Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
Вопросы ПС и других вещных прав на ЖП рассмотрены в главе 18 ГК (ст.260-287). Нормы 18 главы регулируют отношения, связанные исключительно с объектами недвижимости в такой сфере, как удовлетворение жилищных потребностей граждан, но это не исключает из данных отношений юридические лица, иные субъекты права собственности. В этих отношениях наряду с гражданами участвуют коммерческие и некоммерческие организации, РФ, субъекты РФ, МО, а также иностранные государства и международные организации.
К самостоятельным объектам жилища относятся: непроходная, изолированная жилая комната; квартира; одноквартирный или многоквартирный жилой дом. Из этого перечня следует выделить единую, цельную, но делимую вещь - жилой дом (одноквартирный или многоквартирный), остальные объекты - лишь части его (комната, квартира), составляющие единое целое. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, фундаментально связанное с землей, в котором вся или не менее половины полезной площади занята жилыми помещениями, конструктивно предназначенными для постоянного проживания граждан. Обобщающим понятием объекта ПС и других вещных прав в сфере удовлетворения жилищных потребностей граждан выбрано понятие "жилое помещение" вообще, а не жилой дом.
Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему ЖП в соответствии с его назначением. ЖП предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник ЖП может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. ЖП могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в ПС на общее имущество дома. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в ПС на ОИ жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
ЖП и вещные права на них подлежат государственной регистрации, равно как обременения на них и сделки с названными объектами. Правоустанавливающими документами на жилые помещения могут быть акты ГО и акты ОМСУ, судебные решения, договоры и иные сделки. Лицо, не оформившее в органах ГР право соответственно на жилой дом, квартиру, комнату, не признается правообладателем. Правообладание названными объектами возникает с момента ГР.
В число вещных прав на эти объекты недвижимости входят также надлежаще оформленные право хозяйственного ведения и право оперативного управления, осуществляемые Г и М ЮЛ. Нахождение жилого помещения всего лишь на балансе субъекта вещного права не служит основанием для признания его правообладателем.
В общей совместной собственности супругов не имеет значения, на имя какого из супругов зарегистрировано ЖП (ст.34 СК). Семья составляет устойчивую общность лиц, совместно пользующихся ЖП по различным правовым основаниям. Общая собственность членов семьи на жилое помещение остается многосубъектной. Право пользования занимаемым жилым помещением у членов семьи возникает не из договора с собственником, а исключительно на основе доверительных семейных связей с собственником (сособственниками) ЖП.
Закон конкретизируя правовые возможности собственника, указывает, в частности, на возможность в этом случае переходить из одной формы собственности в другую, сдавать внаем, аренду, отдавать в залог, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются нормы права, жилищные, иные права и свободы других граждан, общественные интересы. Принудительное изъятие имущества у любого собственника не допускается, кроме случаев, названных в законе.
Особенности распоряжения ведомственным жилищным фондом, является то, что им распоряжаются правопреемники государственных и муниципальных предприятий, которым ЖД передаются в ХВ или ОУ, перешедших в результате их приватизации в иную форму собственности, либо ОМСУ.
Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему ЖП предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод ЖП в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством: 1) если жилье непригодно к постоянному проживанию, а такие дефекты не могут быть устранены или их устранение экономически нецелесообразно; 2) если жилое помещение находится в аварийном состоянии или под влиянием факторов, особо опасных для жизни и здоровья людей; 3) если жилой дом подлежит сносу или переносу на другой земельный участок - на период до фактического сноса или переноса, начиная с освобождения жилого дома от проживающих в нем граждан.
Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом могут образовывать товарищества собственников квартир (жилья). Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.
Если собственник ЖП использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, ОМСУ может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску ОМСУ может принять решение о продаже с публичных торгов такого ЖП с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Билет 21