Основные факты и выводы о состоянии рынка производственной недвижимости г. Краснодара по итогам 3 квартала 2013 г
Таблица 12. Типичный срок экспозиции объектов производственного назначения в зависимости от качества и размера общей площади, месяцев.
| Площадь помещения | Классификация | Источник информации | ||
| Класс B | Класс C | Класс D | ||
| < 200 кв.м | АН «Гарантия-Недвижимость», АН «Девелопмент-Юг», АН «Реал Краснодар». | |||
| 200-500 кв.м | ||||
| 500-1000 кв.м | ||||
| >1000 кв.м |
Источник: составлено «ЮРЦО-ВЕАКОН»
Таблица 13. Скидки на торг в зависимости от классификации производственного помещения
| Классификация | Минимальное значение скидки на торг, % | Максимальное значение скидки на торг, % | Источник информации |
| Класс В | АН «Гарантия-Недвижимость», АН «Девелопмент-Юг», АН «Реал Краснодар». | ||
| Класс С | |||
| Класс D |
Источник: составлено «ЮРЦО-ВЕАКОН»
Таблица 14. Ценообразующие факторы рынка производственно – складской недвижимости г. Краснодара
| Основные ценообразующие факторы | Класс В | Класс С | Класс D | |||
| мин. | макс. | мин. | макс. | мин. | макс. | |
| Местоположение | -20% | 20% | -30% | 30% | -25% | 25% |
| Наличие пандуса, эстакады | -20% | 20% | -20% | 20% | -20% | 20% |
| Расположение на этаже | -15% | 15% | -15% | 15% | -15% | 15% |
| Состояние помещений | -10% | 10% | -10% | 10% | -10% | 10% |
| Наличие элементов инженерного оснащения | -10% | 10% | -10% | 10% | -10% | 10% |
| Наличие парковки, места для маневра грузового транспорта | -20% | 20% | -20% | 20% | -20% | 20% |
Источник: составлено «ЮРЦО-ВЕАКОН»
Таблица 15. Основные показатели рынка производственно - складской недвижимости г. Краснодара[3]
| Район/группа | Производственно-складская недвижимость | |||||||||||
| Класс | Класс В | Класс С | Класс D | |||||||||
| Цена продажи, руб. кв. м | Скидки на торг, % | Цена продажи, руб. кв. м | Скидки на торг, % | Цена продажи, руб. кв. м | Скидки на торг, % | |||||||
| Минимум | Максимум | Минимум | Максимум | Минимум | Максимум | Минимум | Максимум | Минимум | Максимум | Минимум | Максимум | |
| Центр | 24 000 | 28 000 | 10% | 20% | 17 000 | 22 000 | 5% | 10% | 11 900 | 16 000 | 5% | 10% |
| Мосты/Табачная фабрика/ШМР | 20 000 | 23 000 | 10% | 20% | 15 500 | 21 000 | 5% | 10% | 11 900 | 16 000 | 5% | 10% |
| ККБ/ЗИП/40 лет Победы | 20 000 | 28 000 | 10% | 20% | 15 500 | 21 000 | 5% | 10% | 9 000 | 12 500 | 5% | 10% |
| ЧМР | 21 000 | 25 000 | 10% | 20% | 17 000 | 23 000 | 5% | 10% | 11 500 | 15 000 | 5% | 10% |
| ФМР | 21 000 | 25 000 | 10% | 20% | 17 000 | 23 000 | 5% | 10% | 11 500 | 15 000 | 5% | 10% |
| Ростовское шоссе/ ул.Российская | 20 000 | 28 000 | 10% | 20% | 15 000 | 20 000 | 5% | 10% | 11 900 | 16 000 | 5% | 10% |
| ГМР/ТЭЦ | 20 000 | 23 000 | 10% | 20% | 15 500 | 21 000 | 5% | 10% | 11 900 | 16 000 | 5% | 10% |
| ЮМР | 21 000 | 25 000 | 10% | 20% | 17 000 | 24 000 | 5% | 10% | 11 500 | 15 000 | 5% | 10% |
| КМР | 20 000 | 23 000 | 10% | 20% | 15 500 | 21 000 | 5% | 10% | 11 900 | 16 000 | 5% | 10% |
| СМР/МХГ/СХИ | 22 000 | 30 000 | 10% | 20% | 16 000 | 20 000 | 5% | 10% | 11 500 | 15 000 | 5% | 10% |
| КСК/ХБК/СБС | 26 000 | 30 000 | 10% | 20% | 17 000 | 24 000 | 5% | 10% | 8 500 | 12 000 | 5% | 10% |
| Авиагородок/ЖМР | 22 000 | 30 000 | 10% | 20% | 15 000 | 20 000 | 5% | 10% | 8 500 | 12 000 | 5% | 10% |
| ПМР/Аэропорт | 22 000 | 29 000 | 10% | 20% | 15 500 | 21 000 | 5% | 10% | 8 500 | 12 000 | 5% | 10% |
