Пользование жилыми помещениями

Пользование жилым помещением по договору социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда. По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК.

Сторонами данного договора являются наймодатель - собственник жилого помещения фонда, от имени которого действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления либо иное управомоченное ими лицо, и наниматель.

Нанимателем является гражданин, с которым заключен договор социального найма. Наряду с нанимателем право на пользование жилой площадью приобретают члены его семьи

В соответствии с п. 1 ст. 69 ЖК к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, дети и родители нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Как видим, законодатель определяет круг членов семьи нанимателя жилого помещения иначе, чем круг членов семьи собственника жилого помещения. Для других родственников и иждивенцев предусмотрен дополнительный признак - ведение с нанимателем общего хозяйства. Для иных лиц никаких критериев признания их членами семьи не предусмотрено и вопрос отдан целиком на усмотрение суда.

Налицо опять не до конца продуманные решения разработчиков ЖК, над которыми придется ломать голову ученым и практикам.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо изначально указываются в договоре социального найма жилого помещения, либо вносятся в него в последующем, при их вселении в жилое помещение.

Для вселения в жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей наниматель должен получить согласие в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, а при вселении других граждан - и согласие наймодателя.

Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется ни согласие остальных членов семьи нанимателя, ни согласие наймодателя.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. По непонятным причинам (скорее всего из-за элементарной невнимательности разработчиков проекта) не предусматривается возможность соглашения о том, чтобы вновь вселяемые члены семьи приобретали права не на всю, а только на часть жилой площади или даже поселялись на площади без приобретения на нее права, что допускалось ранее действовавшим законодательством. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), отвечающее требованиям, предусмотренным ст. 15-16 ЖК. Им не может быть, в частности, неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Договор заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Типовой договор социального найма жилого помещения утвержден постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315. В Типовом договоре конкретизированы права и обязанности сторон, закрепленные в ЖК. Положения Типового договора в части прав и обязанностей сторон продублированы также в Правилах пользования жилыми помещениями, утв. постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25.

Содержание договора образуют права и обязанности сторон.

Права и обязанности наймодателя. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном ЖК, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;

4) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

5) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

6) обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг надлежащего качества, а также контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

7) в течение трех рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя;

8) производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

9) принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения настоящего договора;

10) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право:

1) требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное с проживающими время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;

2) запретить вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы.

3) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Плате за жилое помещение ЖК посвящает специальный раздел (7), нормы которого посвящены как плате за жилье социального назначения, так и оплате коммунальных услуг и иных расходов по содержанию жилого дома собственниками жилых помещений. При этом часть норм носит общий характер, а часть отражает особенности применительно к социальному найму и частному жилому фонду.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением наймодателю этого жилого помещения.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией наниматели вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат).

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, а также месторасположения дома.

Размер платы устанавливается органами местного самоуправления (в субъектах Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта).

Граждане, признанные в установленном порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

Помимо платы за наем с проживающих взимается плата за коммунальные услуги. Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Федерации) в порядке, установленном Правительством РФ*(390). Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством РФ*(391).

Изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования жилым помещением, образования или ликвидации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги. Данное указание закона, к сожалению, нередко нарушается на практике.

При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством РФ*(392).

Наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ России, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного размера пеней не допускается.

Некоторые категории граждан имеют право на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Положения ст. 159 ЖК, посвященной указанным субсидиям, конкретизированы в Правилах предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. N 761. В указанных Правилах дополнительно определены: 1) перечень документов, представляемых гражданами вместе с заявлением о предоставлении субсидии; 2) порядок определения состава семьи заявителя; 3) порядок определения размера субсидии (по специальным формулам); 4) порядок исчисления совокупного дохода семьи получателя субсидии; 5) порядок предоставлении субсидии; 6) особенности предоставления субсидии отдельным категориям граждан (в частности, военнослужащим); 7) условия приостановления и прекращения предоставления субсидий.

Субсидии предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

Размеры региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи устанавливаются субъектом Федерации. Для семей со среднедушевым доходом ниже прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.

В роли известного ориентира для выработки региональных стандартов выступают Федеральные стандарты оплаты жилого помещения и коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. N 541*(393). Так, федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи составляет 22%; федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения равен 18 кв.м общей площади жилья на одного гражданина.

Что касается федерального стандарта предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (содержание и текущий ремонт жилого помещения, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение) на 1 кв.м общей площади жилья в месяц, то он ежегодно устанавливается Правительством РФ в среднем по Российской Федерации, а также по ее субъектам*(394).

Помимо лиц, пользующихся жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, претендовать на получение субсидии могут: 1) наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда; 2) члены жилищных кооперативов; 3) собственники жилых помещений.

Субсидии предоставляются органом местного самоуправления или управомоченным им учреждением на основании заявлений граждан с учетом постоянно проживающих совместно сними членов их семей. Они перечисляются гражданам до срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги и только при условии отсутствия у граждан задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению. Предоставляются субсидии сроком на шесть месяцев.

Финансирование расходов на предоставление субсидий осуществляется из местных бюджетов за счет субвенций, предоставляемых местным бюджетам из бюджетов субъектов Федерации, а для городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга - из бюджетов данных субъектов Федерации.

Орган местного самоуправления вправе применять при расчете субсидий отличные от установленных региональных стандартов стандарты нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуги максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи, если это улучшает положение граждан, получающих такие субсидии. Дополнительные расходы на предоставление указанных в настоящей части субсидий финансируются за счет средств местного бюджета.

Помимо субсидий отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов.

Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг включаются в совокупный доход семьи при расчете субсидий, предоставляемых этим гражданам.

