Договор аренды здания и сооружений
Выделение этого договора в самостоятельные виды вызвано особенностями объекта.
Особенности :
· Ст. 650 дает понятие договора.
· Сущ условием данного договора – предмет договора и условие о размере арендной платы. Предметом договора выступают –здания и сооружения. Данные объекты отличаются неподвижностью фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации .
Здания – постоянное нахождение в них физ лиц.
Сооружение – носит вспомогательный характер.
Арендная плата включает плату за пользование земельным участком
· Форма договора – простая письменная. Но договоры заключаемые на срок от 1го года и более подлежат обязательной гос регистрации
· Передача зданий и сооружений осуществляется по передаточному акту
При прекращении договора – объект подлежит возврату так же по передаточному акту. Переход права собственности и других вещных прав к другому лицу на арендуемое здание не служит основание для прекращения договора.
Договор аренды предприятия
Договор финансовой аренды лизинга
Понятие договора содержится в 665 ст .
См схему.
Финансовая аренда или лизинг регулируется ГК и ФЗ 98 года о финансовой аренде лизинге ,кроме этого в 98 году Россия присоединилась к конвенции о международном лизинге , ФЗ учитывают нормы конвенции
Субъектами лизинговых отношений выступают – лизингодатель. ИП либо ЮЛ которое за счет привлеченных или собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга имущество в собственность , и предоставляет его лизингополучателю за определенную плату на определенный срок условия ,во временное владение и пользование , с переходом или без перехода к лизингу получателя права собственности на предмет лизинга
Второй участник – лизингополучатель, это ИП или ЮЛ которое обязано принять предмет лизинка за определенную плату в соответствии с определенными условиями договора.
3я сторона –продавец , ИП либо ЮЛ которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингом продает ему имущество – являющееся предметом договора финансового лизинга.
Предметов договора – непотребляемые (не)движимые в тч предприятия и имущественные комплексы кроме земли и других природных ресурсов.
Как правило срок передачи оборудования приближается к сроку его эффективной эксплуатации т е полной амортизации
Срок договора законом не определяется стороны в договоре самостоятельно устанавливают срок его действия. Форма договора финансовой аренды лизинга подчиняется общим правилам о формах сделок (простая письменная форма)
С 98 г с момента принятия закона о лизинге такая деятельность не лицензирована.
Права и обязанности : аренододатель обязан заключить договор К-Пс выбранным лизингополучателем продавцом оборудования и заключить договор аренды с арендатором.
Имущество передается лизингополучателю в месте его нахождения, если в договоре не предусмотрено иное место. В договоре купли-продажи предусматривается срок ….
По общему правилу лизингодатель не отвечает перед лизингодателем за выполнение продавцом требований вытекающих из договора купли-продажи.
Арендатор обязан обеспечивать сохранность имущества поддерживать его в рабочем состоянии , обязан проводить техническое обслуживание, ремонт
По общему правилу лизингополучатель несет риск случайно гибели.
Виды лизинга:
-финансовый
Характеризуется тем что срок договора приближается как правило к сроку службы оборудования и по окончании срока лизингополучатель приобретает право собственности на данный объект .
- возвратный лизинг .
Связывает отношения не 3 субъектов а только 2 а именно лизингодателя и лизингополучателя .
Собственник оборудования продает его лизинговой компании а за тем приобретает данное оборудование в аренду.
Первоначальный собственник получает полную стоимость оборудования имеет возможность использования денежных средств и осуществлять другие затраты
Лизингодатель передает свои денежных средства в оборот и они возвращаются к нему в виде лизинговых платежей.
- оперативный лизинг.
Срок договора значительно короче срока технически возможного использования оборудования . данный вид целесообразен для лизинговой компании только том случае когда не возникают трудности с повторной передачей оборудования в аренду или иному использованию. Если этому не мешает моральное старение оборудования.
По данному договору тех обслуживание ремонт страхование относятся к обязанностям лизинговой компании.
- револьверный.
По данному договору лизингополучателю технологически последовательно передается различное оборудование и он приобретает возможность по истечению определенного срока заменять одно оборудование на другое.
