Капитальные вложения в арендованное имущество

Если собственник осуществляет капитальные вложения (проводит реконструкцию, модернизацию, техническое перевооружение) в собственное недвижимое имущество (здание, сооружение), то впоследствии (после окончания капитальных работ) он включает их в стоимость этих объектов (ч. 1 п. 20 Инструкции по учету основных средств). В этом случае сложностей с налогом на недвижимость обычно не возникает.

Обратите внимание! Затраты, которые осуществляются с целью текущего поддержания арендованного имущества в рабочем состоянии, относятся к расходам, а не к капитальным вложениям (ч. 2 п. 20 Инструкции по учету основных средств) и, следовательно, налогом на недвижимость не облагаются

Примечание. Подробнее о том, как исчисляется налог на недвижимость при

осуществлении капитальных вложений в недвижимое имущество его

собственником, см. в разделе 2.1.3.

А как быть, если арендатор (пользователь) осуществляет аналогичные капитальные вложения в арендованное (полученное в пользование) недвижимое имущество? Которая из сторон договора аренды (пользования) должна платить по таким вложениям налог на недвижимость?

Рассмотрим все по порядку.

В целях исчисления налога на недвижимость объектами налогообложения признаются капитальные строения, являющиеся собственностью или находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении организаций - плательщиков налога, а также объекты сверхнормативного незавершенного строительства (абз. 2 ч. 1 п. 1 ст. 185 НК). К капитальным строениям относятся здания, сооружения, зарегистрированные в порядке, определенном Законом о регистрации, а также здания, сооружения и передаточные устройства, относимые к группам 1 (здания), 2 (сооружения), 3 (устройства передаточные) в соответствии с приложением к Постановлению N 161 (абз. 2 ч. 2 п. 1 ст. 185 НК).

Произведенные арендатором (пользователем) капитальные вложения в арендованный (полученный в пользование) объект, несомненно, носят имущественный характер, поскольку являются результатом выполненных капитальных работ. В целях бухгалтерского учета капитальные вложения (капвложения) в объекты недвижимости (в частности, здания и сооружения) признаются амортизируемым имуществом (ч. 1 п. 20 Инструкции по учету основных средств, п. 12 Инструкции N 37/18/6).

Таким образом, уплачивать налог по этому имуществу (т.е. капвложениям в предмет договора аренды (пользования) здания (сооружения)) должна та сторона, в чьей собственности оно находится.

По общему правилу если капвложения в арендованное (полученное в пользование) недвижимое имущество произвел арендатор (пользователь), то он и является их собственником. Вместе с тем право собственности на эти капвложения может перейти к арендодателю (ссудодателю): одновременно с возвратом предмета аренды (пользования) или до истечения срока договора - как согласуют стороны. Если сторонами этот вопрос не урегулирован, то при возврате имущества арендодателю (ссудодателю) к нему одновременно переходят и капитальные вложения в виде неотделимых улучшений в данное имущество, выполненные арендатором (ссудополучателем, пользователем) (п. 1, 2, 3 ст. 594, п. 2 ст. 643 ГК).

Следует отметить, что чаще всего результат капитальных вложений в имущество (реконструкция, модернизация и т.п.) имеет вид неотделимых улучшений. Основным критерием определения неотделимых улучшений является невозможность без определенных последствий отделить их от имущества (реконструкция здания или сооружения, замена оборудования и т.п.). Данный вывод следует из абз. 5 ч. 2 п. 40 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 N 1 "О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений".

Рассмотрим специфику отражения неотделимых улучшений, выполненных арендатором (ссудополучателем) за свой счет, в бухгалтерском учете и соответственно их налогообложения налогом на недвижимость у каждой из сторон договора аренды (ссуды).

По правилам бухгалтерского учета суммы произведенных вложений в арендованные основные средства отражаются арендатором в бухгалтерском учете по дебету счета 08 "Вложения в долгосрочные активы". Если в соответствии с договором аренды арендатор передает произведенные вложения в арендованные основные средства арендодателю до их принятия к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, то суммы данных вложений, учтенные на счете 08 "Вложения в долгосрочные активы", списываются в дебет счета 91 "Прочие доходы и расходы". Если в соответствии с договором аренды арендатор не передает арендодателю произведенные вложения в арендованные основные средства, то суммы данных вложений, учтенные на счете 08 "Вложения в долгосрочные активы", списываются в дебет счета 01 "Основные средства" (п. 22 Инструкции по учету основных средств).

Примечание. Дополнительно об отражении в учете и начислении

амортизации на произведенные арендатором неотделимые улучшения полученного

в пользование имущества, если по договору такие улучшения передаются

арендодателю по окончании срока действия договора, см. консультацию.

Поскольку порядок учета капвложений в недвижимое имущество, полученное в безвозмездное пользование, отдельно не регламентирован, полагаем, что выполненные ссудополучателем неотделимые улучшения в такое имущество могут отражаться по правилам, установленным для арендаторов (арендодателей). Данный вывод основан на том, что в гражданском законодательстве к договору безвозмездного пользования применяются некоторые правила, предусмотренные для договора аренды. А законодательство по бухгалтерском учету не содержит запрет на применение аналогии закона и права.

