Обязанность вернуть имущество арендодателю при прекращении договора
Ø Арендатор должен вернуть имущество в том же состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа
Несвоевременный возврат:
1. За период просрочки арендатор вносит арендную плату и возмещает убытки в части, ей не покрытой
Ø Норма не регулирует договорные отношения, а является регулированием специального случая кондикции
2. На арендатора возложен риск случайной гибели вещи
Не путать с использованием имущества по окончании договора аренды при отсутствии возражений арендодателя, при котром договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок
Содержание договора аренды: права арендатора
Преимущественное право на заключение догвора аренды на новый срок
Возникает при ряде условий:
1. Арендатор не допускал нарушений договора
2. Арендатор должен письменно в разумный срок предупредиьт арендодателя о желании заключить договор на ноывй срок
3. Арендодатель имеет намерение в дальнейшем сдавать имущество в аренду
Ø Фикция нежелания при несдаче имущества в аренду в течение года
Последствия нарушения – арендатор вправе требовать перевода прав и обязанностей по договору на себя и/или возмещения причинённых убытков
Право на улучшение имущества
Улучшение – изменение свойств вещи, которое повышает её стоимость, но не изменяет существа
Судьба их зависит от 3 параметров:
- За счёт чего улучшения произведены
- Отдилимы ли улучшения
- Есть ли согласие арендодателя на их производство
Регулирование
1. Отделимые (могут быть отделены от вещи без нанесения несоразмерного ущерба её существу и качеству) – являются собственностью арендатора
2. Неотделимые – являются составной частью вещи и потому собственностью арендодателя
a. Произведены с согласия арендодателя – есть право на коменсацию
b. Нет согласия – нет компенсации
Если улучшение произведено не за счёт собственных средств, арендатора, а за счёт амортизационных расходов, то права не возникает в любом случае
Момент возникновения – прекращение договора, т.е. зачесть их стоимость в счёт арендной платы нельзя
Правило диспозитивно
Право на выкуп арендованного имущества
Ø Факультативно – возникает тогда, когда это предусмотрено законом или договором
Ø Воля может быть выражена и позднее
Прекращение договора аренды
Есть ряд специальных оснований
1. Истечение срока договора
2. Расторжение в юрисдикционном порядке
Ø Перечень оснований может быть расшщирен законом или договором и является специфичным
Ø И некоторые другие нарушения можно подогнать под 450 – но тогда надо доказать их существенность
Ø Основания, установленные в договоре, могут быть абсолютно любыми
Процедура расторжения по требованию арендодателя:
Ø Помимо претензионного порядка, он должен направить арендатору предупреждение [о необходимости устранения нарушений]
Ø Претензия и предупреждение могут быть соединены в единый документ
Ø Требование о расторжении может быть удовлетворено лишь в случае, если к моменту вынесения решения соответствующее нарушение не устранено
Ø В ст. 620 есть лишь претензия
3. Односторонний отказ
Ø Основание должно быть предусмотрено договором
Аренда зданий и сооружений
Предмет – здания и сооружения + нежилые помещения
Ø Земельные участки в него не входят
Ø Нежилые помещения формально не входят, но на деле входят благодаря ВАСу, распространившему на него правило о госрегистрации договора
Отдельные части, конструктивные элементы зданий и сооружений
Ø ВАС: к таким договорам по аналогии применяются положения о договоре аренды
Ø Т.е. это вроде не аренда
Ø Либо элементы – самостоятельные предмет, либо предметом является здание в целом при фокусировке использования на отдельной его части
Существенные условия – к ним относится ещё и цена
Форам и порядок заключения
Форма – письменная с составлением единого документа, это конститутивный элемент
Регистрация – если договор заключён на срок не менее года:
Ø Если договор заключён на неопределённый срок, регистрация не требуется
Ø Но если договором установлена возможность отказа с предупрежденеим за срок более года, то это нескладно
Порядок оформления передачи имущества в аренду
Ø Передача осуществляется на основании передаточного акта
Ø Как всегда – это лишь одно из доказательств передачи
Проблема единой судьбы
Ø Презюмируется, что к арендатору переходит право на участок
Ø Плата включает в себя и плату за землю
Финансовая аренда (лизинг)
Договор лизинга – договор, по которому арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определённого им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное пользование