Анализ рынка складской недвижимости

1) Анализ предложения рынка складской недвижимости.

Таблица 3.6 Исходные данные для анализа рынка складской недвижимости

№	Дата действия цены	Адрес объекта	Тип объекта	Назначение	Арендная ставка евро за м2, мес.	Инженерное оборудование
	08.07.2014	ул. Спокойная	склад	хранение бочек		Неотапливаемый
	15.07.2014	ул. Малая	склад	автосервес		отапливаемый
	06.08.2014	ул шоссейная	склад	-		-
	28.08.2014	ул. Инженерная	склад	продукты питания		Неотапливаемый
	05.09.2014	Ленинский район(центр)	склад	-		Неотапливаемый
	30.09.2014	ул. Краснознаменная	склад	автосервес		отапливаемый
	04.10.2014	ул. Шоссейная	склад	строит. мат		отапливаемый
	18.10.2014	ул. Шоссейная	склад	-		Неотапливаемый

Вывод: Из анализа можно утверждать, что средняя арендная ставка на складскую недвижимость находиться в диапазоне 3-6 $ за м². Уровень конкуренции невысок, т. к. ассортимент оказываемых услуг не соответствует выбранной нами .

Поскольку данный складской комплекс находиться в близости от торговых центров , то целесообразно принять ставку 5$ за м² т.к. объект оценки представляет собой отдельно стоящее здание с офисным помещением.

Курс евро принимаем равным 10 590 бел. руб, учитывая его сложившееся положение на валютном рынке.

2)Анализ спроса рынка торговой недвижимости.

Проанализировав рынок торговой недвижимости получили информацию о возможных потенциальных арендаторов.

Таблица 3.7 Возможные потенциальные арендаторы

№п/п	Наименование	Адрес объекта
1.	Постельные Ткани и Швейные Машины	ул. Карбышева
2.	Ткани Магазин ЧТУП Таистекстипь	ул. Маяковског
3.	4Х4&К Ткани Магазин ООО Китекс Брест	бул. Космонавтов,
4.	Селена Магазин Тканей ОАО Технокомерц	ул. Гоголя 68
5.	Супертекстиль Салон Штор ЧП Эльтекс	просп. Машерова,
6.	Лента ОАО Брестский Филиал	просп. Машерова,
7.	Шкатулка Салон Рукоделия	бул. Шевченко
8.	Мерный Лоскут	Советская 105
9.	Магазин Швейной Фурнитуры	Советская 46

Вывод: Поскольку рынок по продажам и оказания швейных услуг велик, то целесообразно использовать складское помещение под этот вид услуг.

4. План маркетинга

Маркетинг - это деятельность, способствующая получению предприятием прибыли за счет лучшего, чем у конкурентов, удовлетворения потребностей потребителей.

План маркетинга - документ, являющийся важнейшей составной частью годового плана развития предприятия (наряду с финансовым, производственным и другими планами), в котором устанавливаются рыночные цели предприятия и предлагаются методы их достижения.

При составлении планов по планированию недвижимости обязательным является разработка вопросов, связанных с использованием концепции маркетинга.

План маркетинга включает в себя следующие составляющие:

1) Товарная политика

2) Ценовая политика

3) Сбытовая политика

4) Коммуникационная политика

Рассмотрев склад класса D приняла решение ,что целесообразнее перейти из класса D в класс С. Для этого нам необходимо провести реконструкцию объекта недвижимость. В первую очередь необходима сделать полы и провести систему отопления для достижением температурного режима в зимний период +15. Для установки котла необходимо достроить помещение - котельню. Таким образом, следует изменить объемно-планировочное решение складского комплекса.

Работы по преобразованию включают:

1. Установка системы отопления;

2. Построить перегородку, для разделения склада на секции.

3. Устройство котельной;

4. Устройство полов на складе;

5. Установка стеллажного оборудования:

Складской комплекс является неспециализированным, исходя из специфики месторасположения целесообразнее сделать склад по хранению текстиля, изделий швейного производства, тканей.

Работа на складе включает комплекс работ, связанных с подготовкой к приемке и приемкой товаров, размещением их на хранение, организацией хранения, подготовкой к отпуску и отпуск товарополучателям.

4.1 Товарная политикаТоварная политика — это маркетинговая деятельность, связанная с планированием и осуществлением совокупности мероприятий и стратегий по формированию конкурентных преимуществ и созданию таких характеристик товара, которые делают его постоянно ценным для потребителя и тем самым удовлетворяют ту или иную его потребность, обеспечивая соответствующую прибыль предприятию. Товарная политика данного проекта предусматривает сдачу в прямую аренду 2 секции склада, площадью S₁=250м², S₂=234 м². Вся площадь склада составляет 500м². Секции 1 будит использоваться под хранение тканей для швейного производства. Секции 2 используется для хранения пошивочных изделий, текстиля и т. д. Так же склад имеет офисное помещение S_оф=16 м². В плане склад выглядит следующим образом: Рисунок 4.1 План склада Склад оказывает следующие виды услуг:

1. Подготовка к приемке товара;

2. Приемка и учет прибывших товаров товара;

3. Размещением товара для хранения;

4. Организация хранения товара;

5. Подготовка к отпуску товара;

6. Отпуск товарополучателям;