В законе отмечены формы:
Внутренний (использование внутренних мезанизмом)и международный
Договор подряда
Общие положения:
По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполниться по запросу другой стороны (заказчика) …….. см ст.
- Договор двусторонний(необходимо 2 стороны)
- консенсуальное (достаточно достичь соглашения)
- возмездный(результат работы дБ оплачен)
Договор подряда сопровождается определенным результатом (овеществленным)
Сторонами выступают –подрядчик и заказчик
Подрядчик не вправе использовать генеральные подряды если закон или договор подряда вытекает обязанность выполнить его лично. В данном случае если подрядчик привлек субподрядчика несет ответственность в случае причинения убытков.
Сущность ген.подряда состоит в том что ген. Подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия за неисполнение или ненадлежащее исполнение. Ответственность строиться в соответствии с общими положениями ст. 303.
В свою очередь генподрядчик несет ответственность перед субподрядчиком за невыполнение условий по договору подряда !?!?!?!?
В связи с этим заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования связанные с нарушением договоров заключенным в каждом из них с генподрядчиком в случаях предусмотренных законом или договором.
Генподрядчик понесший ответственность за действия 3х.Л в соответствии с договором генподряда в праве прибегнуть к регрессной ответственности, т е взыскать возникшие у него убытки с 3го лица чьими действиями они были причинены, кроме того с согласия ген подрядчика заказчик может заключить договоры по выполнению отдельных работ с другими лицами (прямые договоры)
Существуют нормы что регулируют порядок ……. ст 707
В случае делимости предмета а так же иных случаях предусмотрено законом,
каждый из лиц приобретает права несет обязанности по отношению заказчику лишь в предела своей доли
существенным условием является его предмет, предметом договора подряда является работа (изготовление вещи ее переработка иные виды работ)
при отсутствии в договоре подряда условия о предмете или при не достижении сторонами согласия о предмете, договор считается не заключенным.
Законом или иными правовыми актами, предусмотрены обязательные требования к качеству предмета, выполненного по договору подряда.
Подрядчик пожжет принять на себя обязанность выполнить работу отвечающие требованиям к качеству более высоким уставленным законном или иными нпа .
Ст 721 ?!??!
В договоре подряда должна указываться цена подлежащая уплате, либо способы ее определения. В случае отсутствия в договоре указания цены она определяется в соответствии со ст 434.
Цена складывается из 2 составляющих и включает в себя :
1. Компенсация издержек понесенных подрядчиком
2. Причитающиеся вознаграждения за выполненную работу
Если работы не велики по объёмам и видам стороны обычно определяют цену при заключении самого договора , однако если объем договора велик а сами виды работ разнообразны в этом случае цена работ мб определена путем составления смет. Смета мб составлена любой стороной договора.
В случае если договор выполняется в соответствии со сметой, то данная смета становится частью подряда приобретая силу. С момента подтверждения ее заказчиком .
Цена работы по договору подряда мб приблизительной и ли твердой.
Приблизительной является смета от положения которой в ходе выполнения работ возможно отступление (превышение)
Твердой же -положение в которой превышения не допускается
Подрядчик не вправе требовать увеличения твердой сметы, а заказчик уменьшения
В случае возрастания стоимости материалов оборудования предоставленных подрядчику а так же оказываемых ему услуг 3ми Л , которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, в этом случае подрядчик в праве требовать увеличения установленного в договоре подряда как приблизительной так и твердой цены в случае отказа заказчика выполнить это требование он имеет право расторгнуть договор в соответствии со ст 451
В случае когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех что определялись при определении цены , подрядчик сохраняет право на оплату работ, по цене предусмотренной договором подряда в случае если подрядчик не докажет то полученная подрядчиком экономия повлияла на качество выполненных работ в договоре подряда
Одним из важных условий является - срок. В договоре подряда должны указываться начальный и конечный срок выполнения договора.
Однако по соглашению сторон в договоре мб предусмотрены сроки заверения отдельных этапов работ, т е промежуточные сроки
Подрядчик несет ответственность за нарушение как начального так и конечно в тч и промежуточных сроков выполения работ.
