Анализ рынка складской недвижимости в г. Бресте

Описание услуг

Склады - это здания и сооружения, предназначенные для приёмки, размещения и хранения поступивших на них товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю. Склад должен рассматриваться как интегрированная составная часть цепи поставок, поскольку его характеристики на прямую влияют на эффективность транспортной и распределительной деятельности, определяют возможности управления запасами и др.

Основное назначение склада – концентрация запасов, их хранение и обеспечение бесперебойного и ритмичного выполнения заказов потребителей, но кроме хранения многие организации используют склады как удобные места для выполнения и других видов работ. Общая тенденция такова, что в настоящее время склады выполняют всё больше задач, добавляющих ценность продукта, а не являются чистыми центрами затрат.

К основным причинам использования складов в логистической системе можно отнести следующие:

1. обеспечение бесперебойного процесса производства за счет создания запасов материально-технических ресурсов;

2. координация и выравнивание спроса и предложения в снабжении и распределении за счет создания страховых и сезонных запасов;

3. обеспечение максимального удовлетворения потребительского спроса за счет формирования ассортимента продукции;

4. уменьшение логистических издержек при транспортировке за счет организации перевозок экономичными партиями;

5. создание условий для поддержания активной стратегии сбыта;

6. увеличение географического охвата рынков сбыта;

7. обеспечение гибкой политики обслуживания.

Основные функции склада:

1. Преобразование производственного ассортимента в потребительский в соответствии со спросом. Особое значение в данной функции приобретает в распределительной логистике, где торговый ассортимент включает огромный перечень товаров различных производителей, отличающихся функционально, по конструктивности, размеру, форме, цвету и т. д. Создание нужного ассортимента на складе содействует эффективному выполнению заказов потребителей и осуществлению более частых поставок и в том объёме, который требуются клиенту.

2. Складирование и хранение позволяет выравнивать временную разницу между выпуском продукции и ее потреблением, дает возможность осуществлять непрерывное производство и снабжение на базе создаваемых товарных запасов.

3. Преобразование материальных потоков. Любой склад обрабатывает, три вида материальных потоков: входной, выходной и внутренний. На складе происходит расформирование одних грузовых партий или грузовых единиц и формирование других, распаковка грузов, комплектование новых грузовых единиц, их упаковка, затаривание.

4. Сокращение затрат на перевозку. Для сокращения транспортных расходов склад может осуществлять утилизацию, т.е. объединение небольших партий грузов для нескольких клиентов, до полной загрузки транспортного средства. Ещё одна форма объединения происходит в случае, когда заказчику необходимы материалы от разных поставщиков. Противоположенная операция – разбивка опта – также позволяет сократить расходы на перевозку грузов от одного поставщика ко множеству заказчиков на определенной территории.

5. Предоставление услуг. Очевидным аспектом этой функции является оказание клиентам различных услуг, обеспечивающих фирме высокий уровень обслуживания потребителей, например:

- подготовка товаров для продажи (фасовка продукции, заполнение контейнеров, распаковка и т.д.);

- проверка функционирование приборов и оборудования, монтаж;

- придание продукции товарного вида, предварительная обработка (например, древесины);

- выполнения работ, связанных с уменьшением коммерческого риска;

- доводки продукции до нужной кондиции, наклеивание этикеток, упаковывание, подготовки продуктов;

- транспортно-экспедиционные услуги;

Цель складирования - оказать поддержку более широким логистическим функциям, обеспечивая комбинацию высокого уровня обслуживания потребителей и низких затрат. Эти цели подразумевают выполнения ряда задач, например:

1. надёжное хранение материальных ресурсов в необходимых условиях и с минимальными повреждениями;

2. возможность хранения всего ассортимента необходимых материалов;

3. минимизация затрат при высоком качестве операций;

4. эффективный контроль за перемещением материалов;

5. быстрое выполнение складских операций;

6. обеспечение высокого уровня обслуживания потребителей;

7. обеспечение безопасных условий работы и др.

С целью описания характеристик самого складского помещения, а также складского хозяйства, одной известной логистической компанией была разработана система классификации, наиболее полно отражающая характеристики складского помещения, как логистической и маркетинговой единицы (Приложение 1). Эта классификация основана на технических параметрах площадей, развитости инфраструктуры, включая инженерные коммуникации. Сейчас принято различать складские помещения по классам «A» «B» «C» «D» (также некоторые классификации выделяют класс А+, В+). Рассмотрим подробнее характеристики складов категории «С».

