Форма и порядок заключения

Письменная форма посредством составления единого документа. Несоблюдение влечет недействительность.

Переход права собственности на отчуждаемую недвижимость подлежит госрегистрации. Госрегистрация договора должна производиться лишь в случаях, предусмотренных законом (продажа жилой недвижимости и продажа предприятий). Госрегистрация права должна производиться в любом случае для любой недвижимости. Если нет регистрации права, это свидетельствует лишь о том, что договор не исполнен. Есть возможность понуждения к госрегистрации договора. Пост. № 10/22 п. 60-64

Содержание:

Обязанность продавца: передать вещь в собственность покупателю. Она предполагает фактическую передачу и государственную регистрацию права. Ст. 556 – особые правила оформления такой передачи – по передаточному акту, который не является изменением или дополнением договора, не может рассматриваться в качестве момента, знаменующего переход права собственности. Значение этого акта исключительно доказательственное, но это лишь одно из возможных доказательств. Эта фактическая передача может состояться как до регистрации, так и после.

С момента подписания передаточного акта продавец считается исполнившим свою обязанность, следовательно, переходит риск случайной гибели по ст. 459.

Ответственность продавца за недостатки переданного имущества: покупатель не может требовать замены товара, а все остальные правила сохраняются.

Принцип единой судьбы земельного участка и недвижимого имущества, расположенного на нем: отчуждение одного невозможно без отчуждения другого. Но это действует, только если все это принадлежит одному лицу. – ст. 552. Это регулирование установлено по умолчанию. Цена, установленная за здание, презюмированно считается включающей в себя и цену земли.

Продажа предприятия – самостоятельно.

Договор мены.

Понятие и элементы.

Ст. 567: По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

· Консенсуальный договор.

· Возмездный договор. Именно специфика возмездности предопределяет самостоятельность конструкции договора мены. Что делать, если встречное предоставление по формуле товар+деньги? Эта ситуация отнесена законодателем к договору мены. От соотношения товара и денег квалификация договора не меняется.

· Двусторонний, синаллагматический

Мена входит с к-п в единую родовую группу договоров, направленных на передачу товара. П. 2 ст. 567 – к договору мены применяются правила о к-п, если это не противоречит правилам главы 31 и существу мены. Отсылка идет ко всей главе 30, а не только к общим правилам.

Стороны:

Нет специального обозначения для сторон.

Любые субъекты с учетом объема и характера их правоспособности + сохраняют значение все ограничения и запреты, установленные для к-п.

Предмет:

Никаких указаний относительно предмета договора мены нет. Для обозначения используется термин товар. Отсюда вывод, что термин товар в рамках конструкции к-п означает то же, что и в рамках конструкции мены.

Одна из точек зрения на предмет договора мены: предметом могут выступать все те объекты, которые могут выступать предметом договора к-п.

Другая точка зрения: только вещи могут быть предметом. Ст. 454 – в буквальном смысле товар – это вещь. Эта позиция сегодня воспринята и судебно-арбитражной практикой. Инф. № 69, п. 3: договор, по которому произведена передача товара в обмен на уступку права требования не может считаться договором мены. Но что это тогда??

Дискуссия не закрыта.

Могут ли в качестве предмета мены выступать будущие вещи? Чисто формально к договору мены применяются правила главы 30. Возможность заключения договора по поводу будущей вещи предполагается консенсуальной природой договора.

Условие о предмете является существенным, т.е. должно быть согласовано наименование и количество. По общему правилу это единственное существенное условие, но в отдельных случаях круг существенных условий будет расширяться.

Ценой в рамках договора мены является само по себе встречное предоставление, т.е. согласуя предмет, стороны автоматически согласуют и цену.

Срок.

Презумпция одновременной передачи товара. А в какой момент одновременно? Срок передачи устанавливается договором, либо восполнение при помощи 314 ст. Условие о сроке передачи не является существенным, есть восполняющая норма – в разумный срок с момента заключения договора. Соглашением сторон может быть установлено иное.

Форма.

Глава 9, т.к. спецрегулирования нет ни в 31 главе, ни в 30.