Права и обязанности нанимателя. Наниматель жилого помещения приобретает на основании договора социального найма ряд прав и обязанностей. Большая часть из них прямо названа в ЖК; иные права и обязанности вытекают из Типового договора социального найма. Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде. Акт должен содержать: дату составления акта, реквизиты и стороны договора социального найма, по которому передается жилое помещение, сведения об исправности жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодности жилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт;

2) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК;

3) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

4) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

5) проводить текущий ремонт жилого помещения. К текущему ремонту, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя организацией, предложенной им;

6) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;

7) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством;

8) переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном ЖК, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), в предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;

9) при расторжении договора освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;

10) допускать в заранее согласованное время в занимаемое жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;

11) информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;

12) своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством ценам и тарифам;

13) нести иные обязанности, предусмотренные ЖК, другими федеральными законами и договором социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма пользуется рядом прав. Часть из этих прав, например право вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; право получать субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг, были рассмотрены ранее. Некоторые из прав, в частности право осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения, мы рассмотрим при анализе изменений жилищного правоотношения. Поэтому сейчас рассмотрим лишь некоторые из имеющихся у нанимателей жилищных прав.

Так, наниматели вправе сдавать жилое помещение в поднаем. В поднаем может сдаваться как часть занимаемого жилого помещения, так и все жилое помещение в случае временного выезда нанимателя.

Условия сдачи жилья в поднаем следующие:

1) необходимо согласие в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи;

2) после заключения договора поднайма общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего не должна составлять менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления;

3) для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей;

4) передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при наличии которых проживание с ним в одном жилом помещении опасно для окружающих

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме, один экземпляр которого передается наймодателю жилого помещения. В договоре поднайма должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год (п. 3 ст. 77 ЖК). Указанное правило не вполне согласуется с нормой п. 6 ст. 79 ЖК: если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора - инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма, ЖК, иными нормативными правовыми актами. Указанное пользование является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма.

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

Договор поднайма жилого помещения заключается в письменной форме. Экземпляр договора передается наймодателю такого жилого помещения. Договор поднайма прекращается по истечении срока, на который он был заключен, а также при прекращении договора социального найма жилого помещения, сданного в поднаем.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут: 1) по соглашению сторон; 2) при невыполнении поднанимателем условий договора.

В случае если поднаниматель жилого помещения или гражданин, за действия которого поднаниматель отвечает, используют это помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения.

Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта помещения. В случае если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжают нарушать права и законные интересы соседей или использовать помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведут необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан.

Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами (п. 4-6 ст. 79 ЖК).

Помимо сдачи жилья в поднаем наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе поселять в жилом помещении временных жильцов. Для поселения временных жильцов необходимо согласие всех членов семьи. Согласия наймодателя не требуется, но он должен быть предварительно уведомлен о планах нанимателя. Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

В отличие от поднанимателей временные жильцы пользуются жилым помещением безвозмездно. Кроме того, срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним любым членом его семьи.

В случаях прекращения договора социального найма жилого помещения, а также отказа временных жильцов освободить помещение по истечении согласованного сними срока проживания временные жильцы подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ст. 80 ЖК).

Наниматель вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем указанных обязанностей наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Пользование жилым помещением по договору найма в домах специализированного жилищного фонда. В целом стороны договора найма в домах специализированного жилищного фонда имеют те же права и несут те же обязанности, что и стороны договора социального найма. Об этом свидетельствуют Типовые договоры найма жилья в специализированном фонде, которые утверждены постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 и содержание которых мало чем отличается от Типового договора социального найма жилого помещения, утв. постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315. Кстати, между собой эти типовые договоры, независимо от того, на какой вид специализированного жилья они рассчитаны, в основном совпадают. Однако имеется ряд особенностей, на которых кратко остановимся.

Прежде всего наниматели имеют право на пользование жилым помещением, относящимся к специализированному жилищному фонду, вместе с членами их семей не бессрочно, а в течение определенного срока. В частности, таким сроком может быть период действия статуса вынужденного переселенца или беженца, срок проведения ремонта жилого дома, в котором они постоянно проживают, период работы на предприятии или учебы в учебном заведении и т.д. При этом вынужденные переселенцы и беженцы должны пользоваться предоставленным им жильем непрерывно (так как их отсутствие на жилой площади свыше шести месяцев может послужить основанием к их выселению); напротив, лица, проживающие на маневренной и служебной площади, а также в общежитиях могут допускать перерывы в пользовании предоставленной площадью.

Далее, наниматели жилья специализированного фонда не вправе обменивать жилое помещение, а также сдавать его в поднаем.

По общему правилу члены семьи нанимателя имеют право на пользование жилым помещением наравне с нанимателем и имеют равные права и обязанности, а дееспособные члены семьи несут солидарную с ним ответственность по обязательствам. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора.

Исключение составляет служебная жилая площадь. В случае прекращения семейных отношений с нанимателем право пользования жилым помещением за бывшими членами семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением между нанимателем и бывшими членами его семьи.

Наконец, наниматели, проживающие на жилой площади специализированного фонда, по общему правилу не пользуются правом на ее приватизацию. Однако применительно к служебной жилой площади установлено, что наймодатель имеет право принимать решение о приватизации жилого помещения. Очевидно, что данное исключение установлено в интересах правящей бюрократической верхушки, т.е. чиновников, депутатов и др., которые получают бесплатно дорогостоящее служебное жилье, впоследствии ими приватизируемое.

Пользование жилыми помещениями в домах и квартирах, принадлежащих гражданам и юридическим лицам на праве частной собственности. Жилые помещения, находящиеся в частной собственности, могут использоваться для проживания самими собственниками, членами их семей, обладателями иных вещных прав на жилые помещения, членами ЖСК и ЖНК, а также нанимателями по договорам коммерческого найма.

Пользование жилым помещением самим собственником. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК.

Он обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт дома принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.