приобрел недвижимое имущество, но не зарегистрировал при жизни право собственности, то оно не считается возникшим. С наследованием такого имущества возникают большие проблемы.  

48. Правовые последствия и удостоверение государственной регистрации сделки.

Регистрировать сделку необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки — это момент ее государственной регистрации, а не момент ее подписания или нотариального удостоверения. Подписанные и даже нотариально удостоверенные договоры — это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации сделки. Статьей 425 ГК установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной: совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки. Переданные до регистрации сделки деньги за недвижимость не являются авансом или задатком (способом обеспечения обязательства). Поскольку денежное обязательство еще не возникло, данные суммы следует рассматривать, строго говоря, как «неосновательное обогащение» (ст. 1102 ГК).

Общим правилом для заключения договоров является достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям в требуемой форме (ст. 432 ГК). И только в установленных ГК случаях необходима государственная регистрация сделки, с момента которой договор считается заключенным. Иначе говоря,регистрация сделки — не правило заключения сделок с недвижимостью, а исключение. Например, общей нормой для договоров купли-продажи любой недвижимости является обязательность регистрации перехода, права к покупателю (ст. 551 ГК), а для продажи жилых помещений установлена особенность — необходимость регистрации договора.

Следует отличать регистрацию сделки от регистрации права. Регистрация сделки не подменяет регистрацию перехода права на ее основании. Заключение договора порождает только взаимные обязательства сторон. Например, в случае купли-продажи это обязательства продавца передать вещь в собственность, а покупателя — принять и оплатить ее (ст. 454 ГК). Но обязательства могут быть не выполнены: продавец может не передать вещь, покупатель — не заплатить. Заключенный договор может быть расторгнут до начала его исполнения. Само по себе заключение договора не означает отчуждения недвижимости. Переход права происходит не вследствие заключения, а вследствие исполнения сделки. Возможно заключение сделки под отлагательным условием, когда возникновение права поставлено в зависимость от обстоятельств, относительно которых неизвестно, наступит оно или нет (п. 1 ст. 157 ГК), например договор купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом до полной оплаты (ст. 491 ГК). В этом случае для перехода права (отчуждения) необходима не только передача недвижимости, но и соблюдение отлагательного условия.

Зарегистрированный договор должен быть исполнен в части передачи прав на недвижимость. Затем отчуждение недвижимости, переход прав на нее подлежат государственной регистрации в соответствии с требованиями ст. 131, 223, 551 ГК, с момента которой и возникает право собственности приобретателя.

Итак, регистрация сделки — это необходимое условие заключения договора наряду с требованиями к форме и содержанию договора. Порядок государственной регистрации включает проверку законности сделки (п. 1 ст. 13 Закона о регистрации прав). Юридический результат государственной регистрации сделки — признание ее законности государством и определение момента ее заключения. При этом право собственности на приобретенное имущество возникает с момента регистрации права, а не с момента регистрации сделки.

Государственная регистрация сделок производится посредством внесения записи о сделке в ЕГРП. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает обе стороны договора.

Само по себе заключение договора купли-продажи не ограничивает и не обременяет право продавца, отчуждением имущества является исполнение договора, передача его покупателю. Продавец, формально сохраняя за собой титул собственника, лишается вещи и не может повторно распорядиться ею, потому что она является предметом обязательства и находится в законном владении покупателя. Так, Пленум ВысшегоАрбитражного Суда РФ в п. 14 постановления от 25.02.1998 № 81 указал, что до государственной регистрации перехода права собственности не только покупатель, но и продавец не вправе распоряжаться проданным имуществом. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 4 Информационного письма от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2 указал также, что учреждение юстиции вправе отказать в регистрации договора купли-продажи квартиры, если ранее уже был зарегистрирован договор, заключенный продавцом с другим покупателем.

Государственная регистрация сделок удостоверяется специальной регистрационной надписью, на договоре проставляется штамп: «Произведена государственная регистрация сделки» с указанием даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью.

При регистрации перехода права на договоре, по которому приобретено право, проставляется заверенный подписью регистратора и гербовой печатью штамп: «Свидетельство о государственной регистрации. Серия___. Номер », в котором указываются вид права, серия и номер бланка строгой отчетности, на котором напечатано свидетельство, дата его выдачи.

Чаще всего при сделках с жилыми помещениями заключение договора и исполнение его (передача недвижимости и денег) происходят одновременно, поэтому возможна одновременная регистрация сделки (договора) и перехода права на ее основании. В этом случае обе надписи проставляются одним штампом. Естественно, что штамп о выдаче свидетельства заполняется только на экземпляре договора приобретателя. Если производится только регистрация сделки, в штамп о свидетельстве вносится запись: «Не выдавалось».