Но применительно к отдельным видам к-п есть иные правила о форме, которые будут применяться и к договору мены.

Содержание.

Это права и обязанности обменивающихся сторон. Объем их правовых возможностей в рамках договора мены одинаков.

Главная обязанность: передать товар в собственность. Регулирование этих вопросов в рамках 31 главы отсутствует, следовательно, все требования, предъявляемые к обязанности передать товар в собственность, будут сохранять свою значимость и здесь, как и правила о способах защиты.

Все указанные правила из к-п применяются к мене, если они не противоречат существу мены. Например, неприменимо правило об уменьшении покупной цены в случае обнаружения недостатков или прав третьих лиц.

Единственное специальное правило содержится в ст. 571.

Специальное регулирование вопроса о переходе права собственности (ст. 570) – одновременный переход права собственности после исполнения своей обязанности последней из сторон. Это необходимо для защиты при разновременной передаче вещей. Переход риска случайной гибели решается по общим правилам главы 30. Однако эта схема действует лишь по умолчанию и может быть изменена соглашением сторон.

Однако есть проблема с недвижимостью. П. 1 ст. 223 является общей нормой по отношению к 570, но п.2 ст. 223 также является специальным по отношению к п. 1. Вопрос: какую специальную норму нужно применять? Обе нормы содержат оговорку «если иное не предусмотрено законом».

Судебно-арбитражная практика, Инф. № 69, п. 11: при обмене недвижимым имуществом право собственности на него возникает с момента госрегистрации, независимо от приобретения права собственности другой стороной. ВАС признал 223 специальной по отношению к 570. С точки зрения системы регулирования оборота недвижимости, такое решения благоприятно, иначе бы нивелировалось значение госрегистрации.

В определенных случаях, содержание данного договора будет изменяться. При неравноценности передаваемых товаров сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже, обязана доплатить разницу.

Презумпция равноценности – п.1 ст. 568, может быть опровергнута. Для опровержения этой презумпции необходимо явное волеизъявление сторон. П. 7 и 8 Инф. ВАС № 69.: данные о неодинаковых ценах (номиналах) сами по себе не свидетельствуют о неравноценности. Равноценность – понятие субъективное, объективные показатели в этом плане не дают ответа, необходимо соответствующее намерение сторон.

Срок доплаты определяется договором, он не относится к числу существенных условий (ст. 568). Срок приурочивается к моменту исполнения обязанности передать товар той же самой стороны.

П. 14 Инф. № 69: непосредственно до или после – это не позднее следующего дня. Но применительно к конкретному делу это может быть и верно, но вывод не универсален.

Поскольку обязанность произвести оплату является денежным обязательство, то возможно применение ответственности по 395.

Дарение.

Понятие и признаки.

Ст. 572: По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

· Безвозмездность. Это конститутивная черта договора дарения. П. 2 ст. 423: Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. Встречное предоставление может быть предметом другой сделки, или даже предметом сделки с другими лицами. С доктринальной позиции встречным предоставлением считается предоставление, которое находится в условной или причинной зависимости от действий дарителя. Существуют обстоятельства, внешне схожие со встречным предоставлением, однако не являющиеся таковыми: мотивы дарителя, предоставления символического характера, возложение на одаряемого расходов на принятие дара, модус. Модус – это возложение одной стороной на другую обязанности в свою пользу, в пользу третьих или неопределенных лиц, или в общественно-полезных целях, эта обязанность должна исполняться исключительно из того, что подарено. Экономически происходит некое уменьшение предмета дарения.

· Направленность договора на увеличение имущественной сферы одаряемого: за счет увеличения активов, либо за счет уменьшения пассивов.

· Указанное выше увеличение имущественной сферы одаряемого происходит при одновременном уменьшении имущественной сферы дарителя.

· Намерение одарить - animus donandi. Необходимо для изменения презумпции возмездности + с помощью этого признака можно отграничить договор дарения от смежных правовых явлений (например, возврата карточного долга).

· Необходимость согласия одаряемого на принятие дара. Однако эту волю зачастую не видно, но это не означает, что этот признак не является обязательным.