Складские помещения класса «С» - это утепленный ангар или капитальное производственное помещение с высотой потолков не менее 4 метров. Здания могут быть любой этажности. Главное в случае многоэтажных строений - наличие грузовых лифтов в необходимом количестве. Полы – бетонные или за асфальтированы, покрытие отсутствует. Обязательным условием для складских помещений категории «С» являются наличие ворот на нулевом уровне, для обеспечения заезда грузового транспорта внутрь помещения. Климатические и температурные режимы поддерживаются системой отопления или вентиляцией. Поддерживаемая температура составляет от +8 до +14 градусов по Цельсию. Помещения данной категории имеют, как правило, систему водоснабжения и канализации. Противопожарная безопасность обеспечивается пожарной сигнализацией и системой пожаротушения. Организуется охрана периметра и контрольно-пропускной режим на территории склада. Склады класса «С» находятся на небольшом удалении от основных автомагистралей, к ним ведут качественные дороги-сателлиты, обеспечивающие беспрепятственное движение большегрузного транспорта. Вблизи складских помещений могут быть стоянки для грузовых автомобилей и места для их маневрирования. Стоимость аренды - невысокая, но арендатору зачастую самостоятельно приходиться оплачивать водоснабжение и электричество.

Рассматриваемый мной объект полностью соответствует данной характеристике. Это одноэтажное отапливаемое складское помещение с бетонным полом. Поддерживаемый температурный режим зимой + 8С. Имеется пожарная сигнализация и система пожаротушения, площадка для маневрирования большегрузных автомобилей, подъездные пути. Расстояние от пола до потолка составляет 6,2 м, что предполагает возможность хранения габаритных грузов. Отсутствует парковка, ж/д ветка, пандус для разгрузки автотранспорта, многоуровневое стеллажное оборудование. Есть офисные помещения.

Начальная концепция развития данного объекта состоит в следующем:

наличие офисных помещений позволяет сделать склад-магазин. Небольшое помещение займет офис магазина, также будет выставочная часть магазина и непосредственно склад. Так как данный объект класса «С», стоимость аренды будет не большой, что должно быть привлекательным для потенциальных клиентов. Необходимо будет сделать парковку и пандус для разгрузки транспорта и закупить стеллажное оборудование. Также будет рассмотрена дополнительная услуга арендатору по доставке товаров. Для этого планируется в рамках предложенного бюджета купить грузовой автомобиль.

Анализ рынка

Анализ рынка складской недвижимости в г. Бресте

3.1.1. Анализ предложения рынка складской недвижимости

Целью анализа рынка складской недвижимости является поиск объектов- аналогов складов класса «С» в г. Бресте и на основании полученной о них информации и арендных ставках определение примерной арендной ставки для нашего объекта.

Вся информация, которая была использована при анализе рынка складской недвижимости, получена на интернет – центрах недвижимости www.irr.by, www.alfa-active.by. После проведения исследований были получены следующие данные.

Таблица 3.1. Объекты - аналоги складов класса «С» в г. Бресте

№ п/п	Наименование объекта	Адрес объекта	Общая площадь, м2	Характеристики объекта недвижимости	Арендная ставка, евро/1м2
	Склад	р-н строительно-го рынка		Капитальное производственное помещение, отапливаемое, полы бетонные, асфальтные подъездные пути, есть пандус для разгрузки автотранспорта
	Склад	южная часть г. Бреста, Вулька-Подгородская		Капитальное производственно Помещение, неотапливаемое, полы бетонные, асфальтные подъездные пути
	Производственно-складское помещение	г.Брест		Капитальное производственное помещение, отапливаемое, полы бетонные, есть бытовые помещения, кабинет
	Производственно-складское помещение	северная часть г. Бреста		Капитальное производственное помещение, неотапливаемое, асфальтные проезд, охраняемая территория
	Склад	южная часть г.Бреста, Вулька		Капитальное производственно Помещение, неотапливаемое, полы бетонные.	1,5

По результатам анализа можно утверждать, что средняя арендная ставка на складскую недвижимость класса «С» в г. Бресте равна 2,3 евро за 1м². Поскольку данный складской объекта наиболее близок по характеристикам объектам- аналогам 1 и 3, он может сдаваться в аренду по ставке 3 евро за 1м².