| Пригород | 20 000 | 22 000 | 10% | 20% | 9 800 | 13 200 | 5% | 10% | 8 500 | 12 000 | 5% | 10% |
Источник: составлено «ЮРЦО-ВЕАКОН»
Классификация производственно-складской недвижимости
В настоящее время необходимость классификации, упорядочения или разделения недвижимости на отдельные группы ощущается очень остро, как аналитиками рынка недвижимости, так и риэлторами и оценщиками.
На сегодняшний день в России существует несколько попыток разработки классификации объектов недвижимости различных секторов рынка недвижимости.
В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. При этом, рассмотрев рынок недвижимости даже крупных городов России, можно отметить, что ряд факторов, которые необходимо учитывать в рамках имеющихся классификаций, либо отсутствует, либо участвует в формировании рыночной стоимости объекта незначительно.
Что по размерам, конструкции, степени механизации складских операций, по касается назначению. Склад может являться звеном в цепи движения продукции производственного назначения (склады сырья, готовой продукции, специализированные склады и т.д.), либо находиться на участке движения товаров народного потребления (товарные классификации конкретно складской недвижимости, то склады могут различаться виду складирования, по функциональному склады).
Далее представлена классификация, основанная на конструктивных параметрах помещений, включая инженерные коммуникации. Сейчас принято различать складские помещения по классам «A», «B», «C», «D».
Класс А– современные здания из легких конструкций, построенные после 1990 г.
Класс В– капитальные здания, температурный режим от +10 до +18 °С.
Класс С– капитальные производственные помещения или утепленные ангары, отапливаемые помещения, температура зимой +5, +8 °С.
Класс D– подвальные помещения, неотапливаемые производственные помещения.
Предложение
Подавляющее большинство промышленных объектов, выставляемых в Краснодаре на продажу, являются старыми советскими предприятиями. В 1990-е годы они были приватизированы и распроданы по частям. Для любого производства, склада или базы важно иметь удобные подъездные пути, источники энергетического питания, для некоторых железнодорожную ветку с козловым краном. В целом объекты, построенные в советское время, имеют все перечисленные характеристики. Но после того, как они были поделены, часть вновь образованных объектов лишилась некоторых важных компонентов. Например, не имеют выхода к ж. - д. ветке, нет подъемного крана и т. д. Специфика проведенного в 1990-е годы раздела крупных предприятий на мелкие, в настоящий момент является основным показателем рыночной привлекательности этих объектов. Если на продаваемой территории имеется набор всех необходимых компонентов, то цена и спрос на них будут высокими. В противном случае объект долго будет "висеть" в продаже.
Самым крупным в Краснодаре районом по количеству объектов промышленного назначения является так называемая "Восточная промзона". Эта территория расположена между Комсомольским микрорайоном и РМЗ. Главные артерии здесь ул. Уральская, Лизы Чайкиной, Новороссийская, Демуса. На этой территории множество складов, рынки оптово-розничной торговли, производственные предприятия.
Большая промзона находится при въезде в город со стороны трассы на Ростов. Это территория бывшего завода ЗИП. В настоящий момент та ее часть, что выходит фасадом на Ростовское шоссе, застроена торговыми площадями. На ее территории расположен Краснодарский "Экспо-центр", остальные территории либо заняты под склады, либо пустуют.