Ткани такое вид материала который храниться на складе может длительное время, главное обеспечить сохранность груза:-соблюдение температурно - влажностного режима;-защита от вредителей;-защита от грязи и пыли; Исходя из этого, склад может оказывать дополнительные услуги по упаковке/переупаковке товара, Так как упаковка предотвращает нежелательные повреждения изделий и материалов. После того как товар прибыл на склад товар маркируют и сортируют по артикулам, фактической ширине, цвету и производственному назначению и раскладывают на местах хранения в стеллажи Также оказывается полный спектр услуг по охране, обслуживанию, уборке, ремонту и поддержке коммуникаций в пригодном состоянии.Следует отметить гибкость проводимой политики. В случае необходимости возможно расширение или изменение круга потенциальных потребителей, а также оперативная корректировка самой товарной политики.В ближайшие время склад может обновить спектр и качество оказываемых услуг. 4.2 Ценовая политикаСущность ценовой политики заключается в том, чтобы устанавливать цены на товар и изменять их в зависимости от положения предприятия на рынке, состояния рыночной конъюнктуры. Цена является как бы рычагом, который позволяет управлять рыночным спросом на товар фирмы. От того, насколько правильно и продуманно построена ценовая политика, зависят коммерческие результаты, степень эффективности всей производственно-сбытовой деятельности предприятия.Объект складской недвижимости находиться в частной собственности, следовательно арендная ставка устанавливается самим владельцам. Исходя из анализа складской недвижимости, проведенного выше, принимаем арендную ставку за 1 м² в размере -4 $. Курс на 01.10.1014 года составляет 10590 бел руб.Стоимость 1 м² арендуемой площади составляет-4$*10590=42360 бел. руб.Расчет дохода от реализации складских площадей и оказания услуг начинаем с 2015 года. Изменение арендной ставки за 1 м² во времени зависит от ставки инфляции. По интернет источникам на 2015 год она составляет -12,5% в год. Получаем, что к концу года арендная ставка за 1 м²=42360*1,125=47 655 бел руб. Прирост составит (47655-42360)/12=441,25 бел. руб. Предположим что уровень инфляции будет расти с одинаковым темпам. Площадь объекта =500 м²Расчет арендной ставки в зависимости от инфляции по месяцам определим в табл.4.3.1Таблица 4.3.1

месяцы	Выручка за 1 м2	Валовая выручка от аренды мес.тыс. руб.
январь	42360+441,25=42800	42,800*500=21400
февраль	42801+441,25=43240	43,240*500=21620
март	43243+441,25=43700	43,700*500=21850
апрель	43684+441,25=44200	44,200*500=22100
май	44125+441,25=44600	44,600*500=22300
июнь	44566+441,25=45000	45,000*500=22500
июль	45007+441,25=45500	45,500*500=22750
август	45448+441,25=45900	45,900*500=22950
сентябрь	45890+441,25=46350	46,350*500=23180
октябрь	46333+441,25=46800	46,800*500=23400
ноябрь	46774+441,25=47250	47,250*500=23650
декабрь	47215+441,25=47700	47,700*500=23850
Итого в год:	271550

Склад предоставляет дополнительные услуги, которые оплачиваются по цене:-упаковка/переупаковка товара- 10 000 бел руб. за заказ-комплектация заказа – 30 000 бел. руб. за заказПредполагаем что склад работает 7 дней в неделю. По складу аналогу было получена информация о количестве оказываемых дополнительных услуг.

Таблица 4.3.2 Потребность в комплектации, упаковке и переупаковке товара

Мес./Дни	Пн.	Вт.	Ср.	Чт.	Пт.	Сб.	Вскр.	За месяц, шт.
Январь, Февраль, Июнь, Июль, Август, Сентябрь	3/20	8/15	6/40	4/10	5/13	3/25	15/56	176/716
Март, Апрель, Май, Октябрь, Ноябрь, Декабрь	8/14	10/16	2/34	4/16	6/80	12/33	17/17	236/840

Доход от реализации услуг определяется в таблице 4.3.3 с учетом ставки инфляции

Таблица 4.3.3 Доход от оказания дополнительных услуг

месяцы	Количество ок-ых услуг( комп-ция/упаковка)	Стоимость услуги за единицу тыс. руб.	Выручка
январь	176/716	30/10	176*30+716*10=12440
февраль	176/716	30/10	176*30+716*10=12440
март	236/840	30/10	236*30+840*10=15480
апрель	236/840	30/10	236*30+840*10=15480
май	236/840	30/10	236*30+840*10=15480
июнь	176/716	30/10	176*30+716*10=12440
июль	176/716	30/10	176*30+716*10=12440
август	176/716	30/10	176*30+716*10=12440
сентябрь	176/716	30/10	176*30+716*10=12440
октябрь	236/840	30/10	236*30+840*10=15480
ноябрь	236/840	30/10	236*30+840*10=15480
декабрь	236/840	30/10	236*30+840*10=15480
Выручка всего:	167 520
Выручка с учетом инфляции 12,5% в год

Таким образом доход от аренды и дополнительных услуг с определится путем суммирования итого табл.4.3.1 и4.3.3271550+20940=292490 тыс. руб.

Сбытовая политика

Основной задачей сбытовой политики является организация оптимального варианта поиска арендодатора.

Поиск арендатора осуществляться следующими путями:

1)Размещение рекламы на сайте- – www.irr.by

2) рассылка писем по вероятным арендаторам

3)размещение рекламы в газете «Из рук в руки»

Стоимость размещения объявления составляет 22 500 руб. за выпуск4)Строчка бегущей строги на «Беларусь 1, Беларусь 2».

В течении 7 дней- 86 000руб.

Для поиска клиентов реклама размещается в течение 3 месяцев на начало каждого года.

По договору на оказание складских услуг расходы по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту здания и оборудования, отоплению, энергоснабжению, коммунальным услугам оплачиваются владельцем недвижимости. При заключении договоров предпочтение отдается долгосрочным потребителям на срок не менее 3 лет. Минимальный срок оказания складских услуг – 1 год.