Определение рыночной стоимости права собственности сравнительным подходом
Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
Подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Предполагается, что благоразумный покупатель не заплатит за продаваемый объект больше, чем стоит на рынке самый дешевый объект аналогичного качества и полезности.
Этапы (алгоритм) применения СП:
1. Исследование рынка с целью сбора достоверной информации о недавно совершенных в свободных рыночных условиях сделках, о котировках, о предложениях по продаже объектов, которые сопоставимы с оцениваемым объектом;
2. Подбор сопоставимых объектов, использование которых соответствует наилучшему использованию объекта. При выборе объектов сравнения основным принципом является аналогичное наиболее эффективное использование объекта.
3. Определение подходящих единиц сравнения (таких, например, как руб. за кв. м общей площади участка) и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
4. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых. При этом поправки принято разделять на две группы – к первой группе относятся характеристики сделок, ко второй - характеристики объектов;
5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем сведения скорректированных стоимостных характеристик сравнимых объектов к одному стоимостному показателю (или группе показателей - в условиях недостатка или низкой степени достоверности рыночной информации).
Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения.
Последовательно:
1.Передаваемые права собственности.
2.Условия финансирования.
3.Условия продажи.
4.Рыночные условия (корректировка на дату продажи).
На независимой основе:
5.Местоположение.
6.Физические характеристики объекта.
7.Экономические характеристики объекта.
8.Использование объекта.
9.Наличие дополнительных компонентов стоимости.
Корректировки (поправки) могут производиться в рублях (долларах), процентах и долях единицы.
Поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, то есть необходимо определить, за какую цену был продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.
Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения. Различные сегменты рынка используют различные единицы сравнения, типичные для данного конкретного сегмента.
При продаже земли это:
♦ цена за 1 м2, сотку, гектар
При продаже застроенных участков это:
♦ цена за 1 м2 общей площади здания;♦ цена за 1 м2 площади, подлежащей сдаче в аренду;
♦ цена за 1 м2 без учета местоположения (цена строительства 1 м2);♦ цена за 1 м3;
♦ цена за единицу недвижимости (дом, комната);♦ цена за единицу недвижимости, приносящей доход (посадочное место, место стоянки и т. д.).
За единицу сравнения в данном случае целесообразно выбрать стоимость 1 квадратного метра общей площади земельного участка (1 кв.м), так как у Оценщика имеются точные данные о площадях объекта оценки и объектов аналогов, данная единица сравнения является общей для объекта оценки и объектов-аналогов, данная единица сравнения является удельной характеристикой (удельной ценой), что существенно ослабляет зависимость этой характеристики от общего количества ценообразующего фактора. Остальные вышеперечисленные единицы сравнения не используются при продаже незастроенных земельных участков.
Для применения сравнительного подхода, Оценщик провел анализ рынка свободных земельных участков в Сортавальском районе и г. Петрозаводске, которые были выставлены на продажу (информация о сделках и предложениях) и определил среднюю стоимость права собственности 1 кв.м для оцениваемого земельного участка. Принято решение использовать аналоги, расположенные в г. Петрозаводске, т.к. рынок земельных участков коммерческого и производственно-складского назначения в Сортавальском районе не развит и информация о сделках и предложениях о продаже земельных участков аналогичного назначения с объектом оценки отсутствует (более полная информация об аналогах представлена в Приложении № 2 к настоящему отчету). Объекты-аналоги представлены в Таблице 2.
