Методика расчетов и выводов

Объектом кадастровой оценки земли является сельскохозяйственное землепользование ЗАО«Светлый путь». Землепользование находится в Лужском районе Ленинградской области. Категория земель – земли сельскохозяйственного назначения. Разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства. Цель оценки – определение кадастровой стоимости земельного участка.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель 1 группы

После анализа состояния сельскохозяйственных угодий и основных тенденций их использования для оценки предприятия «Князь», был составлен севооборот культур – из набора культур традиционного возделываемых в месте расположения земельного участка, с учётом эффективного использования сельскохозяйственных культур.

Севооборот включает четыре года и состоит из следующих культур:

1 год – озимая рожь

2 год – картофель

3 год многолетние травы

4 год – кукуруза

Показатели нормативной урожайности, цен продажи и затрат, характерные для культур, представленных в севообороте, показаны в таблице 12.

Таблица 12

Сельскохозяйственная культура	Нормативная урожайность, ц/га	Цена продажи, руб/ц	Затраты на производство, руб/га
Озимая рожь	16,67
Картофель	140,13
Многолетние травы	20,77
Кукуруза	229,8

Наиболее затратной сельскохозяйственной культурой является картофель. При определении затрат на производство должна учитываться прибыль предпринимателя, которая принята в размере 20% от материальных издержек.

Факторами, определяющими величину премии за риск, являются:

· Риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья

· Риск низкой ликвидности

Определение величины премии за риск представлены в таблице 13.

Премия за низкую ликвидность рассчитана по формуле:

Безрисковая ставка × срок экспозиции) : 12 = 10 % × 4 : 12 = 3,3 %.

Плюс величина премии за риск инвестиций в с/х угодья= 5%

Таблица 13

Фактор риска	Величина премии за риск, %	Обоснование величины премии за риск
Риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья		В Ленинградской области доход от сельскохозяйственного производства значительно ниже, чем в строительстве, промышленности и других отраслях экономики области
Риск низкой ликвидности	3,3	В настоящее время рынок сельскохозяйственных земель в Ленинградской области не сложился, поэтому ликвидность оцениваемого земельного участка низкая, рассчитанная исходя из срока экспозиции четыре месяца
Итого	8,3

Таким образом, коэффициент капитализации составляет: 10+8,3 = 18,3%

где 8,3 – величина премии за риск

Расчёт кадастровой стоимости 1 га пашни

Таблица 14

Показатель	Озимая рожь	Картофель	Многолетние травы	Кукуруза	Среднее значение
Урожайность, ц/га	16,67	140,13	20,77	229,80
Цена продажи, руб/ц
Валовой доход, руб/га			934,5
Затраты руб/га
Рента, руб/га			370,5		6139,625
Стоимость земли	33549,86339

Кадастровая стоимость объекта оценки:

165,93 га x 33549,86 руб. = 5566928,832 руб.

Расчёт кадастровой стоимости сенокосов

Площадь сенокосов – 2,05 га. Урожайность сенокосов – 45 ц/га. Коэффициент пересчёта сена сенокосов в кормовые единицы – в 1 ц сена содержится 0,45 ц кормовых единиц. Рыночная цена овса –270руб. за 1 ц. Затраты на заготовку сена и улучшение –3250руб/га. Прибыль – 20% от величины затрат. Коэффициент капитализации составляет – 18,3%.

Переводим урожайность сенокосов в кормовые единицы в расчёте на 1 га :

45 ц/га * 0,45к.ед. = 20,25 ц.к.е.

Рассчитываем валовой доход исходя из положения, что

1ц.к.е = 1 ц овса/20,25 ц.к.е. * 270 руб. = 5467,5 руб./га

Находим земельную ренту, получаемую с 1га сенокос:

5467,5 – (3250*1,2)= 1567,5 руб./га

Определяем кадастровую стоимость 1 га сенокосов:

1567,/0.183 = 8565,57 руб.

Определяем кадастровую стоимость объекта оценки:

8565,57*2,05= 17559,42 руб.

Расчёт кадастровой стоимости пастбища

Оцениваются пастбища землепользования ЗАО «Светлый путь», площадью 187,12 га. Средняя продолжительность пастбищного периода в смоленской области 137 дней в году. Средняя продуктивность коровы – 12 л молока в день. Закупочная цена на молоко – 10 руб за 1 л. Норма выпаса – 1,87 коровы на 1 га. Затраты на содержание коров в течение пастбищного периода –21600 руб/га. Коэффициент капитализации – 18,3%

Средняя продуктивность коров за пастбищный период

12л*137дн.=1644 л

Валовой доход с 1 га пастбища

10 руб/л*1644*1,87кор./га =30742,8 руб.

Земельная рента, получаемая с 1 га пастбищ исходя из производства молока

10971,36 руб/га.

Кадастровая стоимость 1 га пастбища 60952 руб/га.

Кадастровая стоимость объекта оценки:

187,12 га.* 60952 руб/га.= 11405338,2 руб.

Пример расчёта кадастровой стоимости сада

Многолетние насаждения могут оцениваться с помощью доходных и затратных методов, а при наличии данных о продаже объектов-аналогов – сравнительным методом. Приведём пример расчёта стоимости земли под многолетними насаждениями, площадью 58,2 га, затратным методом (суммирование всех видов затрат, связанные с их созданием и уходом за ними). Такими затратами являются – затраты на закладку плантации, создание инфраструктуры в виде дорог, создание дренажных систем, строительство специальных сооружений для хранения и первичной обработки продукции, создание других подобных объектов, а также затраты на содержание объектов инфраструктуры и уход за многолетними культурами.

Приобретение саженца – 500 руб;

Подготовка территории и посадка – 490 руб;

Уход за саженцами в первые 7 лет (250руб/год) – 1750 руб.

Кадастровая стоимость 1 га сада – 2740 руб (сумма затрат)

Кадастровая стоимость объекта оценки составляет – 159742 руб.

Земли под многолетние насаждения не представлены на территории землепользования ЗАО «Светлый путь».

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель 3 группы

На землепользовании ЗАО «Светлый путь» не представлено земель, занятых зданиями, сооружениями, строениями, используемыми для производства, хранения сельскохозяйственной продукции. Поэтому ниже приведён пример определения кадастровой стоимости земель 3 группы.

Итак, оценивается свободный земельный участок, расположенный в районе жилой застройки города. Общая площадь участка 0,2 га. Целевое назначение – строительство торгового павильона. Для сравнения выбирают 4 участка, проданных на местном рынке, с таким же целевым назначением. При сравнении используют такие критерии, как право собственности, условия финансирования, особые условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель 5 группы

Удельные показатели кадастровой стоимости земель устанавливаются в размере среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда Лужского района.

Кадастровая стоимость 1 га леса – 7180 руб.

Кадастровая стоимость земель 5 категории :

210,63 га.*7180 руб.= 1512323,4 руб.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель 6 группы

Удельные показатели кадастровой стоимости земель устанавливаются в размере минимального для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель (предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности).

Кадастровая стоимость 1 га земель 6 категории – 17759 руб.

Кадастровая стоимость нарушенных земель:

17759руб* 37,37га.= 663653,83 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путём суммирования произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель всех групп и площадей, занимаемые этими землями в границах земельного участка.

Кадастровая стоимость землепользования ЗАО «Светлый путь»:

5566928,832 + 17559,42 + 11405338,2 + 1512323,4 + 663653,83 = 19165803,682 руб.

5 глава. Применение результатов кадастровых оценок