Заказчик может отказаться от исполнения и требовать возмещения убытков, в случае если в следствии просрочки условия утратило для него интерес.
Срок и цена договора не являются существенными условиями.
Исполнение договора подряда.
В соответствии со си 702 гк основной обязанностью подрядчика является выполнение по заданию подрядчика определенной работы и сдача ему результатов выполненной работы, подрядчик выполняет предусмотренный договором работу за свой риск .
Вопрос об урегулировании заключен в с т 705
Риск , бремя имущественных потерь возникающих как правило случайно возлагаются на …..
К рискам относятся
- к имуществу необходимому для осуществления работы предусмотренным договора подряда
-Предметом договора
Риск случайной гибели или случайного повреждения оборудования
Переданного для переработки вещи или для иного использования для исполнения договора имущества несет предоставившая ………….
По общему правилу работа по договору подряда выполняется иждивением подрядчика , т е из его материалов его силам и средствам .
В случае риска случайной гибели до приемки заказчиком до результата несет подрядчик.
До момента приемки товаора заказчик не может рассматриваться в качестве собственника новой вещи, либо иного овеществленного …..
Подрядчик обязан предупредить заказчика и до получения от него указания приостановить работу если им будут обнаружены :
1. Непригодность
2. Недоброкачественность предоставленного материала, оборудования
3. Возможно неблагоприятные для заказчика последствия выполнения его указания..
4. Иные независящие от подрядчика обстоятельствам
Работа выполненная с отступления от договора подряда ухудшившая результаты работы заказчик вправе по своему выбору потребовать от подрядчика безвозмездное устранение недостатков в разумный срок, соразмерное уменьшение установленной за работу цены, возмещение расходов на возмещение недостатков, когда право заказчика устранять их в договоре подряда.
В ГК содержится специальная норма о сроках давности по искам о ненадлежащем качестве работы , срок исковой давности для требований – предъявляемых в связи в не качеством работы договора подряда составляет 1 год а в отношении сооружений 3 года
Подрядчик на ряду с передачей результата работы обязан так же передать заказчику информации касающиеся эксплуатации или иного предмета подряда.
В случае прекращения договора подряда по основаниям предусмотренным условиям договора до приемки заказчиком результата работы заказчик в праве требовать передачи результата незавершенной работы с компенсацей.
Работы должны выполнятся в соответствии с заказом.
Подрядчик вправе требовать выплаты аванса или задатка в размере указанном в законе либо договоре подряда
. подрядчик вправе удержать результат работы
Виды договора подряда:
- договор бытового подряда
По договору бытового подряда подрядчик осуществляющий соответствующую …..обязуется выполнить по заданию гр (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворить бытовые или иные личные потребности заказчика, а заказчик в свою очередь обязуется принять и оплатить работу.
Отличается Субъектным составом:
На стороне подрядчика всегда выступает коммерческая организация или гр предприниматель, осуществляющий предпринимательскую деятельность по выполнению работ.
Еще одна черта : публичность договора.
Ст 426 гк
Данный договор может заключаться с использованием публичной оферты(ст 427)
След черта: его применение
Результат по данному договору дБ предназначен для использования не связанного с предпринимательской деятельностью
Подрядчик обязан до заключения бытового подряда предоставить заказчику достоверную информацию о предлагаемой работе ее видах о цене и форме оплаты.
Заказчик может в любое время до сдачи ему работы в одностороннем порядке отказаться от договора подряда ……..
подрядчик не вправе навязывать заказчику включение в договор бытового подряда доп услуги.
