Функционирование рынка недвижимости
Основные понятия
Инфраструктура рынка недвижимости.
Субъекты рынка недвижимости.
Виды сделок
Признаки инфраструктуры
1 - наличие инвесторов-покупателей и инвесторов продавцов;
2 - использование инструментов согласования интересов продавцов-покупателей;
З - наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;
4 - экономические отношения между стоимостью и потребительской стоимостью товаров;
5 - наличие потребителей, заинтересованных в данном товаре и имеющих средства для его приобретения;
6 - получение дохода от объекта инвестирования;
7 - потребность в управлении для получения дохода.
Особенности
• Высокий «пороговый» уровень инвестиций ;
• необходимость управления объектом;
• Неоднородность недвижимости;
• Защищенность доходов от инфляции;
• Транзакционные издержки для коммерческой недвижимости составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой — могут достигать 10 % от цены.
• Ценообразование на рынке недвижимости: плавный стабильный рост цены + результат переговоров контрагентов.
• 
Сохранность инвестируемых средств (земля — неуничтожима, здания и сооружения — долговечные конструкции).
Сущностные характеристики
• Физические характеристики
• Юридический и имущественный статус
• Экономические условия сделки
Институциональные
• органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;
• организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование;
• органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных
проектов;
• органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.
Неинституциональные
• предприниматели (строители-подрядчики и пр.);
• инвесторы
риэлтеры (брокеры);
• девелоперы (застройщики), редевелоперы;
• заказчики;
• страховщики;
• управляющие проектом;
• управляющие недвижимостью;
• оценщики;
• финансисты;
• аналитики;
• участники фондового рынка недвижимости;
• маркетологи;
• специалисты по информационным технологиям;
• информационно-аналитические издания и другие СМИ;
• юристы;
• специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
• другие специалисты
Уровни инфраструктуры
• народнохозяйственный — макроуровень (на уровне федерального рынка недвижимости);
• региональный (на уровне рынка недвижимости отдельного региона);
• локальный (на уровне отдельного сектора рынка недвижимости);
• объектный, микроуровень (на уровне отдельного объекта недвижимости).
Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов,обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости
В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения,возникающие:
* в ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами,застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;
* в процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т. д.;
* в процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр. Все они объединены одним общим началом — объектом
недвижимости.
Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как
стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания,ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д.
«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг.
Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.
Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.
За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов.
Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:
• специфика объектов недвижимости;
• относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;
• воздействие рынка капитала;
• невозможность достижения состояния равновесия между спросом и
предложением.
2. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости
Развитие рынка недвижимости определяется:
• экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;
• финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;
• взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести
к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.
Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.
Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость»
Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.
1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости:
1.1 - нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;
1.2 - налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью; 1.3
- отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на
региональном уровне.
2. Общеэкономическая ситуация:
2.1 - производство национального дохода;
2.2 - объем промышленного производства;
2.3 - занятость трудоспособного населения;
2.4. - ставки доходности финансовых активов;
2.5 - платежный баланс страны;
2.6 - состояние торгового баланса;
2.7 - притоки капитала;
2.8 - оттоки капитала;
2.9 - рост доходов населения;
2.10 - индекс потребительских цен.
3. Микроэкономическая ситуация:
3.1 - экономическое развитие региона;
3.2 - диверсификация занятости работоспособного населения;
3.3 - экономические перспективы развития региона;
3.4 - притоки капитала в регион;
3.5 - оттоки капитала из региона.
4. Социальное положение в регионе.
4.1 - возможность межэтнических и военных столкновений;
4.2 - отношение к частному капиталу;
4.3 - отношение к иностранному капиталу;
4.4 - устойчивость политики администрации региона;
4.5 - уровень безработицы в регионе;
4.6 - популярность проводимой администрацией региона политики.
5. Природные условия в регионе:
5.1 - экологическое положение в регионе;
5.2 - наличие развитой инфраструктуры.
Сущность недвижимости как товара триедина:
- физическое содержание объекта недвижимости (физические
характеристики, описывающие площадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);
- юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);
- экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.), затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.) и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).
В соответствии с этим любой из объектов недвижимости в процессе существования проходит несколько этапов. А именно:
1. Создание - инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта недвижимости, его проектирование, землеотвод, строительство реконструкция), сдача в эксплуатацию. Этот этап наиболее сложен, ибо он состоит из многочисленных составляющих.
2. Оборот прав на ранее созданную недвижимость, включающий продажу, сдачу в аренду и т.д.. На этом этапе происходит возврат вложенных инвестиций в предыдущем цикле и начало получения прибыли, а также морального и физического износа.
3. Управление объектами недвижимости - эксплуатация, ремонт,
поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства.
Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа.