Материалы, использовавшиеся при производстве экспертизы
При проведении экспертизы использовались следующие материалы:
1. Отчет № 16093 от 20 мая 2016 г.
2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N 297
3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», утвержден приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 298
4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержден приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299
5. Федеральный стандарт оценки №5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)», утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2011г. N 328
6. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержден приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 г. N 611
7. Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков – Некоммерческого партнерства «САМОРЕГИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ».
Иные документы и материалы, представленные для экспертизы отчета об оценке
Иных документов и материалов не представлено.
ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, С УЧЕТОМ КОТОРЫХ ПРОВЕДЕНА ЭКСПЕРТИЗА ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ
1. В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками). При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом не проводится повторная оценка.
2. Экспертиза отчета об оценке проводится в соответствии с требованиями Федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом экспертного совета которой является эксперт (эксперты), проводящий экспертизу отчета об оценке.
3. Экспертиза отчета об оценке не может проводиться экспертом, подписавшим отчет об оценке, в отношении которого проводится экспертиза, либо являющимся учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика экспертизы, собственника объекта оценки.
4. Экспертиза отчета об оценке также не может проводиться экспертом в случае, если эксперт имеет имущественный интерес в объекте оценки, в отношении отчета об оценке которого проводится экспертиза, либо если эксперт состоит с учредителем, собственником, должностным лицом юридического лица - заказчика экспертизы, физическим лицом - заказчиком экспертизы или лицом, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в близком родстве или свойстве, а также если юридическое лицо - заказчик экспертизы является кредитором или страховщиком эксперта.
5. При проведении экспертизы отчета об оценке не допускается использование экспертом информации, ставшей известной после даты оценки.
6. Порядок действий эксперта при проведении экспертизы отчета об оценке устанавливается внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков в соответствии с видами экспертизы.
7. Выявленные технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке, но не приведшие к нарушению требований законодательства РФ, в том числе требований Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения
8. Эксперт не проводит юридической и иной экспертизы использованных оценщиком для проведения оценки документов и материалов. Использованные при проведении оценки и приведенные в отчете об оценке документы, а также материалы, представленные заказчиком, рассматриваются как достоверные, если у эксперта нет оснований считать иначе.
ПРОВЕРКА ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ НА СООТВЕТСТВИЕ ТРЕБОВАНИЯМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ (В ТОМ ЧИСЛЕ ТРЕБОВАНИЯМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА, ФЕДЕРАЛЬНЫХ СТАНДАРТОВ ОЦЕНКИ И ДРУГИХ АКТОВ УПОЛНОМОЧЕННОГО ФЕДЕРАЛЬНОГО ОРГАНА, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩЕГО ФУНКЦИИ ПО НОРМАТИВНО-ПРАВОВОМУ РЕГУЛИРОВАНИЮ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ) И СТАНДАРТОВ И ПРАВИЛ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Цель: определить соответствие представленного на экспертизу отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.
| № п/п | Содержание требований законодательства | Выполнение требований в Отчете |
| Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.98. Требования к отчету об оценке объекта оценки | ||
| 1. | Дата проведения оценки объекта оценки. | Да |
| 2. | Цели и задачи проведения оценки объекта оценки. | Да |
| 3. | Дата составления и порядковый номер отчета. | Да |
| 4. | Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки. | Да |
| 5. | Место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков | Да |
| 6. | Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки. | Да |
| 7. | Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки. | Да |
| 8. | Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения. | Да |
| 9. | Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения. | Да |
| 10. | Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата. | Да |
| 11. | Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. | Да |
| 12. | Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью. | Да |
| 13. | Подпись оценщика, личная печать оценщика или печать юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор | Да |
| 14. | Выполнено ли требование ст. 11 Закона о том, что Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение | Нет |
| Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N 297 | ||
| 1. | Информация о событиях, произошедших после даты оценки, использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки и такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки | Да |
| 2. | Установленные дополнительные к указанным в задании на оценку допущения, связаны с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки | Да |
| 3. | Выбор подходов, используемых оценщиком при проведении оценки, обосновывается на основе анализа факторов, учитывающих не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. | Да |
| 4. | В рамках доходного подхода: | - |
| 4.1. | Информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы, является достоверной | Не требуется |
| 5. | В рамках сравнительного подхода: | - |
| 5.1. | Выбранные объекты-аналоги являются сходными объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость | - |
| 5.2. | Информация о ценах (цены совершенных сделок и/или цены предложений) и характеристиках объектов-аналогов доступна достоверная и достаточная для анализа | Нет |
| 6. | В рамках затратного подхода: | - |
| 6.1. | Информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки является достоверной | Нет |
| 7. | Для получения итоговой величины стоимости объекта оценки, осуществлено обоснованное согласование (обобщение) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке | Не требуется |
