Дог-р найма жилого помещ-я: понятие, субъектный состав, виды, форма

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Консенсуальный, возмездный, 2сторонне обязывающий.

Сторонами дог-ра коммерческого найма являются наймодатель и наниматель. Юр-м лицам жилое помещение м/б предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юр-е лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Наймодателями по договору найма могут выступать не только юр-е лица, но и граждане, а нанимателями - только граждане. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Нарушение письменной формы не влечет недействительности дог-ра, но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания. Гос регист­рация дог-в не требуется. Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение в жилое помещение.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Предусмотрены 2 разновидности найма жилого помещения: договор социального найма и договор коммерческого найма.

По договор соц найма в пользование гражданам предоставляются жилые помещения, расположенные в домах гос и мун жи­лищного фонда соц использ-я: жилые дома, квартиры, иные жилые помещения, в том числе в коммунальных квартирах, специализир-е дома и жилые помещения в них.

Договор коммерческого найма заключается между гражданином и собст-м жилого помещения, как гражданином, так и юр лицом. Не более 5 лет.

Проживающие по договору соци-го найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Временные жильцы и поднаниматели.

Наниматель по дог-ру коммер-го найма имеет право с согласия наймодателя вселять граждан в качестве постоянно с ним прожи­вающих. При этом круг лиц, постоянно проживающих с нанимателем в нанимаемом помещении, определяется договором. На вселение несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Временное проживание и поднаем ограничены сроком, кот-й не может превышать 6 месяцев для време-х жильцов, а срок действия дог-ра поднайма огранич-ся сроком основ­ного дог-ра ком найма.

Закон не уточняет круг граждан, постоянно проживающих с нанимателем по договору ком найма. В него могут входить: супруг, дети, родители, иждивенцы и иные лица, состоящие с нанимателем в дружеских, приятельских или иных отношениях.

По договору соц найма это - супруг (супруга), дети, родители, др. родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные лица. На вселение указанных граждан требуется обязательное письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи.

Граждане, включенные в дог-ры ком и соц найма в качестве постоянно проживающих или членов семьи, имеют равные с нанимателем права пользования жилым помещением. Включенные в договор соц найма совершеннолетние члены семьи нани­мателя несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из дог-ра. В дог-ре ком найма нанима­тель возлагает на себя ответст-ть за действия постоянно проживающих с ним граждан, нарушающих условия дог-ра. Солидарная ответст-ть постоянно проживающих граждан допускается только на основании заключ-го с нанимателем договора о несении такой ответств-енности. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответст-ть за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

Договор поднайма может заключаться на часть (изолированная комната) либо на все помещение. Поднаем жилого помещения является возмездным договором. Размер и сроки внесения платы за пользование предоставленным помещением определяются соглашением сторон.