Методические указания студенту

В структуре части второй ГК РФ договор ренты (гл. 33 ГК РФ) завершает большую группу правовых институтов, связанных с отчуждением имущества в собственность других лиц. Для уяснения сущности договора необходимо обратиться к понятию ренты как вида регулярного дохода, не требующего от получателя осуществления трудовой, предпринимательской или иной деятельности, а основанный непосредственно на передаваемом в собственность плательщика имуществе.

Характерная особенность ренты заключается в том, что имущество, передаваемое под выплату ренты, который по общему правилу вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключением специально оговоренных в законе или договоре случаев. Получатель же ренты взамен переданного им по договору имущества получает долговременное обязательство со стороны плательщика о выплате ренты.

Необходимо обратить внимание на виды рентных договоров: договор пожизненного содержания с иждивением. Все эти разновидности договора ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по субъектному составу, по форме предоставления содержания и его минимальному размеру, сроком предоставления, возможности правопреемства и выкупа и т.д. Следует выделить и усвоить эти особенности.

Важным вопросом является форма договора ренты. Поскольку любой договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а удостоверительная надпись нотариуса может совершаться только на документах, отвечающих требованиям письменной сделки (ст. 160 и 163 ГК РФ), то во всех случаях договор ренты, независимо от его разновидности, состава участников и т.п., должен заключаться сторонами в письменной форме. При передаче под выплату ренты вещей, относится к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ), помимо нотариального удостоверения договора, требуется также его государственная регистрация (ст. 131 ГК РФ).

Семинарское занятие - 2 ч.

Цель занятия: усвоение и расширение знаний о договорах ренты и пожизненного содержания с иждивением, элементах, содержании и ответственности сторон по данному договору; определение сферы и возможных правовых проблем применения данного договора на практике.

1. Понятие, элементы и содержание договора постоянной ренты.

2. Понятие, элементы и содержание договора пожизненной ренты.

3. Понятие, элементы и содержание договора пожизненного содержания с иждивением.

Практическое занятие- 2 ч.

Цель занятия: дальнейшее углубление и закрепление знаний о договоре ренты и его видах, выработка практических навыков применения нормативных материалов при решении задач.

Содержание занятия:повторение основных теоретических положений темы и решение практических задач.

Задача 1.

Макарова является собственницей комнаты в коммунальной квартире по договору пожизненной ренты с иждивением. Вправе ли она заключить договор найма без согласия соседей? Получатель ренты согласен.

Задача 2.

Одинокий отец 1952 г.р. намерен заключить со своей родной дочерью, проживающей отдельно, договор ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением в отношении своей двухкомнатной приватизированной квартиры. Нотариус отказал в совершении сделки, сославшись на закон об инвалидах, пояснив, что такие сделки совершаются с письменного согласия местных органов Управления соцобслуживания населения. Управление отказало, сославшись на нормы Семейного кодекса РФ, говорящие о том, что дети должны осуществлять уход за своими престарелыми родителями. Правомерны ли действия нотариуса и Управления?

Задача 3.

В июле 1997 г. Миронова заключила договор передачи квартиры в собственность с обязательством пожизненного содержания с иждивением с Петровой. Во время ухода за ней Миронова привезла в квартиру мебель, стиральную машину, кое-какие вещи. В апреле Петрова умерла. Ее сын претендует на наследство (мебель, вещи). Как поступить Мироновой, что бы ее вещи не попали в опись нотариуса? Кроме того Миронова проживает в данной квартире.

Задача 4.

Два пожилых инвалида 2ой группы, проживающих в Москве в приватизированной квартире ( участник ВОВ и его сестра), не имеющих ближайших родственников, хотят оформить договор пожизненного содержания с человеком, не являющимся их родственником. Где и как оформляется договор?

Задача 5.

В 1997 году Боков Заключил договор ренты и пожизненного содержания с иждивением. Через год у получателя ренты под давлением дальних родственников появилось желание изменить договор в их пользу. У Бокова есть расписки о ежемесячном подучении ренты, отсутствии претензий по уходу. Какие шаги может предпринять получатель ренты по поводу расторжения договора? Расторгать договор Боков не хочет. Как быть в данной ситуации?

Глоссарий

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо обеспечить представление средств на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

Разновидности договора ренты:

* постоянная рента;

* пожизненная рента;

* пожизненное содержание с иждивением как особый случай пожизненной ренты (п. 2 ст. 583 ГК РФ).

Формы договора ренты.Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

Существенным условием договора рентыявляется срок рентных платежей.

Рентные платежи могут осуществляться в следующих формах:

* предоставление вещей;

* выплата денег;

* выполнение работ или оказание услуг;

* удовлетворение потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, уход за ним, оплата ритуальных услуг.

Обязательно установление в договоре денежного эквивалента рентных платежей.

Право требовать выплаты рентных платежей у получателя ренты возникает только после передачи оговоренного имущества в собственность плательщика ренты.

Разновидности ренты.

1) Договор постоянной ренты отличается сроком рентных платежей: постоянная рента – это бессрочная рента. Лица, которые могут быть получателями постоянной ренты:

* граждане;

* некоммерческие организации.

Договор постоянной ренты прекращается путем выкупа ренты плательщиком ренты. По общему правилу выкуп осуществляется внесением всей суммы выкупа с предупреждением получателя ренты о ее выкупе за три месяца.

Выкуп ренты может осуществляться как по инициативе ее плательщи­ка, так и по инициативе ее получателя.

В соответствии со ст. 593 ГК РФ получатель ренты вправе требовать выкупа ренты в случае:

* задержки выплаты рентных платежей более чем на один год, если иной не установлен в договоре;

* неплатежеспособности плательщика ренты;

* нарушения плательщиком своего обязательства, обеспечивающего выплату ренты;

* перехода недвижимости, переданной по договору ренты в общую собственность нескольких новых приобретателей, или раздела ее между несколькими лицами.

2) Договор пожизненной ренты - это рента, установленная на срок жизни одного или нескольких получателей ренты (ст. 596 ГК РФ).

Получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо, находящееся в живых к моменту заключения договора.

Рентные платежи выплачиваются ежемесячно и только в денежной форме.

В случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по выплате ренты получатель ренты вправе требовать:

* выкупа ренты ее плательщиком (на тех же условиях, что и при выкупе постоянной ренты);

* расторжения договора и возмещения убытков;

* возвращения переданного под выплату ренты имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст.599 ГК РФ).

З) Договор пожизненного содержания с иждивением – разновидность договора пожизненной ренты. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (п. 1 ст. 601 ГК РФ).

Особенности договора пожизненного содержания с иждивением:

* объектом передачи по договору может быть только недвижимость;

* предметом договора является содержание иждивенца (удовлетворение потребностей в жилище, питании, одежде, уход за ним);

* минимальный размер ежемесячного содержания иждивенца не может быть менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда;

* возможна замена натурального содержания периодическими денежны­ми выплатами;

* плательщик ренты вправе распоряжаться имуществом, переданным под выплату содержания, только с предварительного согласия получателя содержания;

* плательщик ренты обязан поддерживать переданный ему под выплату ренты объект недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается в случае:

* смерти получателя ренты;

* существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств.

В этом случае получатель ренты вправе требовать возврата переданного под выплату содержания недвижимого имущества (ст. 605 ГК РФ).

Задания на самостоятельную подготовку

Изучить и сделать правовой анализ Постановления Президиума Верховного Суда РФ №237пв-2000пр от 10 апреля 2001 г.