Промзоны, находящиеся в центральных районах города, в настоящий момент активно застраиваются объектами жилищного фонда. На их месте возводят целые жилые комплексы. В частности, такой процесс происходит с территориями, находящимися между районами "Аврора" и Фестивальным. Ранее это были территории лесообрабатывающего предприятия и предприятий транспорта. Промзоны вдоль ул. Кубанонабережная сейчас застраиваются элитными высотками.
В данный момент наблюдается некоторый дефицит предложений в сегменте производственно-складских зданий и помещений.
Основные недостатки помещений: отсутствие подъездных путей, конструктивные особенности, не позволяющие использовать помещения для механизации и автоматизации технологических процессов, многоэтажность складских помещений. Как правило, все старые постройки не отвечают современным требованиям к складским помещениям.
Анализируя структуру предложения производственно-складских помещений можно увидеть, что достаточно большую их долю составляют помещения, удаленные от центральной части Краснодара, однако в центральной части встречаются единичные предложения на продажу складских и подсобных помещений, представляющих встроенные помещения подвалов или цоколей многоэтажных зданий, реже отдельно стоящие здания. Но данные помещения пользуются средним спросом в виду того, что зачастую они представляют собой помещения низкого качества. Спрос на производственно-складские помещения в центре двоякий: с одной стороны, удобно размещение в центре города с точки зрения обеспечения логистического процесса, с другой стороны негативными факторами являются отсутствие удобных подъездных путей и парковочных мест для проведения разгрузочно-погрузочных работ.
Рынок недвижимости производственного назначения г. Краснодара, представлен классами B,C,D, предложение о продаже недвижимости производственного назначения класс А в г. Краснодаре отсутствуют.
Диаграмма 7. Структура предложения складских помещений по основным характерным районам г. Краснодара в 3 квартале 2013 г.
Источник: составлено «ЮРЦО-ВЕАКОН»
Диаграмма 8. Структура предложения складских помещений по площади, 3 квартал 2013 г., %
Источник: составлено «ЮРЦО-ВЕАКОН»
Диаграмма показывает, что структура предложения производственно-складских помещений в г. Краснодара по площади достаточно однородна за исключением производственно-складских помещений площадью >1000 кв.м, доля которых в относительном выражении составляет 61% от общего количества предложений.
Спрос
Заполняемость складских помещений существующих комплексов классов «B», «C» и «D» находится на высоком уровне. Интерес к качественным складским площадям в Краснодаре есть у крупных местных компаний, но в большей степени он сформирован компаниями, осуществляющими деятельность на федеральном уровне. Помимо интереса на складские площади, отмечены запросы компаний на аренду качественных индустриально-складских блоков. Несмотря на наличие нескольких проектов с возможностью продажи площадей, практически все сделки на рынке связаны с арендой.
Наибольшим количеством запросов в Краснодаре на складские помещения отмечены площади от 100 до 500 м2 (порядка 60%). Площади от 500 до 1000 м2 составили долю в 20%. Помещения свыше 1000 м2 и меньше 100 м2 составляют доли в 10% от всех запросов. Самая большая доля площадей приходится под размещение непродовольственных товаров (порядка 90% запросов), продовольственные товары занимают оставшиеся 10% от общего количества запросов.
Диаграмма 9. Соотношение спроса на производственно-складские помещения
Источник: составлено «ЮРЦО-ВЕАКОН»
В основном спросом, как среди отапливаемых, так и среди холодных складов, пользуются самые лучшие варианты с точки зрения качества помещения, и с точки зрения расположения. Востребованы склады, расположенные с основными направлениями движения грузового автомобильного транспорта, при этом, принципиальным моментом является наличие эстакады и пандуса.
