Анализ ставок аренды производственных зданий
Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений аналогичного функционального назначения. В рамках данного подхода проводится анализ рынка с целью установления арендных ставок для типов зданий, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемыми зданиями. Для устранения разницы между объектами аналогами и объектами анализа, необходимо произвести корректировки с тем, чтобы сопоставимый объект был настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно.
Данные об отобранных для сравнения объектах по арендам аналогичных производственных зданий приведены в Таблице 7.
Таблица 7
| Данные | Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 |
| Источник информации | www.74dom.ru, тел. 8 952 515 71 11 | www.74dom.ru, тел. 8 922 719 81 28; 8 951 80 88 704 | www.74dom.ru, тел. 233 0 255 |
| Адрес | г. Челябинск, ул. 2-я Павелецкая | г. Челябинск, ул. 2-я Павелецкая | г. Челябинск, Гагарина-Копейское шоссе |
| Совершенная сделка или предложение | предложение | предложение | предложение |
| Переданные имущественные права | аренда | аренда | аренда |
| Рыночные условия = время | Май 2009 | Май 2009 | Май 2009 |
| Физические характеристики | 2 000 | 3 000 | 1 100 |
| Дополнительные улучшения | - | - | - |
Далее приводится описание поправок к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым объектом и сравниваемыми аналогами.
Поправки к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым и сравниваемыми объектами, приведены в Таблице 8(таблица корректировок по арендным платежам).
Обоснование корректировок, примененных в Таблице 9
Таблица 8
| Корректировка по элементу сравнения | Объект сравнения | Обоснование корректировки |
| 1. Совершенная сделка или предложение | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 | Подразумевается разница между сделкой и предложением. Обычно составляет 0-20%. Корректировка -15%. |
| 2. Переданные имущественные права | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 | Подразумевается поправка на разницу в стоимости между полными правами частной собственности и не полными, составляет 5-10%. Корректировка не вводилась. |
| 3. Условия рынка (время предложения) | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 | Подразумевается изменение стоимости на рынке недвижимости по истечении определенного срока времени между объектом оценки и аналогами. Все аналоги предлагаются к продаже на дату оценки. Было принято решение не вводить корректировки на объекты – аналоги. |
| 4. Поправка на площадь | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 | Поправка на площадь обусловлена тем, что при прочих равных условиях, большие по площади помещения имеют более низкую удельную цену. Поправка не вводилась, поскольку оцениваемые помещения могут быть сданы в аренду как полностью, единым объектом, так и по частям, нескольким арендаторам. |
| 5. Местоположение объекта | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 | В связи с тем, что рынок продажи аналогичных объектов в настоящее время ограничен, оценщику не удалось найти информацию по аналогам, находящимся непосредственно в п. Рудный. Было принято решение использовать доступную информацию по аналогичным объектам в г. Челябинск. Поправка на местоположение определена в процентах, исходя из разницы в ценах продажи на объекты недвижимости с местоположением вблизи объекта оценки и вблизи аналогов. Объекты аналогичного назначения имеют равную привлекательность в пределах одного региона. Поправка не вводилась. |
| 6. Состояние объекта | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 | Поправка на состояние объекта определяется в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с различным состоянием объектов. Корректировка -20%. |
| 7. Дополнительные улучшения | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 | Поправка на дополнительные улучшения определена в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с наличием данных улучшений или их отсутствием. Поправка не вводилась. |
| 8. Расположение объекта | Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 | Определяется в процентах исходя из разницы в ценах продажи на аналогичные объекты с различным расположением объектов недвижимости (отдельно стоящие, встроенные). |
Расчет арендной ставки.
Таблица 9
| Элемент сравнения | Ед. изм. | Оцениваемый объект | Объекты сравнения | ||
| Аналог 1 | Аналог 2 | Аналог 3 | |||
| Арендная ставка | руб./м2 | ||||
| Общая площадь | м2 | 1 199,1 | 2 000 | 3 000 | 1 100 |
| Совершенная сделка или предложение | предложение | предложение | предложение | ||
| Корректировка | % | -15 | -15 | -15 | |
| Скорректированная цена | руб./м2 | ||||
| Переданные имущественные права | полное | полное | полное | полное | |
| Корректировка | % | ||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | ||||
| Условия рынка (время предложения) | Июнь 2009 | Июнь 2009 | Июнь 2009 | Июнь 2009 | |
| Корректировка | % | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| Скорректированная цена | руб./м2 | ||||
| Местоположение | Челябинская обл.,******* район, п. Рудный, Алмазный Карьер, Строение №25 | г. Челябинск, ул. 2-я Павелецкая | г. Челябинск, ул. 2-я Павелецкая | г. Челябинск, Гагарина-Копейское шоссе | |
| Корректировка | % | ||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | ||||
| Состояние объекта | Удовлетворительное | Хорошее | Хорошее | Хорошее | |
| Корректировка | руб. | -20 | -20 | -20 | |
| Скорректированная цена | руб./м2 | ||||
| Дополнительные улучшения | - | - | - | - | |
| Корректировка | % | ||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | ||||
| Расположение объекта | Отдельно стоящее | Отдельно стоящее | Отдельно стоящее | Отдельно стоящее | |
| Корректировка | % | ||||
| Скорректированная цена | руб./м2 | ||||
| Выводы: | |||||
| Общая валовая коррекция | -35 | -15 | -15 | ||
| Весовой коэффициент | 0,3 | 0,4 | 0,3 | ||
| Арендная ставка | руб./м2 |