Так как неотделимые улучшения по своей сути не могут существовать отдельно от объекта, в который они выполнены, то самостоятельного инвентарного объекта основных средств они, как правило, не образуют (п. 6 Инструкции по учету основных средств). Следовательно, являющиеся собственностью арендатора (пользователя) капвложения в виде неотделимых улучшений в арендованное (полученное в пользование) недвижимое имущество учитываются у него на счете 01 "Основные средства" в виде присоединенной стоимости предмета аренды (пользования). При этом они являются амортизируемым имуществом (подп. 12.2 Инструкции N 37/18/6).

Неотделимые улучшения, числящиеся в учете арендатора в составе основных средств с присвоением шифров группы 1 (здания), 2 (сооружения), 3 (передаточные устройства) в соответствии с приложением к Постановлению N 161, облагаются налогом на недвижимость в общеустановленном порядке. В течение года неотделимые улучшения при исчислении налога на недвижимость не учитываются, а с 1 января следующего года стоимость неотделимых улучшений, отраженная по дебету счета 01 "Основные средства", является объектом налогообложения.

Если в соответствии с договором арендатор (пользователь) не является собственником капвложений в арендованное (полученное в пользование) недвижимое имущество, то он передает арендодателю произведенные капитальные вложения в сумме фактических расходов. При этом списание указанных расходов отражается по кредиту счета 08 "Вложения в долгосрочные активы" в корреспонденции с дебетом счета 91 "Прочие доходы и расходы". Данный вывод следует из анализа норм ст. 594 ГК и п. 22 Инструкции по учету основных средств. В этом случае налог на недвижимость по капвложениям уплачивает арендодатель (ссудодатель).

Арендодатель (ссудодатель) приобретенные неотделимые улучшения по находившемуся в аренде (безвозмездном пользовании) недвижимому имуществу (зданию, сооружению) относит на увеличение первоначальной стоимости этого объекта. Стоимость таких улучшений в составе объекта недвижимости погашается путем начисления амортизации с месяца, следующего за месяцем начала использования указанных улучшений (п. 34 Инструкции N 37/18/6).

При получении в течение налогового периода неотделимых улучшений по недвижимому имуществу (зданиям, сооружениям) годовая сумма налога на недвижимость не пересчитывается (т.к. НК не предусмотрена корректировка налоговой базы в подобных случаях).

Примечание. О порядке отражения в учете арендодателя и арендатора

выполненных арендатором неотделимых улучшений в арендованное недвижимое

имущество см. консультации.

ГЛАВА 2.3

НАЛОГОВЫЕ ЛЬГОТЫ

Согласно белорусскому налоговому законодательству недвижимое имущество белорусских организаций и физических лиц, а также расположенное на территории Республики Беларусь недвижимое имущество иностранных организаций и физических лиц облагаются налогом на недвижимость в Республике Беларусь.

При этом налогообложению подлежит не только недвижимость, которую организации и физические лица используют сами, но и те объекты, которые переданы в аренду, иное возмездное или безвозмездное пользование (далее - аренда (пользование)), в доверительное управление или в совместную деятельность по договору простого товарищества.

Вместе с тем некоторые капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места налогом на недвижимость не облагаются, если соответствуют требованиям, предъявляемым к ним статьей 186 НК и нормами иных нормативных правовых актов в части обложения налогом на недвижимость, а плательщики соблюдают условия, предусмотренные налоговым законодательством.

Установленные ст. 186 НК льготы действуют на всей территории Республики Беларусь, но могут быть при этом ограничены сроками (например, как льготы по впервые введенным в действие зданиям и сооружениям организаций (подп. 1.11 п. 1 ст. 186 НК) или по объектам придорожного сервиса (подп. 1.16 п. 1 ст. 186 НК)). Следует учесть, что этими льготами не смогут воспользоваться простые товарищества (п. 3 ст. 186 НК).

Плательщикам также может быть предоставлена возможность уменьшить сумму налога за счет применения пониженных коэффициентов к установленной НК ставке налога на недвижимость (ч. 3 ст. 188 НК). В зависимости от территориальной принадлежности местного органа, которым установлены эти коэффициенты, право на реализацию подобной льготы может возникать не на всей территории Республики Беларусь, а только на ее отдельной территории.

Иногда в рамках льготы плательщик вправе уплатить в бюджет меньшую сумму налога (либо не уплачивать налог вовсе), в связи с целевым использованием высвобождаемых сумм. Цели, как правило, указываются в нормативном документе, которым установлена такая льгота.

Обратите внимание! Уменьшение суммы налога за счет применения пониженных коэффициентов к ставке налога и уменьшение суммы налога, подлежащей уплате в бюджет, - по сути не одно и то же. В первом случае перечисление налога в бюджет производится в полной сумме, исчисленной с учетом пониженного коэффициента и отраженной в бухучете. Во втором - организация исчисляет налог в общеустановленном порядке, но в бюджет его (полностью или частично) не перечисляет, а использует высвободившуюся сумму на определенные цели (в виде целевого финансирования)

При возникновении и (или) утрате в течение налогового периода права на льготы по налогу на недвижимость налог может потребовать пересчета (п. 6 ст. 189 НК). При этом организации сами пересчитывают налог, а в отношении физических лиц это осуществляют налоговые органы.

Примечание. О порядке исчисления налога на недвижимость для

организаций и физических лиц см. в разделах 1.7.2 и 1.7.3 соответственно.