Ценовая ситуация
В данный момент ценовая ситуация на рынке производственно-складской недвижимости характеризуется стабильностью цен продажи по отношению к итоговым показателям 2012 г. На стоимость объектов производственно-складской недвижимости оказывают влияние следующие факторы:
1. местоположение – стоимость объектов производственно-складской недвижимости, прежде всего, зависит от близости к основным направлениям движения грузового автомобильного транспорта; год постройки;
2. классификация помещения;
3. наличие пандуса, эстакады, кран-балки;
4. расположение на этаже – цокольном, подвальном, первом или выше первого этажах - наибольшую стоимость имеют складские площади, расположенные на первых этажах;
5. состояние помещений и зданий, в которых они располагаются; в зависимости от качества отделки складские помещения могут иметь следующие состояния: «удовлетворительное», «хорошее», «евроотделка»;
6. наличие элементов инженерного оснащения, в том числе наличие отопления;
7. высота помещения и материал стен;
8. наличие парковки, места для маневра грузового транспорта;
9. возможность получения других сопутствующих услуг.
Диаграмма 10. Структура предложения объектов производственного назначения г. Краснодара в разбивке по классам,
по итогам 3 квартала 2013 г., руб./кв. м
Источник: составлено «ЮРЦО-ВЕАКОН»
Таблица 16. Выборка существующих предложений
| № п/п | Район | Назначение | Стоимость, руб. | Площадь, кв. м | Стоимость, руб./кв.м | Источник информации |
| ЦМР | Класс В | 2 200 000 | 27 500 | http://www.avito.ru/krasnodar/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_proizvodstvo_80_kv._m._tsmr_yankovskogo_ul_226260659 | ||
| ЦМР | Класс В | 37 000 000 | 1 500 | 24 667 | http://www.avito.ru/krasnodar/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_proizvodstvo_tihoretskaya_92781557 | |
| Табачная фабрика | Класс В | 105 000 000 | 4 600 | 22 826 | http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/kommercheskaja/102218 | |
| Табачная фабрика | Класс В | 25 000 000 | 1 200 | 20 833 | http://www.avito.ru/krasnodar/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_sklad_1200_kv._m_226274527 | |
| ЗИП | Класс В | 8 300 000 | 20 750 | http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/kommercheskaja/103929 | ||
| ЗИП | Класс В | 10 500 000 | 26 250 | http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/kommercheskaja/102160 | ||
| 40 лет победы | Класс В | 8 500 000 | 28 333 | http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/kommercheskaja/101939 | ||
| ЗИП | Класс В | 10 500 000 | 26 250 | http://www.avito.ru/krasnodar/kommercheskaya_nedvizhimost/2aet._zdanie-400m._kv._proizvodstvo-ofis-sklad_229680248 | ||
| ЗИП | Класс В | 10 500 000 | 26 650 | http://www.avito.ru/krasnodar/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_proizvodstvo_gotovyj_biznes_ul._moskovsk_209526937 | ||
| ЧМР | Класс В | 25 000 000 | 1 167 | 21 422 | http://krasnodar.life-realty.ru/commerce/commerce_18760/ | |
| ЧМР | Класс В | 67 500 000 | 3 000 | 22 500 | http://www.avito.ru/krasnodar/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_proizvodstvo_gotovyj_biznes_ul._seleznev_209491925 | |
| СМР | Класс В | 40 000 000 | 1 500 | 26 667 | http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/kommercheskaja/112814 | |
| КСК | Класс В | 120 000 000 | 4 000 | 30 000 | http://krasnodar.life-realty.ru/commerce/commerce_22859/ | |
| КСК | Класс В | 46 400 000 | 1 450 | 32 000 | http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/kommercheskaja/114834 | |
| КСК | Класс В | 20 000 000 | 31 250 | http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/kommercheskaja/69213 | ||
| ЖМР | Класс В | 30 000 000 | 1 005 | 29 851 | http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/kommercheskaja/114856 | |
| Аэропорт | Класс В | 20 000 000 | 28 571 | http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/kommercheskaja/112806 | ||
| Среднее значение | 26 000 | |||||