| 8. | При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете отражены проведенный анализ и установленная причина расхождений | Не требуется |
| 9. | Итоговая величина стоимости выражена в валюте Российской Федерации (в рублях) | Да |
| Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», утвержден приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 298 | ||
| 1. | Соответствие цели и предполагаемого использования результатов оценки ФСО №2 | Да |
| 2. | Соответствие вида определяемой стоимости ФСО №2 | Да |
| Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержден приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299 | ||
| 1. | Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку | Да |
| 2. | В отчете изложена вся информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки | Нет |
| 3. | Информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, подтверждена | Нет |
| 4. | Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов | Нет |
| 5. | Отчет об оценке, составленный в форме электронного документа, пронумерован постранично, на бумажном носителе - пронумерован постранично, прошит | Не требуется |
| 6. | Отчет об оценке: - составленный в форме электронного документа, подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор; - составленный на бумажном носителе, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор | Да |
| 7. | В отчете об оценке указаны дата составления отчета и его номер | Да |
| 8. | Отчет об оценке содержит сведения задания на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки | Да |
| 9. | Отчет об оценке содержит сведения о применяемых стандартах оценки | Да |
| 10. | Отчет об оценке содержит сведения о принятых при проведении оценки объекта оценки допущениях | Да |
| 11. | Отчет об оценке содержит сведения о заказчике оценки и об оценщике, состав которых соответствует стандарту ФСО №3 | Да |
| 12. | Отчет об оценке содержит информацию обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации, и степени их участия в проведении оценки объекта оценки | Да |
| 13. | Отчет об оценке содержит сведения об основных фактах и выводах, которые соответствует стандарту ФСО №3 | Да |
| 14. | Отчет об оценке содержит сведения с описанием объекта оценки, которые соответствует стандарту ФСО №3 | Да |
| 15. | Отчет об оценке содержит сведения по анализу рынка объекта оценки, ценообразующим факторам, а также внешним факторам, влияющим на его стоимость, которые соответствуют стандарту ФСО №3 | Нет |
| 16. | Отчет об оценке содержит сведения об описании процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке, которые соответствуют стандарту ФСО №3 | Нет |
| 17. | Отчет об оценке содержит описание процедуры согласования результатов оценки и выводов, полученных на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признания в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов | Да |
| 18. | В приложении к отчету об оценке содержатся копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии) | Да |
| 19. | В тексте отчета об оценке присутствуют ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемые в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки | Нет |
| 20. | Документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии | Да |
| 21. | В отчете об оценке проведен анализ значения, определяемого экспертным мнением и используемого в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации) | Не требуется |
| 22. | В отчете об оценке приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки | Нет |
| 23. | В отчете об оценке содержится обоснование выбора примененных оценщиком подходов и методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов | Да |
| Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков | ||
| 1. | Стандарт НП «АРМО» | Да |
ПРОВЕРКА СОБЛЮДЕНИЯ ОЦЕНЩИКОМ ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ ТРЕБОВАНИЙ К ДОГОВОРУ НА ПРОВЕДЕНИЕ ОЦЕНКИ И СОБЛЮДЕНИЯ ТРЕБОВАНИЙ СООТВЕТСТВУЮЩЕГО ДОГОВОРА ОБ ОЦЕНКЕ
Цель: определить соответствие договора на проведение оценки обязательным требованиям законодательства об оценочной деятельности и соответствие отчета об оценке требованиям соответствующего договора на проведение оценки
| Содержание требований законодательства | Выполнение требований в договоре (+/-) | Комментарий (при необходимости) | Выполнение требований договора (+/-) | Комментарий (при необходимости) |
| Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998 (ст.10) (Федеральный закон) | ||||
| Цель оценки | + | + | ||
| Описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию | + | + | ||
| Вид определяемой стоимости объекта оценки | + | + | ||
| Дата определения стоимости | + | + | ||
| Размер денежного вознаграждения за проведение оценки | + | + | ||
| Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с Федеральным законом. | + | + | ||
| Наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик и место нахождение этой организации. | + | + | ||
| Стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки. | + | + | ||
| Размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским кодексом и статьей 24.6 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. | Не требуется | Договор заключен с индивидуальным предпринимателем | Не требуется | Договор заключен с индивидуальным предпринимателем |
| Сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности | Не требуется | Договор заключен с индивидуальным предпринимателем | Не требуется | Договор заключен с индивидуальным предпринимателем |
| Сведения о банковской гарантии, обеспечивающей надлежащее исполнение обязательств по договору на проведение оценки, в случае, если исполнение обязательств по такому договору обеспечено банковской гарантией | Не требуется | Не требуется | ||
| Сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 Федерального закона | + | + | ||
| Сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков | + | + | ||
| Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N 297 | ||||
| Задание на оценку (ФСО № 1, п.21). | + | + | ||
| Объект оценки (ФСО № 1, п.21(а). | + | + | ||
| Права на объект оценки (ФСО № 1, п.21(б). | - | Отсутствуют в договоре | + | Указаны в отчете |
| Цель оценки (ФСО № 1, п.21(в). | + | + | ||
| Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения (ФСО № 1, п.21(г). | + | + | ||
| Вид стоимости (ФСО № 1, п.21(д). | + | + | ||
| Дата оценки (ФСО № 1, п.21(е). | + | + | ||
| Допущения, на которых должна основываться оценка (ФСО № 1, п.21(ж). | + | + |