Тема: «Договор аренды»

Статья 606 по договору аренды

Через две недели поговорим об этом. На следующей неделе мы не встречаемся.

Консенсуальный договор.

Двусторонний.

Возмездный.

Существенные условия. Только предмет – вещи, индивидуально-определённые, непотребляемые; статья 607 ГК РФ.

Стороны:

1) Арендатор – любое лицо.

2) Арендодатель – статья 608 ГК РФ – собственник либо лицо, уполномоченное собственником.

Форма договора. 609 статья: «Договор заключается письменно, если хотя бы одна сторона – юридическое лицо». Письменное заключается договор сроком более года, в этом случае безразлично, кто является сторонами. Кроме того, есть правило о том, что договор аренды недвижимости требует регистрации (правда, есть небольшая оговорочка – «если иное не установлено законом»). Кроме того, если договор предполагает возможность дальнейшего выкупа, то оформлен он как купля-продажа будет.

Цена в договоре. Цена здесь выражается в виде арендной платы. Условие это существенным не является (если стороны не определили цену, то правила восполнения цены). Арендной плате посвящена 614 статья.

Часть 2 стать 614 – «арендная плата может быть выражена в различных формах». Если в купле-продаже всегда цена договора выражалась деньгами, то здесь – разнообразие, причём перечень дан примерный, он не исчерпывающий: твёрдые платежи, доли от продукции, предоставление услуг (в этом случае двойственность регулирования – и нормы об аренде, и нормы о возмездном оказании услуг)…

Срок в договоре.

Срок существенным условием не является – он может быть, а может не быть. Если в договоре срока нет – договор заключён на неопределённый срок. В законе есть случаи, когда законом ограничивается максимальный срок (скажем, аренды земли или срок проката…). В этом случае, если мы установили срок больше предельного или на неопределённый срок, то в этом случае всё равно срок считается установленным равным предельному – он не может превышать установленный законом.

Договор аренды может быть продлён. Есть по договорённости, а есть законные случаи продления договора (статья 621 ГК РФ, пункт 2).

Если договор был заключён на определённый срок и этот срок истёк, если арендатор продолжает пользоваться, а арендодатель не возражает, то в этом случае договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Эта норма императивная.

Пункт 1 статьи 621 ГК РФ касается преимущественного права. Преимущественное право предполагает некий приоритет арендатора при заключении нового договора аренды, приоритет перед другими возможными арендаторами. Обратить внимание – арендатор имеет возможность встать первым в ряду арендаторов на тех условиях, на которых арендодатель хотел бы сдать имущество.

Преимущественное право предоставляется только добросовестному арендодателю.

Это преимущественное право ограничено годичным сроком.

Если это преимущественное право было проигнорировано, то этот преимущественный арендатор может обратиться в суд с исковым требованием о переводе прав и обязанностей арендатора на него.

Права и обязанности в договоре.

Обязанности арендодателя.

1. Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору. Статья 611 ГК РФ. Аренда может предоставляться во владение и в пользование. Если в пользование – предоставляют, а если во владение – передают. Скажем, аренда рояля – мы им только пользуемся, а не владеем – приходим, поиграем и уходим. Или вот ещё в интернет салонах – пришли, попользовались компьютерами и ушли. Хотя в большинстве случае, конечно, во владение передают. Если арендодатель не передаёт имущество, то действует пункт 3 статьи 611 ГК РФ – можно истребовать это имущество и потребовать возмещения убытков либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан передать принадлежности и документы. Единственная особенность – принадлежности и документы в купле-продаже по общему правилу передаются по умолчанию и передаться должны в установленный покупателем срок, иначе могут расторгнуть договор. Арендатор же вправе требовать только те документы и принадлежности, пользование вещью без которых невозможно или в значительной степени это лишает его того, на что арендатор был вправе рассчитывать.

3. Арендодатель обязан предупредить о правах третьих лиц на сдаваемое имущество. Статья 613 ГК РФ. Правила почти как в договоре купли-продажи.

