Коммерческий наём – ст. 687 ГК

1. Односторонний отказ нанимателя с согласия проживающих с ним граждан

Ø Единственное условие – письменное предупреждение наймодателя за три месяца (ни больше, ни меньше)

Ø Договор прекращается по истечении срока предупреждения, который отсчитывается с момента восприятия

2. Судебное расторжение по требованию наймодателя – основания исчерпывающим образом указаны в законе (п. 2 и абз. 2 п 4 ст. 687 ГК)

3. Судебное расторжение по требованию любой из сторон

Ø Основания

i. Непригодность помещения для постоянного проживания, а также его аварийное состояние

ii. Другие случаи, предусмотренные жилищным законодательством

Ø Вопрос – нафига оно нанимателю, если у него есть право на односторонний отказ?

Социальный наём

Прекращение по инициативе нанимателя – не обусловлено никакими формальностями или условиями

Значение выезда из жилого помещения:

Ø П. 3 ст. 83 ЖК – договор считается расторгнутым со дня выезда

Ø Иметь в виду ст. 71 – временное отсутствие нанимателя и членов его семьи не влечёт изменения прав и обязанностей по договору социального найма

Ø Туда же КС в Постановлении от 23.06.2005 – определяющим фактором в вопросе о том, прекратилось ли правоотношение, является не срок отсутствия, а направленность волеизъявления

Ø Пленум (п. 32) чуть облегчает задачу установления этого субъективного и потому трудновоспринимаемого критерия, ориентируя на примерный перечень доказательств

Выселение – прекращение по инициативе наймодателя

Ø Только судебный порядок

Ø Основания – только ЖК

Ø Ст. 84 предусметривает три варианта

o С предоставленеим нового благоустроенного жилого помещения (общее правило)

o С предоставлением нового жилого помещения

o Без предоставления жилого помещения

Выселение с предоставлением благоустроенного жилого помещения

Характеристики предоставляемого помещения – ст. 89 ЖК, п. 34 ППВС № 14

- Нахождение в границах данного населённого пункта

- Благоустроенность, то есть обеспеченность помещения коммунальными удобствами применительно к условиям данного населённого пункта с учётом, прежде всего, благоустроенности в домах государственного и муниципального фондов

- Пригодность для постоянного проживания – помещение отвечает установленным требованиям

- Размер помещения равнозначен ранее занимаемому

Причём речь не об улучшении жилищных условий – требованиями ст. 57, 58 ЖК помещение соответствовать не должно. Если граждане изначально проживали в помещении менее учётной нормы или нормы предоставления, то это превращается в издевательство

Основания такого выселения (ст. 85 – 88 ЖК)

1. Жилой дом подлежит сносу

2. Жилое помещение признано непригодным для проживания

3. Жилое помещение подлежит переводу в нежилое

4. Жилое помещение подлежит капитальному ремонту, если:

a. В результате капремонта жилое помещение не будет сохранено

b. Существенное уменьшение общей площади, в результате чего наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях

c. Существенное увеличение, в результате чего общая площать занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления

5. Свежак: жилое помещение подлежит передаче религиозной организации

При этом другое помещение должно быть предоставлено до начала ремонта, а не как сейчас

Выселение с предоставлением другого жилого помещения

Характеристики помещения (п. 38 Пленума)

- Нахождение в границах данного населённого пункта

- Помещение относится к фонду социального использования

- Изолированность, пригодность для постоянного проживания

- Размер не менее 6 квадратов на человека (для основания в ст. 90 ЖК справедливо, откуда это для ст. 103 ЖК – неизвестно)

Основания:

1. Неоплата жилья и коммунальных услуг в течение 6 месяцев без уважительных причин (ст. 90)

2. Выселение из общежитий и служебных жилых помещений граждан, указанных в п. 2 ст. 103

Выселение без предоставления жилого помещения

Основания:

1. Ст. 91 ЖК – использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и интересов соседей, бесхозяйственное обращение с жилым помещением при:

- Вине нанимателя/членов его семьи в нарушении

- Противоправности

- Систематичности нарушения (п. 3 Пленума)

2. П. 2 ст. 91 – гражданин лишён родительских прав и его совместное проживание с ребёнком невозможно

3. П. 1 ст. 103 – общее правило для выселения из помещений специализированного жилого фонда

При самоуправном занятии помещения либо занятии на основании недействительного решения или договора:

Ø П. 23 Пленума – граждане выселяются в ранее занимаемые помещения

Ø Либо ВС несистемен, либо это не основание прекращзения жилищного правоотношения, ибо оно не возникало

Ø В ЖК РСФСР это было основанием именно для выселения

Ø В итоге логика капитулирует в случаях, когда ранее занимаемое жилое помещение не сохранилось либо ранее никакого помещения вообще не занималось