Права и обязанности сторон. Основная обязанность арендодателя по договору заключается в том

Основная обязанность арендодателя по договору заключается в том, чтобы предоставить предусмотренное договором имущество арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора арен­ды и назначению имущества. Другими словами, это имущество долж­но быть исправным и пригодным для достижения определенной до­говором цели аренды. Сдаваемое в аренду имущество может быть конкретизировано указанием на его технические характеристики.

В соответствии с п. 2 ст. 611 ГК РФ имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Например, автомобиль сдается в аренду вместе с необходимыми запасными частями (запас­ное колесо, инструменты и т.д.).

В случае, когда такие принадлежности и документы переданы не были, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лиша­ется того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, — в разумный срок, арендатор впра­ве истребовать от него это имущество.

В свою очередь, арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества. Тре­бования, предъявляемые к использованию имущества, диктуются прежде всего целевым назначением имущества. Иногда эти условия закрепляются в договоре.

Особенностью некоторых договоров аренды является необходи­мость соблюдения нанимателем технических, санитарных, пожар­ных и других правил эксплуатации определенных видов имущества.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состо­янии, производить за свой счет его текущий ремонт и нести расходы на его содержание, если иное не установлено законом или дого­вором аренды.

Пользуясь арендованным имуществом, арендатор присваивает результаты такого пользования и становится собственником полу­ченной продукции и дохода. В процессе аренды в имущество неред­ко вносятся различные улучшения, заменяется устаревшее оборудо­вание, создаются новые производства. Отделимые улучшения, про­изведенные арендатором, являются его собственностью. При возвра­те объекта он вправе их изъять. Под неотделимыми улучшениями

понимаются улучшения, изъятие которых невозможно без ущерба для арендодателя. Неотделимые улучшения объекта аренды перехо­дят по окончании договора к арендодателю вместе с первоначаль­ным имуществом, а арендатору возмещается их стоимость. Необхо­димым условием в данном случае является предварительное согла­шение об этом с арендодателем. При отсутствии такого соглашения стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается.

В процессе пользования арендованным имуществом арендатор вправе в ограниченных пределах распоряжаться им. Он может с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаем).При этом арендатор остается ответственным по договору перед арендодателем. Договор субаренды не может быть заключен на срок больше срока договора аренды. С окончанием договора аренды кон­чается и договор субаренды.

Арендатор вправе также передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем),предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйствен­ных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В ГК РФ предусмотрены основания досрочного прекращения договора аренды как по инициативе арендодателя, так и арендатора.

В частности, согласно ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нару­шениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установлен­ные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ре­монта является обязанностью арендатора.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора дого­вор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арен­датору либо создает препятствия пользованию имуществом в соот­ветствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендода­телем при заключении договора, не были заранее известны аренда­тору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет при прочих равных условиях преимущественное право на возобновление договора, однако он может воспользоваться своим правом только при условии письмен­ного уведомления арендодателя о желании заключить новый дого­вор аренды до истечения срока действия старого договора. Возмож­ны ситуации, когда арендодатель отказывается возобновить договор на новый срок и одновременно подписывает договор аренды с иным лицом. В этом случае арендатор имеет право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды, а также возмещения убытков, причиненных ему в связи с отказом арендодателя в заключении договора на новый срок. Если же к этому моменту арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.