При государственной регистрации сделки количество регистрационных действий не зависит от количества экземпляров договора и от числа объектов недвижимости, указанных в договоре. Например, если договор купли-продажи представлен на регистрацию в двух экземплярах, то регистрируется одна сделка. Если по договору меняются две квартиры, то сделка регистрируется один раз, хотя права возникнут у двух лиц на два объекта. Если по одному договору продается жилой дом и земельный участок — сделка одна, но у одного лица возникнет два права — на дом и на участок.

Таким образом, документы на недвижимость, приобретенную на основании подлежащего государственной регистрации договора, — это:

свидетельство о государственной регистрации права;

экземпляр договора с двумя заверенными подписью регистратора и печатью учреждения юстиции надписями: «Произведена государственная регистрация сделки» и «Свидетельство о государственной регистрации права».

49. Сделки, подлежащие государственной регистрации.

Из статей 131 и 164 ГК РФ следует вывод о том, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, прямо указанных в законе.

Сле­довательно, государственной регистрации подлежат следующие сделки:

1. Договор аренды земельного участка на срок более 1 года (ст. 609 Гражданского кодекса РФ)

2. Договор аренды зданий или сооружений на срок более 1 года (ст. 651 Гражданского кодекса РФ)

3. Договор субаренды (ст. 615 Гражданского кодекса РФ);

4. Договор аренды предприятия (ст. 658 Гражданского кодекса РФ);

5. Аренда с правом выкупа (ст. 624 Гражданского кодекса РФ);

6. Договор об ипотеке недвижимого имущества (ст. 339 Гражданского кодекса РФ);

7. Уступка требования, основанного на сделке, подлежащей регистрации (ст. 389 Гражданского кодекса РФ);

8. Перевод долга, основанного на сделке, подлежащей регистрации (ст. 391 Гражданского кодекса РФ);

9. Соглашение об изменении и расторжении зарегистрированной сделки (ст. 452 Гражданского кодекса РФ);

10. Соглашение о прекращении обязательства новацией по зарегистрированной сделке (ст. 414 Гражданского кодекса РФ);

11. Договор аренды лесных участков (ст. 71 Лесного кодекса РФ, ст.609 Гражданского кодекса РФ);

12. Договор участия в долевом строительстве (Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ).

Следовательно, на совершение всех вышепе­речисленных сделок необходимо получить но­тариально удостоверенное согласие супруга.

 

50. Сделки с недвижимостью, не подлежащие государственной регистрации.

Сделки, не подлежащие государственной регистрации

Какие сделки с недвижимостью не подлежат государственной регистрации? Приведем некоторые примеры. Договор купли-продажи объектов нежилого назначения не подлежит обязательной государственной регистрации. Например, не нужно регистрировать договор купли-продажи гаража, земельного участка, сооружений и помещений нежилого назначения. В этом случае надо зарегистрировать только переход права собственности к покупателю.

Поскольку на договор мены распространяются правила о купле-продаже, то договор мены объектов нежилого назначения также не подлежит государственной регистрации. Но состоявшаяся мена влечет необходимость регистрации возникших прав. Также не подлежат регистрации предварительные договоры. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывают срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Также «пробный» договор должен содержать информацию об условиях, позволяющих установить предмет договора, и о других существенных условиях сделки. Хотя договор найма жилого помещения касается недвижимого имущества, законом не предусмотрена регистрация такого договора. Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, заключенный на срок менее одного года, тоже не нужно регистрировать.

В последнее время многие покупают жилье еще на стадии строительства, заключая инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве. Так как предметом такого договора является не готовое недвижимое имущество, а объединение совместных усилий и финансов для создания недвижимости в будущем, то данные договоры не надо регистрировать в учреждениях по регистрации. Но после того как договор будет исполнен, а именно после завершения строительства дома и сдачи его в эксплуатацию, возникает необходимость зарегистрировать право собственности на квартиру.

Недвижимое имущество может находиться в собственности нескольких человек, каждому сособственнику принадлежит определенная доля в праве. Но, заключив договор или соглашение, участники могут перераспределить эти доли. Помимо этого участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Соглашение или договор участников общей собственности об установлении (определении) долей, изменении их размера или перераспределении не подлежит государственной регистрации. Но возникновение долей в праве или увеличение (уменьшение) их размера подлежит государственной регистрации. Не подлежат регистрации и соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом, так как они не влекут за собой перехода прав на недвижимое имущество и изменения размеров долей.

К сделкам, не подлежащим государственной регистрации, относятся также договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды). Но права ссудополучателя обременяют право ссудодателя и могут быть зарегистрированы как обременения (ограничения). Недвижимое имущество может быть предметом брачного договора. Такой договор устанавливает режим долевой или раздельной собственности супругов на определенную недвижимость. Брачный договор не нужно регистрировать, но он подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В противном случае он считается незаключенным.

 

51. Сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению

В настоящее время законом установлено обязательное нотариальное удостоверение определенных сделок. В соответствии с Законом об ипотеке, а также с Гражданским кодексом договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован, в противном с