Таблица 2
| № п/п | Аналоги | Месторасположение | Площадь, кв.м | Цена предложения, руб. | Источник информации |
| Аналог № 1 | Петрозаводск | 600 000 | http://kareliam2.net/ | ||
| Аналог № 2 | Петрозаводск | 1 543 000 | https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/!ut/p/c5/04_SB8K8xLLM9MSSzPy8xBz9CP0os3hPd68AD293QwP3QB8DA09nl2DDAEdzA4MAI_1wkA48Kgwg8gY4gKOBvp9Hfm6qfkF2dpqjo6IiAGGp0WM!/dl3/d3/L2dJQSEvUUt3QS9ZQnZ3LzZfNEMwSUo5UzM0VjIwRjBJUDI4S1NVSDJHMjM!/ | ||
| Аналог № 3 | Петрозаводск | 1 800 000 | https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/!ut/p/c5/04_SB8K8xLLM9MSSzPy8xBz9CP0os3hPd68AD293QwP3QB8DA09nl2DDAEdzA4MAI_1wkA48Kgwg8gY4gKOBvp9Hfm6qfkF2dpqjo6IiAGGp0WM!/dl3/d3/L2dJQSEvUUt3QS9ZQnZ3LzZfNEMwSUo5UzM0VjIwRjBJUDI4S1NVSDJHMjM!/ |
Общая характеристика объектов-аналогов и корректировка по группам элементов сравнения представлена в Таблицах 3, 4.
Таблица 3
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ АНАЛОГОВ
| Элементы сравнения | Объект оценки | Объекты-аналоги | ||
| Петрозаводск | Петрозаводск | Петрозаводск | ||
| Цена предложения/продажи, руб. | Х | 600 000 | 1 543 000 | 1 800 000 |
| Площадь объекта | 978,00 | 450,00 | 2 960,00 | 4 767,00 |
| Цена предложения/продажи, руб./кв.м | Х | 1 333 | ||
| Набор прав на недвижимость | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность |
| Условия финансирования сделки | Рыночные | Типичные | Типичные | Типичные |
| Условия сделки | Продажа | Предложение | Сделка | Сделка |
| Время совершения сделки/ предложения | 01.01.2010 | Май 2009 | Январь 2009 | Ноябрь 2009 |
| Район месторасположения | Сортавальский район | Петрозаводск | Петрозаводск | Петрозаводск |
| Категория земель | Населенных пунктов | Населенных пунктов | Населенных пунктов | Населенных пунктов |
| Разрешенное использование | Производственное | Под строительство магазина | Для эксплуатации зданий и сооружений | Для эксплуатации здания склада |
| Транспортная доступность | Хорошая | Хорошая | Хорошая | Хорошая |
| Коммуникации | Подведены | Подведены или есть возможность подведения | Подведены или есть возможность подведения | Подведены или есть возможность подведения |
Таблица 4
КОРРЕКТИРОВКИ ПО ГРУППЕ ЭЛЕМЕНТОВ СРАВНЕНИЯ
| Элементы сравнения | Объект оценки | Объекты-аналоги | ||
| Петрозаводск | Петрозаводск | Петрозаводск | ||
| Цена предложения/продажи, руб. | 1 333 | |||
| Набор прав на недвижимость | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность |
| Корректировка, % | ||||
| Откорректированная цена, руб. | 1 333 | |||
| Наличие НДС 18% в стоимости | нет | нет | нет | |
| Корректировка, % | ||||
| Откорректированная цена, руб. | 1 333 | |||
| Условия финансирования сделки | Типичные | Типичные | Типичные | |
| Корректировка, % | ||||
| Откорректированная цена, руб. | 1 333 | |||
| Условия сделки | Продажа | Предложение | Сделка | Сделка |
| Корректировка, % | -13,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Откорректированная цена, руб. | 1 160 | |||
| Время совершения сделки/ предложения | 01.01.10 | Май 2009 | Январь 2009 | Ноябрь 2009 |
| Корректировка, % | ||||
| Откорректированная цена, руб. | 1 160 | |||
| Район месторасположения | Сортавальский район | Петрозаводск | Петрозаводск | Петрозаводск |
| Корректировка, % | -7,74% | -7,74% | -7,74% | |
| Откорректированная цена, руб. | 1 070 | |||
| Площадь (кв.м) | 978,00 | |||
| Корректировка | 0,8873 | 1,1608 | 1,2300 | |
| Откорректированная цена, руб. | ||||
| Категория земель | Населенных пунктов | Населенных пунктов | Населенных пунктов | Населенных пунктов |
| Корректировка, % | ||||