4. Арендодатель обязан передать вещь надлежащего качества. Статья 611 пункт 1 ГК РФ. Если вы определили конкретное назначение – то вещь должна быть пригодна для использования. Если не установили – то для обычного применения. Ещё можно в договоре требования к качеству предъявить. Если же этого нет, то статья 612 ГК РФ устанавливает последствия. Арендатор может требовать почти всё – кроме замены, так как вещь индивидуальная.

Как и в купле-продаже, арендодатель не отвечает за те недостатки, о которых он предупредил. А также он не отвечает за те недостатки, о которых арендодатель знал. И третий случай – арендодатель не отвечает, если недостатки носят явный характер.

5. Арендодатель обязан производить капитальный ремонт имущества. Об этом говорится в 616 статье, в пункте 1.

6. Странная обязанность и право одновременно – взять вещь обратно после истечения договора аренды.

Обязанности арендатора.

1) Арендатор обязан вносить арендную плату. Статья 614, обратить внимание на пункты с 3 по 5. Здесь интересное ограничение – нельзя менять цену по соглашению сторон чаще, чем раз в год.

2) Арендатор обязан использовать имущество в соответствии с договором. То есть по тому назначению, которое в договоре определено. Если в договоре не указано, по какому назначению – то имущество должно использоваться по обычному назначению.

3) Арендатор обязан производить текущий ремонт имущества и нести расходы на его содержание. Статья 616 ГК РФ, пункт 2.

4) Арендатор не вправе распоряжаться арендованным имуществом. Он имеет правомочия либо владения и пользования, либо только пользования. Полномочия распоряжения остаются у собственника. Субаренда, перенайм, внесение в качестве вклада в уставный капитал – все эти действия допускаются только с согласия собственника. Это статья 615, часть 2.

5) Арендатор обязан возвратить вещь по окончанию срока аренды. Статья 622 ГК РФ говорит об этом – о том, что он возвращает вещь либо в конкретном виде, который определён договором. Если не указано состояние, то в прежнем состоянии с учётом нормального износа. Если арендатор возвратил вещь в худшем состоянии, то он должен возвратить убытки. В случае, когда вещь была улучшена и договором это не было предусмотрено. Здесь важно два момента: отделимые или неотделимые улучшения. Отделимые улучшения – если без ущерба для вещи, тогда арендатор оставляет себе. Если же улучшения неотделимые, то есть без вреда, ущерба для вещи их забрать нельзя. То тогда арендодатель обязан возместить стоимость этих улучшений, если он дал согласие на эти улучшения.

Если арендатор своевременно не возвращает имущество, то он за всё время просрочки обязан платить арендную плату.

Права арендатора – в случае, если меняется собственник на стороне арендодателя, то это на права арендатора никак не меняет (статья 617 ГК РФ).

Относительно прекращения аренды.

Договор аренды имеет некие особенности прекращения, в зависимости от срока:

Есть два варианта – договор заключён на определённый срок или не неопределённый срок.

Бессрочный договор. Этого договор может быть прекращён в любое время по инициативе любой стороны без всяких на то оснований. То есть от договора можно отказаться, если по общему правилу – то нужно 1 (один) месяц подождать, если недвижимость – три (3) месяца.

Если речь идёт о договоре, заключённом на определённый срок. Статья 610, пункт 2 ГК РФ. Если договор срочный, то досрочно он может быть расторгнут только в суде и это должны быть определённые основания для расторжения. Основания эти даны в двух статьях: 619 и 620 статьи ГК РФ – расторжение по требованию арендатора и арендодателя. Общее правило из общей части – нужно спросить прямо, согласится ли лицо на расторжение договора, и если оно либо соглашается, либо молчит в течение 30 дней – тогда расторгнуто. В отношении арендодателя есть ещё две обязанности, письменно: нужно первое – предложить исправиться, если плохо владеет, а если не исправляется – то предложить расторгнуть договор, и только потом – в суд.