Характеристика договора:

1. Безвозмездный

2. Может быть заключен, как по модели реального, так и по модели консенсуального. У сторон есть свобода выбора. Обещание дарения в будущем и есть консенсуальный договор дарения. Реальный договор дарения отличается определенной спецификой: заключенный договор дарения не влечет никаких последствий, само заключение договора исчерпывает собою все и никаких обязанностей при этом не наступает. Поэтому реальный договор дарения в доктрине часто именуют вещным.

3. В зависимости от распределения прав и обязанностей между сторонами

· Консенсуальное дарение – односторонний договор по общему правилу. При достижении соглашения сторон, он может быть двусторонним (при модусе, например). Он никогда не станет синаллагматическим.

· К реальному договору эта классификация неприменима, т.к. нет обязательственного эффекта.

Договор дарения является самостоятельной договорной конструкцией и не выступает в качестве родовой категории к иным безвозмездным договорам. Правила главы 32 относятся только к дарению, не могут восприниматься в качестве общих правил для всех безвозмездных договоров, не могут быть использованы для аналогии закона.

Предмет.

1. Вещь. Нет ограничений, поэтому предметом дарения могут быть любые вещи, кроме изъятых из оборота. Будущие вещи могут быть предметом договора дарения? Для реального дарения – нет, а для консенсуального никаких ограничений, предпосылок утверждать обратное нет: чтобы принять обещание, обладать титулом не нужно. Консенсуальность дарения ничем не отличается от консенсуальности договора к-п.

2. Имущественные права по отношению к себе (дарителю). Эта конструкция еще ни разу не была адекватно применена, т.к. для нее нужно, чтобы даритель был одновременно должником и кредитором. При совпадении должника и кредитора в одном лице обязательство прекращается (конфузия), а как можно передать то, чего нет?

3. Имущественные права по отношению к третьему лицу. Как соотносится цессия и дарение? Это разноплановые явления: дарение – обязательственный договор, это кауза для цессия, цессия – распорядительная сделка, которая сама по себе существовать в обороте не может. Будущее право при консенсуальном дарении можно передать.

4. Освобождение от имущественной обязанности в отношении себя. Как он соотносится с институтом прощения долга? Некоторые рассматривают это как тождественные явления, однако это неверно. Прощение долга – это распорядительная сделка, а дарение – это обязательственно-правовая сделка, такое же соотношение, как и с цессией.

5. Освобождение от имущественной обязанности в отношении третьего лица

Как соотносится с институтом перевода долга и возложением исполнения на третье лицо? Они не тождественны. Перевод долга – распорядительная сделка, каузой для которой будет дарение. Если кредитор не согласится на перевод долга, то даритель может исполнить обязанность по 313. Дарение является лишь одним из возможных оснований возложения исполнения. Даже если исполнение не принято, это никак не влияет на договор дарения.

Условие о предмете является существенным. Для имущественного требования должен быть указан размер и основание для его возникновения.

Стороны:

Даритель и одаряемый.

По общему правилу, ими могут быть любые субъекты с учетом характера и объема их дееспособности. Ст. 575 и 576 - исключения, при чем они не исчерпывают собой все запреты и ограничения, иные законодательные акты также могут устанавливать запреты и ограничения на дарение.

Непонятно, почему запрещено дарение между коммерческими лицами. Больше ни в одном безвозмездном договоре такого ограничения нет.

Правопреемство в договоре дарения: ст. 581. Права одаряемого не переходят к наследникам – мотив дарителя связан с личностью одаряемого. Это правило диспозитивно. Обязанности дарителя переходят по наследству: договор дарения изменил правовое положение дарителя, взятое слово должно быть исполнено. Правило также диспозитивно.

Срок.

Правовое значение имеет только применительно к консенсуальному дарению. Срок устанавливается соглашением сторон, и стороны свободны в определении данного условия. Единственное ограничение: п. 3 ст. 572 – запрещается дарение на случай смерти. Это ограничение призвано исключить коллизию между правилами о дарении и правилами о наследовании. Необходимость согласования этого условия сторонами не означает существенности условий о сроке (есть 314 ст.).

Условие.

Есть позиция, согласно которой безвозмездная природа дарения исключает возможность использования условия в данной конструкции. Но эта позиция сомнительна.