| ЦМР | Класс С | 17 000 000 | 1 000 | 17 000 | http://www.avito.ru/krasnodar/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_proizvodstvo_krasnyh_partizan_160411050 | |
| ЦМР | Класс С | 30 000 000 | 1 705 | 17 595 | http://www.avito.ru/krasnodar/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_proizvodstvo_gotovyj_biznes_ul._putevaya_209428305 | |
| ЦМР | Класс С | 26 000 000 | 1 200 | 21 667 | http://krasnodar.life-realty.ru/commerce/commerce_23533/ | |
| ЗИП | Класс С | 9 000 000 | 18 000 | http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/kommercheskaja/112539 | ||
| ЧМР | Класс С | 26 000 000 | 1 100 | 23 636 | http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/kommercheskaja/112500 | |
| ЧМР | Класс С | 19 500 000 | 1 000 | 19 500 | http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/kommercheskaja/102186 | |
| ЧМР | Класс С | 26 500 000 | 1 400 | 18 929 | http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/kommercheskaja/102165 | |
| ЧМР | Класс С | 32 000 000 | 1 750 | 18 286 | http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/kommercheskaja/101980 | |
| ЧМР | Класс С | 67 500 000 | 3 500 | 19 286 | http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/kommercheskaja/101968 | |
| ул. Российская | Класс С | 85 000 000 | 4 930 | 17 241 | http://krasnodar.life-realty.ru/commerce/commerce_25490/ | |
| ЮМР | Класс С | 65 000 000 | 3 000 | 21 667 | http://www.avito.ru/krasnodar/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_proizvodstvo_gotovyj_biznes_yumr_225178852 | |
| МХГ | Класс С | 12 500 000 | 17 857 | http://krasnodar.life-realty.ru/commerce/commerce_25085/ | ||
| СМР | Класс С | 200 000 000 | 12 120 | 16 502 | http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/kommercheskaja/104702 | |
| СМР | Класс С | 30 500 000 | 1 500 | 20 333 | http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/kommercheskaja/102276 | |
| КСК | Класс С | 30 000 000 | 1 400 | 21 429 | http://krasnodar.life-realty.ru/commerce/commerce_23042/ | |
| КСК | Класс С | 35 000 000 | 1 600 | 21 875 | http://krasnodar.life-realty.ru/commerce/commerce_18686/ | |
| ПМР | Класс С | 32 000 000 | 1 400 | 22 857 | http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/kommercheskaja/101834 | |
| Пригород | Класс С | 12 500 000 | 1 100 | 11 364 | http://krasnodar.life-realty.ru/commerce/commerce_25432/ | |
| Среднее значение | 19 000 | |||||
| 40 лет победы | Класс D | 75 000 000 | 7 300 | 10 274 | http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/kommercheskaja/101950 | |
| 40 лет победы | Класс D | 75 000 000 | 7 300 | 10 274 | http://www.avito.ru/krasnodar/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_proizvodstvo_gotovyj_biznes_ul._40_let_p_209478224 | |
| ЧМР | Класс D | 69 000 000 | 4 500 | 15 333 | http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/kommercheskaja/114560 | |
| ЧМР | Класс D | 21 000 000 | 1 600 | 13 125 | http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/kommercheskaja/102220 | |
| Табачная фабрика | Класс D | 22 750 000 | 1 600 | 14 219 | http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/kommercheskaja/108592 | |
| ЧМР | Класс D | 21 000 000 | 1 970 | 10 662 | http://www.rosrealt.ru/Krasnodar/kommercheskaja/112498 | |
| ЧМР | Класс D | 35 000 000 | 1 061 | 32 975 | http://krasnodar.life-realty.ru/commerce/commerce_18759/ | |
| Ростовское Шоссе | Класс D | 110 000 000 | 7 461 | 14 743 | http://krasnodar.life-realty.ru/commerce/commerce_25487/ | |
| Пригород | Класс D | 25 000 000 | 2 000 | 12 500 | http://krasnodar.life-realty.ru/commerce/commerce_20256/ | |
| Пригород | Класс D | 17 000 000 | 2 000 | 8 500 | http://krasnodar.life-realty.ru/commerce/commerce_19563/ | |
| Среднее значение | 14 000 |
Источник: составлено «ЮРЦО-ВЕАКОН»
Диаграмма 11. Средневзвешенная цена 1 кв. м объектов производственного назначение г. Краснодара в разбивке по классам,
по итогам 3 квартала 2013 г., руб./кв. м
Источник: составлено «ЮРЦО-ВЕАКОН»