Цена определяется соглашением сторон
Исполнение данного договора
Если работы выполняется из материалов подрядчика то материалы оплачиваются заказчиком при заключении договора полностью или частью
Изменение после заключение данного договора цены предоставленной не влечет ее перерасчет
Особенности сдачи и приемки выполненных работ заключается в том что с стороны при сдаче работы заказчику подрядчик обязан сообщить о требовании которые необходимы осуществлять для эффективного использования работ
При выявлении существенных недостатков выполненной работы допущенной по вине подрядчика потребить в праве предъявить требования о возмездном устранении недостатков работы
Потребить в праве требовать
1. Соответствующего уменьшения цены за вып работу
2. Возмещение понесенных расходов по устранению недостатков вып работы своими силами или 3ми лицами
3. Расторжение договора и возмещения убытков
-д. строительного подряда
Сторонами являются заказчик(инвесторы, юр лица) и подрядчик мб строительные строительно-монтажные, проектно-строительные организации действующие в сфере строительного производства а так де граждане и предприниматели для выполнения соответствующих видов работ должны иметь лицензию
Особенности договора
1. Работы по данному договору ведутся по месту нахождения договора
2. В качестве предмета могут выступать недвижимость, специфичный субъектный состав
3. Наличие системы спец нпа регулирующих отношения по капитальному строительству
Разновидности договора
- договор по выполнению строительно –монтажных работ в целом
- договор на выполнении отдельных комплексных работ
- договор на выполнение узконаладочных работ
Сущ условие – состоит в сроке и цене
Права и обязанности сторон
Подрядчик обязан обеспечить строительным материалами, деталями конструкциями и оборудованием .
Заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за качеством работ
Характерная особенность – сотрудничество сторон
Сдача и приемка результатов работ
Сдача результата выполненных работ подрядчиков и приемка его заказчиком , оформляется актом подписанным сторонами в случае отказа 1 из сторон от подписания акта в нем делятся соответствующие отметки и акты подписываются другой стороной
Оплата выполненной подрядчиком работы производится заказчиком в размере предусмотренной сметой так же в сроке и порядке предусмотренных договором…
Общая площадь жп состоит из суммы площади всех частей такого помещения, вкл площадь помещений вспомогательного использования предназначенную для удовлевор бытовых и иных нужд связ с их проживанием, за искл балконов лоджий веранд и террас . к ЖП относятся:
- жилой дом,его часть
-квартира ее часть
-комната
Целевое использование жилого помещения - для постоянного или временного проживания граждан
Допускается использование ЖП для деятельноти, если это не нарушает права и законные интересы до гр, а так же требования которым должно отвечать ЖП (отд катег гр , адвокаты преподы ,нотариусы)
Жилищный фонд –в зависимости от форм собственности жилищный фонд подразделяется на :
- частный
- гос
-муницип
В зависимости от целей использования :
- жилищный фонд соц использования - совокупность предоставляемых гр по договору соц найса жилых помещений гос и мун жилищный фондов
- индивидуальный жф
-служебные
- ЖП в общежитиях
- жп маневринного фонда
- жп специально предназнач для временного проживания гр
-д на выполнение проектных и взыскательных работ
- гос контракт на выполнение подрядных работ для гос нужд
-_____
Строител ный подряд.
Предметом являются- строительные и связанные с ним работы и результат выполненных работ
В соответствии с общероссийским классификатором видом экономической деятельности который утвержден постановлением гос стандарт в понятие строительства вкл возведение реконструкция капитальный ремонт зданий и сооружений в тч индивидуальное строительство текущий ремонт и ремонт по заказам населения .
Предмет договора а именно характер объем содержание подлежащих выполнению работ дБ определены и отражены в технической документации и смете которые являются обязательными приложениями к договору . закон допускает возможность подготовки данной документации после заключения договора а в договоре дб определен состав содержание технической документации 743 ст
Законно допускается возможность со стороны заказчика внести изменения в техническую документацию но только если доп работы не превышают по стоимости 10 процентов от стоимости указанных в смете . эти изменения должны оформлять доп сметой.
Срок и цена относятся к существенным условиям договора подряда
В договоре обязательно дб установлен начальный и конечные сроки выполнения работы промежуточные сроки устанавливаются по соглашению сторон
В роли подрядчика может выступать любые лица но если предметом договора явл работы связанные с объектом капитального строительства то в роли подрядчика выступают строительные организации . ранее такие организации получали лицензию или сертификат на осуществление соответствующего вида деятельности.
На сегодняшний день требуются выданное саморегулируемой организаций в строительной сфере свидетельство о допуске к строительным работам
Эти вопросы регулируются по поводу выдачи свидетельства регул градостроительным кодексом и ФЗ от 1 12 07 года о саморегулируемых организациях