· Отлагательные условия. Это отлагательное условие не должно содержать в себе скрытого встречного предоставления.

· Отменительные условия. Если наступит до наступления срока исполнения – обязанность прекратится, если наступит после исполнения обязательства – условие будет не результативным.

Никаких ограничений в использовании условий нет с точки зрения действующего законодательства.

Форма.

Ст. 574. Письменная форма дарения является обязательной для

· Всякого консенсуального договора дарения

· Всякого договора дарения, предметом которого выступает недвижимое имущество (прямо не установлено, но регистратор работает только с письменными документами)

· Если даритель – ЮЛ и стоимость дара больше 3000 рублей

Несоблюдение этой письменной формы влечет недействительность договора. Законодатель не предписывает специального варианта этой формы (это справедливо даже для недвижимости).

Необходима госрегистрация договора дарения недвижимого имущества (любого недвижимого имущества).

Отказ от дарения.

· Отказ одаряемого принять дар (ст. 573). Возможно только в консенсуальных договорах и только пока обязанность не исполнена. Закон не ограничивает случаи отказа и не устанавливает условий. Специальные правила о форме: отказ должен состояться в той же форме, что и договор. Если договор подлежал госрегистрации, то и отказ также подлежит госрегистрации. Отказ с нарушением формы, видимо, не считается отказом. Последствием такого отказа является обязанность одаряемого возместить дарителю реальный ущерб. Это не ответственность!

· Отказ дарителя от исполнения обязанности. Такой отказ возможен тоже только в консенсуальном договоре и только до исполнения. Ст. 577. Такой отказ допускается лишь в 2-х случаях: при существенном изменении имущественного или семейного положения, либо здоровья дарителя. Эти обстоятельства должны быть существенными и внезапными. Также возможен отказ в случае умышленного причинения вреда здоровью, смерти дарителю, его близким родственникам. Ст. 159 – сделка, для которой не предусмотрена письменная форма, может быть совершена устно. Что делать, если был зарегистрирован договор???? Куча проблем. Никаких негативных последствий отказ дарителя для него не влечет.

Отмена дарения.

Самостоятельный институт, не имеет ничего общего с отказом от дарения.

Имеет место, когда консенсуальный договор уже исполнен или речь идет о реальном договоре.

Это фактически фиктивный институт. Он основывается на тех действиях, которые произошли в прошлом, это аннулирование соглашения сторон о causa donandi. Этот институт необходим в случае нарушения внутренней, внеправовой связи между дарителем и одаряемым – в случае акта злостной неблагодарности. По факту обязательство уже прекращено исполнением, поэтому право пошло на фикцию, что даритель может аннулировать ранее состоявшийся договор как юридический факт. Все случаи отмены дарения исчерпывающим образом указаны в законе (578, 582 – для пожертвования).

Варианты отмены дарения могут применяться независимо от того, что было предметом дарения.

Порядок отмены установлен для каждого отдельного случая непосредственно законом.

П. 4 ст. 578 – нет срока, поскольку речь идет о регулятивном праве

П. 1 ст. 578 – охранительное право, значит есть срок исковой давности

Последствия отмены дарения: п. 5 ст. 578 – обязан возвратить вещь, если она сохранилась в натуре. А если предметом была не вещь? Или предмет не сохранилась в натуре?

Некоторые считают, что раз последствия не указаны в законе, то их и нет. Но это неразумно, т.к. если у отмены дарения есть юридическое значение, то оно есть всегда.

Если отмена дарения представляет собой аннулирование дарения, как юридического факта, то от отмены дарения переданный дар становится неосновательным обогащением. Автоматически право собственности на вещь у одаряемого не прекращается, просто предоставление становится неосновательным и у дарителя есть кондикционный иск о возврате неосновательного обогащения. Кондикционный иск – основание возвратить соответствующую вещь в натуре, а если это невозможно, то возвратить вещь в деньгах.

П. 6 ст. 582 – законодатель не распространил всю 578 статью на пожертвование, хотя по логике хотел не распространить только 1-4 пункты. По сути все равно придется применять кондикционный иск.