Договор социального найма

Легальное определение соцнайма содержится в п.1 ст.60 ЖК РФ. Это договор, по которому одна сторона собственник государственного или муниципального ЖФ обязуется передать жилье нанимателю-гражданину.

Из легального определения очевидна специфика субъектного состава.

Стороны: наймодатель и наниматель.

Наймодатель – только собственник. Жилые помещения должны входить в жилищный фонд социального использования (муниципальный или государственный ЖФ). Таким образом, собственник – это публично-правовое образование: РФ, субъект РФ, МО или управомоченные ими лица.

Наниматель – только физическое лицо (гражданин). Однако если в коммерческом найме дополнительных условий для нанимателя не требуется. Далеко не всякий гражданин может выступать стороной соцнайма, а только такое физическое лицо, которое соответствует требованиям, установленным жилищным законодательством. Требования: нуждаемость в жилых помещениях. Гражданин, который претендует на статус нанимателя в договоре соцнайма, должен нуждаться в жилье. Это раскрывается в ст.51 ЖК РФ. К числу нуждающихся относятся граждане, обеспеченные жилыми помещениями менее учетной нормы. Учетная норма устанавливается ОМСом, а применительно к городам федерального значения – органами субъекта. Закон 407-65, ст.3 – закрепляет учетную норму. В п.1 ст.3 говорится, что учетная норма на 1 человека – 9 кв. м для проживающих в отдельных квартирах и жилых домах, и 15 кв. м для проживающих в коммуналке.

В ст.51 ЖК РФ видно, что определение нуждаемости в зависимости от размера, площади жилого помещения – это лишь общее правило, и оно не исчерпывает понятие нуждаемости. Еще к числу нуждающихся ст.51 относит также тех, кто проживает в помещениях, не соответствующих санитарным и техническим требованиям, а также тех, кто проживает в помещениях вместе с больными хроническими формами тяжелых заболеваний.

Перечень таких заболеваний определяется нормативно.

Только будучи нуждающимися, они вправе претендовать на получение жилых помещений по соцнайму.

При этом нуждаемость – это основная, но не единственная посылка, необходимая для заключения соцнайма. Гражданин также должен относиться к категории малоимущих.

Параметры признания гражданина малоимущим устанавливаются законодательством субъекта РФ, исходя из 2 опций: доход, приходящийся на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности члена семьи. Если у гражданина и доход, и стоимость имущества менее установленного значения, то он будет малоимущим.

Что касается конкретного дополнения этих опций содержанием, то в качестве примера в СПб необходимо привести правила ст.2 Закона СПб 407-65. Так вот в этой ст.2 указывается, что малоимущими признаются граждане, чей ежемесячный доход не превышает двукратной величины прожиточного минимума на душу населения в СПб (6220,20 руб.)

Что касается имущества, то это только то имущество, которое выступает объектом налогообложения – недвижимость и транспортные средства.

Такой подход сугубо объективен и позволяет без привлечения дополнительных сил определить стоимость имущества по данным, имеющимся у налоговых органов.

Стоимость такого имущества не должна превышать 10-кратную среднюю рыночную стоимость квадратного метра общей площади жилья в СПб.

Так вот если гражданин и с точки зрения дохода, и с точки зрения имеющегося в собственности имущества соответствует указанным параметрам, то он признается малоимущим, и он может претендовать на получение жилья в соцнаем.

Итак: гражданин должен быть одновременно и нуждающимся, и малоимущим. Но это лишь общее правило. Законами РФ или законами субъектов РФ могут устанавливаться иные, кроме нуждающихся и малоимущих, категории нуждающихся в жилых помещениях. Субъекты могут сказать, что только нуждаемость нужна, или только малоимущее положение. Например, для многодетных семей, ветеранов ВОВ нужна только нуждаемость.

Но и это еще не все. Помимо того, что соответствующий гражданин должен быть одновременно нуждающимся или малоимущим (или только нуждающимся, если ветеран ВОВ), он должен еще встать на учет, т.е. нужно быть официально признанным нуждающимся и малоимущим.

После учета должна пройти очередь (30 лет).

При этом нужно понимать, что право на жилое помещение по договору соцнайма возникает из сложного юридического состава, включающего в себя административный акт (решение о предоставлении жилого помещения) и договор соцнайма.

Вне такого сложного юридического состава право пользования жилыми помещениями социального ЖФ невозможно.

Предмет – жилое помещение только лишь фонда социального использования. Кроме того, в отличие от КН, в соцнайме предметом может быть только жилое помещение в границах данного населенного пункта, оно должно быть благоустроенным (обеспеченность удобствами), общая площадь данного жилого помещения должна быть не менее нормы предоставления.

В социальном найме существует несколько нормативов жилья: учетная норма (нуждаемость определяется) и норма предоставления.

Для СПб норма предоставления установлена ст.5 Закона 407-65. Она составляет соответственно 18 кв. м общей площади на 1 члена семьи, состоящей из 2 и более человек, либо 33 кв. м для одиноко проживающих граждан.

Этим параметрам предоставляемое жилое помещение должно соответствовать.

Еще одна особенность соцнайма – это регулирование вопросов срока такого договора.

П.2 ст.60 ЖК РФ – соцнаем у нас бессрочный.

Соцнаем является возмездным договором. Однако при КН устанавливается соглашением сторон, а при соцнайме плата базируется на нормативных показателях.

На уровне ЖК установлены предписания и критерии, в зависимости от которых эта плата исчисляется. Еще п.9 ст.166 говорит о том, что малоимущие освобождаются от платы за наем. Это правило, тем не менее, не делает соцнаем безвозмездным, ибо плата за наем – это лишь одна из составляющих платы по такому договору.