Глава 35 найм жилого помещения

Регулируется ЖК от 25.12.2004г.

Жилищный фонд – это вид недвижимости, предоставляемый собой совокупность всех жилых помещений находящихся на территории РФ независимо от форм собственности, включает жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные и жилые помещения.

В жилищный фонд не входят: не жилые помещения в жилых домах, предназначенных для торговых бытовых и иных нужд не промышленного характера.

Жилые дома и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве жилых помещений и общежитий.

Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается.

Жилищный фонд разделен на виды по следующим основаниям:

по форме права собственности:

1) частный жилой фонд:

находящихся в собственности граждан, т.е. физ. лиц

находящихся в собственности юр. лиц

2) государственный жилой фонд:

находятся в собственности РФ

в хозяйственном ведении или оперативном управлении гос. юр. лиц

фонд находящийся в собственности субъектов РФ

3) муниципальный жилой фонд

то, что находится у муниципалитета

то, что находится у

Цель использования:

1) выделяют фонд соц. использования

гос. или муниципальный жилой фонд предназначенный гражданам по договору соц. найма

2) специализированный жилой фонд

гос. или муниципальный жилой фонд, предназначенный для предоставления отдельным категориям граждан по договору найма специализированных жилых помещений или договору безвозмездного пользования

3) индивидуальный жилой фонд

фонд, принадлежащий гражданам и юр. лицам, который предназначен для постоянного проживания граждан

4) жилой фонд коммерческого использования, т.е. это фонд предназначенный для физ. и юр. лиц жилых помещений гражданам для проживания на основе договора коммерческого найма

По целевому назначению:

1) на основе жилых фондов для постоянного проживания

2) вспомогательный жилой фонд – это фонд специализированного назначения:

- жилые служебные помещения

- специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, дома для престарелых, дома интернаты и т.д.)

Жилищные правоотношения регулируются нормами гражданского права и ЖК

Гражданское право регулирует отношения связанные с владением пользование и распоряжением жильем, т.е. жилье становится объектом экономического оборота.

Жилищное право – это комплексный отраслевой институт права

ВИДЫ ДОГОВОРОМ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Первый вид:

Договор найма жилого помещения в гос. или муниципальном жилом фонде социального использования – это договор соц. найма ст. 60 ЖК, ст. 672 ГК

Второй вид:

Договор найма специализированных жилых помещений или договор специализированного найма ст. 100 ЖК

Третий вид:

Договор коммерческого найма ст. 671 ГК

В ГК единство правового регулирования найма жилого помещения и дается общее определение договорам найма жилого помещения, не зависимо от вида жилого фонда, в котором он заключается.

Согласно ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченое им лицо – НАЙМОДАТЕЛЬ обязуется предоставить другой стороне – НАНИМАТЕЛЮ жилого помещения за плату во временное пользование и владение для проживания в нем.

Стороны договора: НАЙМОДАТЕЛЬ

НАНИМАТЕЛЬ

Правовая характеристика договор - консенсуальный (с момента заключения договора)

двусторонний

может быть возмездным и безвозмездным

Форма договора – письменная.

Единообразно для договора коммерческого найма и договора найма:

1) ст. 678 ГК и ч. 3,4 ст. 67 ЖК обязанности НАНИМАТЕЛЯ

2) ст. 680 ГК и ст. 80 ЖК правовое положение временных жильцов

3) ст. 76, 79 ЖК и п. 1,3 ст. 685 ГК правовое положение ПОДНАНИМАТЕЛЕЙ

Все договоры носят потребительский характер.

РАЗЛИЧИЯ ДОГОВОРОВ КОМЕРЧЕСКОГО И СОЦ. НАЙМА

1) правовое регулирование: договор соц. найма и спец. наймарегулируются ЖК, нормы императивные направлены на обеспечения гарантий жилищных прав граждан,

а договор коммерческого найма - ГК

2) по режиму заключения: по договору соц. найма жилые помещения предоставленные из фонда соц. использования учитывается нуждаемость граждан, необходима постановка на учет, решения органа власти и заключение типового договора, отсутствует свобода заключения договора, и договор заключается на основе административно-правовых предпосылок. Главная особенность – этот договор заключается на основании решения органов местного самоуправления о предоставлении жилого помещения (ранее до 2004г. – на основании ордера).

ДОГОВОР СОЦ.НАЙМА.

Решение принимается при наличии следующих условий:

- признание гражданина нуждающимся в жилом помещении ч. 2,3 ст. 49 ЖК (закон содержит исчерпывающий перечень нуждающихся – постановка на учет)

Предоставление жил.пом.:

- по очереди

- вне очереди (без принятии на учет): непригодные для проживания (стихийные бедствия), дети-сироты оставшиеся без попечения родителей, граждане, страдающие тяжелыми хроническими заболеваниями (утв. Перечень заболеваний)

Предмет договора является: жилое помещение – изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан.

Изолированность - наличие выхода/входа в места общего пользования либо на улицу.

Пригодность – нормы СанПиН.

Правовая природа: консенсуальный, взаимный, возмездный/безвозмездный (малоимущие), бессрочный.

Наймодатель – публичный собственник.

Наниматель – только гражданин, в отношении которого принято решение о предоставлении жил.пом.

Содержание договорного обязательства:

Наймодатель обязан:

- предоставить свободное пом. От прав третьих лиц,

- обеспечить ком.услугами,

- кап.ремонт (нарушение - наниматель вправе: уменьшение платы, устранение недостатков за счет наймодателя, возмещение убытков),

- участие в содержании и ремонте общего имущетсва.

Наймодатель права:

- требовать оплаты,

- выполнения иных обязанностей нанимателя.

Наниматель обязанности:

- использовать по назначению,

- обеспечить сохранность,

- поддерживать в надлежащем состоянии,

- текущий ремонт,

- вносить плату и пр.

Права нанимателя:

- требовать кап.ремонта,

- сохранение жил.пом. при временном отсутствии (независимо от срока, в т.ч. за осужденными),

- возможность распоряжаться: вселение других лиц, в т.ч. членов семьи, сдача в поднаем, поселение временных жильцов, обмен и пр.

Члены семьи имеют равные права с нанимателем, являются сонанимателями, должны быть указаны в договоре соц.найма.

Состав членов семьи:

1. в силу закона (только супруг нанимателя, его дети и родители) основание – родственная связь.

2. в силу судебного решения (другие родственники нанимателя (в т.ч. дети и родителя супруга), независимо от степени родства, нетрудоспособные иждивенцы, иные лица в качестве исключения – фактические супруги). Основание – родственная связь, иждивение, совместное проживание + ведение общего хозяйства.

Сдача в поднаем, поселение временных жильцов, обмен - самостоятельно.

Прекращение договора соц. найма:

смерть одинокого НАНИМАТЕЛЯ, гибель объекта

Расторжение договора:

возможно по инициативе любой стороны

Возможно выселение:

принудительное изъятие у лиц, которые не имеют права на жилое помещение или они утратили его по закону. Выселение может быть с предоставлением либо без предоставления жилого помещения.

Коммерческий найм заключается на срок более 5 лет, в письменной форме. Расторжение или прекращения договора без предоставления другого помещения.