| Откорректированная цена, руб. | ||||
| Разрешенное использование | Производственное | Под строительство магазина | Для эксплуатации зданий и сооружений | Для эксплуатации здания склада |
| Корректировка, % | -60,00% | 0,00% | 0,00% | |
| Откорректированная цена, руб. | ||||
| Коммуникации | Подведены | Подведены или есть возможность подведения | Подведены или есть возможность подведения | Подведены или есть возможность подведения |
| Корректировка,% | ||||
| Откорректированная цена, руб. | ||||
| Транспортная доступность | Хорошая | Хорошая | Хорошая | Хорошая |
| Корректировка,% | Подведены | Подведены | Подведены | |
| Откорректированная цена, руб. | ||||
| Количество поправок | ||||
| Весовой коэффициента аналога | 0,25 | 0,38 | 0,38 | |
| Откорр. цена 1 кв.м общ.пл., руб. | ||||
| Стоимость1 кв.м с поправками, руб. НДСне предусмотрен | ||||
| Стоимость объекта, руб. НДС не предусмотрен | 454 775 |
С целью расчета величины расхождения между результатами полученных стоимостей аналогов Оценщик использует коэффициент вариации. Коэффициент вариации – наиболее универсальный показатель, отражающий степень разбросанности значений независимо от их масштаба и единиц измерения. Коэффициент вариации измеряется в процентах и может быть использован для сравнения вариации различных процессов и явлений.
Стандартное отклонение (оно же арифметическое Станд. отклонение) - это показатель, упрощающий анализ дисперсии и поэтому чаще встречающийся. Т.к. дисперсия измеряется в процентах в квадрате, что очень непривычно и тяжело, стандартное отклонение упорядочивает дисперсию за счет извлечения квадратного корня из дисперсии.
Формула стандартного отклонения:
σP = √ σ2,
Коэффициент вариациииспользуют для сравнения рассеивания двух и более признаков, имеющих различные единицы измерения. Коэффициент вариации представляет собой относительную меру рассеивания, выраженную в процентах. Он вычисляется по формуле:
,
Где
- искомый показатель,
- среднее квадратичное отклонение,
- средняя величина.
| Среднее значение | 455,54 |
| Стандартное отклонение | 92,25 |
| Коэффициент вариации, допустимое значение меньше 33% | 20,251% |
Согласно классической теории оценки, корректировка по таким элементам сравнения, как поправка на право собственности, поправка на условия финансирования, поправка на условия сделки, поправка на время совершения сделки должны быть сделаны кумулятивно - т.е. каждый раз корректируется уже откорректированная цена.
Корректировка на вид права. В качестве объектов - аналогов были рассмотрены предложения на продажу. При совершении сделки передается право собственности для всех аналогов. Вид права объекта оценки - право собственности.Корректировка не учитывалась (допущение обосновано в Разделе 5).
Корректировка на условия финансирования сделки. По данным Оценщика для всех объектов характерны типичные условия финансирования. Корректировка не учитывалась.
Корректировка на условия сделки.Объекты-аналоги являются предложениями. Оценщик считает целесообразным ввести корректировку на уторговывание в размере средней величины скидки –13,0%. Величина корректировки принимается на основании данных А.А. Марчук, Е.А. Бутова «Русская служба оценки».
http://www.appraiser.ru/UserFiles/File/Guidance_materials/skidka_na_torg.pdf.
Корректировка на дату предложения. Объекты-аналоги выставлены на продажу в 2009 году. В связи с тем, что цены на недвижимость в 2009 году в Карелии существенно не менялись, что подтверждается на примере участков под ИЖС, оценщик допускает не применять корректировку.
1). Конец года:
Начало года:
2). Конец года:
Начало года:
3). Конец года:
Начало года:
